Menjual Semula Sebelum Membayar Penuh Harga Jual Beli

Ada yang bertanya kepada saya soalan berikut:

Saya ingin membeli rumah daripada si A dengan harga RM120,000. Kemudian saya ingin menjual kembali rumah tersebut kepada si B dengan harga RM150,000. Walau bagaimanapun, saya tidak mampu untuk membayar tunai secara sekaligus kesemua harga jual beli sebanyak RM120,000 tersebut. Saya hanya mampu membayar secara tunai sekaligus kepada si A sebanyak RM70,000 sahaja.

Baki RM50,000 akan saya bayar secara ansuran setiap bulan secara langsung ke akaun bank si A memandangkan itulah jumlah yang si A berhutang dengan banknya sekarang. Dalam masa pembayaran ansuran dibuat, saya bercadang untuk menjual semula rumah tersebut kepada si B dengan harga RM150,000 dan selepas itu si B akan membayar baki hutang si A (mungkin sudah sedikit berkurangan, contohnya RM45,000).

Beza antara baki hutang si A dengan harga jual beli saya dengan si B adalah dikira keuntungan saya. Sila sediakan perjanjian jual beli dan dokumen-dokumen berkaitan bagi maksud tersebut.

Jawapan saya:

Keuntungan yang anda perolehi daripada transaksi seperti di atas mungkin tidak sama dengan keuntungan riba, tetapi saya beranggapan bahawa ianya adalah dilarang. Walaupun mungkin ada instrumen undang-undang (berdasarkan kelemahan perundangan undang-undang tanah di Malaysia), dan sebagai peguam, saya boleh menyediakan instrumen dokumen tersebut, tetapi saya agak keberatan memandangkan terdapat beberapa unsur kesamaran (gharar).

Terdapat satu hadis sebagaimana berikut:

Hakim bin Haizam bertanya: “Ya Rasulullah, telah datang kepada aku seorang lelaki dan ia ingin sesuatu yang tidak aku miliki. Adakah boleh untukku menjual kepadanya apa yang ada di pasar.” Baginda menjawab: “Jangan kamu menjual benda yang belum kamu miliki.” (Riwayat Abu Daud, no. 3503; al-Tirmizi, hadis hasan dan disetujui oleh al-Munziri)

Al-Mubarakfuri mencatat dalam kitabnya Tuhfah al-Ahwazi:

“Hadis ini dalil haramnya jual benda yang tidak dimiliki dan tidak termasuk di bawah milik dan kemampuannya diberikan pengecualian dalam bab Bai’ al-Salam kerana terdapat dalil khusus yang mengecualikannya daripada umum hadis ini.”

Beliau menjelaskan lagi, haram menjual sesuatu yang belum menjadi milik anda tatkala akad jualan dibuat. Inilah yang berlaku dalam contoh kes soalan di atas, iaitu anda belum menjelaskan kesemua bayaran jual beli dengan si A tetapi telah menjualnya semula kepada si B.

Walau bagaimanapun, ada cara atau kaedah untuk menjadikannya halal iaitu sebagaimana berikut:

Anda hendaklah berterus-terang dengan si A sebelum menjualnya semula dengan si B. Si A berhak untuk tidak bersetuju anda menjualkan rumah tersebut kepada si B kerana rumah tersebut masih milik si A.

Jika si A bersetuju anda menjual rumah tersebut kepada si B, bermakna si A seolah-olah telah melantik anda sebagai wakil. Tatkala itu, halal bagi anda menjual kepada si B.

Tentang jumlah beza daripada harga asal RM120,000 dan harga jual beli kepada si B sebanyak RM150,000 adalah bergantung kepada si A apabila mewakilkan anda menjual kepada si B. Jika si A mengatakan bahawa harga antara si A dan anda ialah RM120,000 sahaja dan terpulang kepada kepada anda untuk tentukan sendiri harga jual beli dengan si B, jadi beza RM30,000 tersebut adalah halal kerana ia dinamakan wakalah mutlaqah dari sudut harga.

Kesimpulannya ialah, apa yang penting bagi saya ialah konsep transparent (berterus-terang). Sesuatu transaksi boleh jadi dibenarkan dan boleh jadi tidak dibenarkan, semuanya bergantung kepada cara transaksi tersebut diuruskan. Jika selepas berterus-terang dengan si A, si A tidak membenarkannya, saya memohon maaf, saya tidak boleh menyediakan instrumen atau dokumen yang anda arahkan.

- Artikel di atas boleh dibaca dan/atau dimuatturun di pautan berikut: Menjual Semula Sebelum Sah Jual Beli

- Jawapan saya adalah berdasarkan pemahaman saya daripada tulisan Ustaz Zaharuddin Abd Rahman dalam majalah Solusi Isu # 27, pada muka surat 43.

- Anda boleh mendapatkan majalah Solusi secara online di laman web berikut: http://www.stormreaders.net/pustakamizi

- Untuk menyertai rangkaian Stormreaders, sila layari www.stormreaders.co

Panduan Pembelian Rumah Subsale (Siri 1)-Status Hartanah

Antara perkara yang perlu difahami oleh bakal pembeli sebelum mereka membeli rumah secara subsale adalah tentang status hartanah yang hendak dibeli. Antara yang perlu dipastikan adalah perkara-perkara berikut:

1. Hartanah tersebut suda memiliki hakmilik individu/strata atau masih di bawah hakmilik induk (master title)

Perlu dilihat terlebih dahulu sama ada hartanah yang hendak dibeli sudah mempunyai hak milik individu/strata atau masih dibawah hak milik induk. Selalunya bagi rumah teres, semi-D, atau banglo, hak milik individu sudah dikeluarkan. Bagi rumah flat, apartmen, dan kondominium, perlu dilihat sama ada pihak berwajib sudah mengeluarkan hakmilik strata atau rumah tersebut masih di bawah hak milik induk.

Status hartanah ini begitu penting kerana prosedurnya adalah jauh berbeza. Jangkamasa pembelian juga adalah berbeza.

2. Hakmilik individu/strata sudah dipindahmilik kepada nama penjual atau masih di atas nama pemilik asal

Status ini juga perlu dipastikan supaya pembeli boleh betul-betul memahami prosedur pembelian. Jika hakmilik individu/strata sudahpun dipindahmilik atas nama penjual, proses penjualan dan pembelian hartanah akan menjadi mudah. Sebaliknya jika nama yang tertera atas hakmilik individu/strata masih atas nama tuan tanah asal atau pemaju, perlu pula dipastikan sama ada pindahmilik kepada pembeli boleh dibuat secara terus (direct transfer) atau perlu dibuat pindahmilik kepada penjual terlebih dahulu dan barulah selepas itu pindahmilik dibuat kepada pembeli baru (double transfer).

3. Hartanah berstatus pegangan bebas (freehold) atau berstatus pajakan (leasehold)

Ini juga perlu difahami kerana bagi kes tanah-tanah pajakan, selalunya hartanah tersebut mempunyai sekatan kepentingan yang menjadi prasyarat bagi penjualan dan pindahmilik. Selalunya jualanl pindahmilik, dan gadaian hanya dibenarkan selepas mendapat kebenaran pindahmilik dan kebenaran menggadai daripada kerajaan negeri.

Setakat ini dahulu buat kali ini. Pada siri yang akan datang, saya akan terangkan tentang perbezaan antara hakmilik individu, hakmilik strata, dan hakmilik induk.

Beberapa Panduan Bagi Pembelian Hartanah Lelong

Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli hartanah lelong, sila ambil perhatian perkara-perkara berikut:


1. Buat perbandingan harga hartanah tersebut.

Sila buat perbandingan harga hartanah tersebut dengan melihat akhbar atau laman web-laman web hartanah untuk mengetahui harga pasaran hartanah yang hendak dibeli. Setelah benar-benar meyakini bahawa hartanah yang dilelong memang jauh lebih rendah daripada harga pasaran dan lokasi sesuai serta ada kemungkinan yang tinggi bahawa harga pasaran akan melonjak pada masa hadapan, anda boleh memasukkan hartanah tersebut dalam senarai pendek anda. Anda juga boleh mengambil kira faktor harga pasaran sewa hartanah tersebut dan jumlah pembayaran bulanan anda pada institusi kewangan sekiranya membeli hartanah tersebut jika tujuan pembelian hartanah adalah bagi tujuan pelaburan.


2. Pastikan anda layak membeli hartanah tersebut

Pastikan bahawa anda layak membeli hartanah tersebut. Ini adalah kerana dalam beberapa kes, hanya melayu dan bumiputera sahaja yang layak membeli hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan (selalunya dalam kes tanah pajakan). Pastikan juga sekiranya hartanah tersebut adalah rumah kos rendah, anda adalah layak untuk membeli rumah tersebut. Sebagai contoh, sila buat kepastian dengan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor jika hartanah di Selangor dan dengan pihak DBKL jika hartanah di Kuala Lumpur.


3. Pergi sendiri dan melihat hartanah tersebut.

Jangan membeli sebarang hartanah tanpa melihat sendiri dengan mata kepala anda rupa bentuk hartanah yang hendak dibeli. Dalam kebanyakan kes, hartanah lelong selalunya berkunci dan dalam beberapa kes, masih ada yang tinggal di rumah tersebut. Buatlah keutamaan kepada rumah yang tidak berpenghuni. Ini adalah kerana pihak institusi kewangan tidak bertanggungjawab untuk menyerah milikan kosong hartanah tersebut kepada anda. Terpaksalah anda sendiri nanti yang akan menghalau mereka yang tinggal di rumah tersebut sekiranya anda berjaya membeli hartanah terbabit. Hal ini akan menyulitkan sekiranya anda seorang yang jenis mudah kasihan kepada orang lain. Hal ini juga akan menyulitkan sekiranya mereka yang tinggal di situ adalah jenis yang degil dan keras kepala ,tidak mahu berganjak dari rumah tersebut. Kemahiran memujuk supaya rumah dikosongkan bukan ada pada setiap orang dan untuk tidak memeningkan kepala tentang hal ini, pilihlah rumah yang kosong. Senang ceritanya.

Ada beberapa kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah macam tidak percaya (atau buat-buat tidak percaya) bahawa rumahnya sudah dilelong. Terpaksalah saya menghantar notis supaya rumah dikosongkan dan menunjukkan bukti bahawa anak guam saya sudah menjelaskan kesemua wang harga belian kepada institusi kewangan terbabit. Hal ini merumitkan keadaan dan masih lagi bergantung kepada nasib. Ada dalam satu kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah mencabar pulak kesahihan lelongan di mahkamah dan masih tinggal di rumah tersebut berbulan-bulan lamanya selepas semua harga belian sudah dibayar kepada pihak bank sementara mahkamah membuat keputusan sama ada proses lelongan itu sah atau tidak. Ini amat merugikan pembeli.


4. Pastikan kerosakan hartanah terbabit dan buat anggaran kos membaik pulih

Ini juga perlu anda fahami bahawa hartanah yang dibeli tidak akan dibaik pulih oleh institusi kewangan. Adalah tidak berbaloi untuk membeli hartanah yang murah kononnya sedangkan anda terpaksa menghabiskan wang yang banyak untuk membaik pulih hartanah tersebut. Hal ini akan menjadi susah sekiranya rumah tersebut berkunci. Lihat atau intailah setakat mana yang boleh. Kalau anda bernasib baik kerana rumah tidak berkunci, sila pastikan sistem pengairan dan elektrik rumah terbabit dalam keadaan yang memuaskan. Jika tidak, sila buat anggaran kos bagi membaik pulih hartanah tersebut dan pastikan bahawa pembelian rumah tersebut masih lagi berbaloi. Sila dapatkan nasihat kontraktor untuk mendapatkan kos membaik pulih yang lebih tepat.


5. Cari maklumat tentang tunggakan maintenance, cukai tanah, cukai pintu, bil elektrik, syabas, dan Indah Water

Anda kena buat sedikit tugasan di sini. Ini adalah kerana dalam kebanyakan kes, institusi kewangan tidak akan membayar segala tunggakan pemilik premis terdahulu yang dilelong. Walau pun ada sesetengah kes yang pihak institusi kewangan akan membayar tunggakan maintenance, cukai tanah dan cukai pintu, tetapi dalam kebanyakan kes, anda hendaklah membuat pembayaran dengan wang anda terlebih dahulu (jika anda menggunakan pinjaman bagi melunaskan bayaran pembelian) dan selepas itulah baru pihak institusi kewangan terbabit akan membayar balik duit tunggakan tersebut. Ini pastinya akan memakan masa.

Dalam apa keadaan sekalipun, anda hendaklah mempunyai wang bagi membayar tunggakan-tunggakan di atas terlebih dahulu supaya tidak timbul masalah di kemudian hari. Ada dalam beberapa kes yang saya uruskan, tunggakan maintenance mencecah lebih RM20 ribu dan tunggakan cukai pintu ada yang mencecah RM5 ribu. Pastikan anda mempunyai cukup wang bagi menyelesaikan tunggakan ini, sekurang-kurangnya buat sementara waktu sementara mendapatkan wang pembayaran balik dari pihak institusi kewangan yang melelong.


6. Sediakan banker's cheque/bank draft dan wang tunai yang mencukupi bagi membuat pembayaran deposit

Pada masa pembidaan, pelelong hanya menerima banker's cheque/bank draft dan wang tunai sahaja bagi pembayaran wang deposit. Pelelong tidak akan menerima cek peribadi anda walau bagaimana banyaknya wang anda dalam bank. Pastikan juga anda membawa wang tunai yang mencukupi bagi membuat bayaran top up deposit sekiranya hartanah yang dilelong telah naik harga semasa proses bidaan berlaku.

Sebagai contoh, sekiranya wang deposit bagi pembelian hartanah tersebut adalah 10% daripada harga reserve RM100 ribu, pastikan anda telah membawa banker's cheque bernilai RM10 ribu ditulis atas nama yang betul (pastikan hal ini dengan pelelong terlebih dahulu dan pastikan ejaannya adalah betul). Sekiranya anda merasakan bahawa harga pasaran hartanah tersebut tidak lebih daripada RM130 ribu, pastikan anda membawa wang tunai RM3 ribu bagi membuat bayaran deposit yang mencukupi sekiranya anda berjaya membida pada harga RM130 ribu tadi. Jangan pula selepas berjaya membida barulah terhegeh-hengeh hendak cari mesin ATM. Pihak pelelong berhak untuk membatalkan bidaan anda sekiranya anda tidak membawa wang yang cukup untuk membayar deposit on the spot.


7. Pastikan anda berada di tempat bidaan pada hari dan masa yang tepat

Catatkan pada diari anda tarikh dan masa bidaan. Jika anda tidak pasti tempat bidaan, pergilah seawal yang mungkin supaya anda tidak sesat. Ataupun buatlah kajian terlebih dahulu tentang tempat tersebut atau cari tempat tersebut beberapa hari sebelum tiba tarikh lelongan. Pastikan juga anda memasuki dewan yang betul sekiranya tempat tersebut besar dan banyak dewan bidaan.


8. Jangan asyik membida sehingga melebihi budget anda

Apabila tiba masa membida, janganlah pulak asyik membida sehingga melampaui budget asal anda. Perlu diingat, di tempat bidaan selalunya akan ada sindiket yang sengaja nak naikkan harga hartanah. Jangan terpengaruh dengan mereka. Fokuskan fikiran anda pada harga yang anda inginkan dan berhenti membida sekiranya harga hartanah sudah melampaui budget asal anda.

Setelah anda berjaya dalam bidaan, anda akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani Proclamation of Sale. Setelah Proclamation of Sale dimatikan setem, anda akan dapat salinan asal untuk tindakan selanjunya.


9. Pastikan anda mampu membayar harga baki belian dalam tempoh yang ditetapkan

Selalunya anda akan membuat pinjaman bank untuk melunaskan baki harga belian. Pastikan anda tidak mempunyai masalah CCRIS atau CTOS. Anda juga boleh mencari peguam anda sebab selalunya peguam mempunyai rangkaian bankers yang dipercayai bagi membantu anda mendapatkan pinjaman.

Sekiranya anda membeli secara tunai, anda masih lagi perlu mencari peguam. Ini adalah kerana peguam akan menyiapkan dokumen pindah milik bagi anda sama ada proses pertukaran nama di pejabat tanah atau menyiapkan Deed of Assignment (By Way of Transfer) bagi kes-kes hak milik induk.

Jangan melengahkan masa anda kerana tempoh yang diberikan terus dikira daripada hari pertama anda berjaya membida. Bagi sesetengah kes, tempoh pembayaran tidak boleh dilanjutkan dan sekiranya anda gagal melunaskan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan, wang deposit anda dikira sebagai hangus. Bagi sesetengah kes, anda diberi tempoh lanjutan tapi selalunya anda diminta membayar interest bagi kelewatan pembayaran.

Temui peguam anda untuk maklumat lanjut.

Jadi, secara ringkasnya, wang yang perlu disediakan untuk membeli hartanah lelong bukanlah hanya sekadar deposit, tetapi perlu dikira kos-kos yang lain seperti kos bayaran tunggakan, dan kos bayaran guaman. Perlu juga diketahui bahawa kos guaman bagi pindah milik adalah berlainan dengan kos guaman bagi pinjaman. Sesetengah institusi kewangan, mereka akan memasukkan kos guaman bagi pinjaman dalam jumlah pinjaman anda dan ini akan sedikit sebanyak meringankan beban tunai anda. Sila consult dengan bankers untuk pakej-pakej pinjaman.

Huh...bukan senang membeli rumah lelong sebenarnya. Selamat Berjaya. Semoga tip-tip di atas sedikit sebanyak membantu anda.

Bagaimana Cara Menjual/Membeli Hartanah Si Mati

Persoalan tersebut sering ditanya kepada saya dan seringkali juga saya terpaksa menerangkannya berkali-kali bagi memberi pemahaman kepada yang bertanya.

Secara ringkasnya, bolehlah saya terangkan sebagaimana berikut.

Apabila seseorang meninggal dunia, pewaris kepada si mati wajib menguruskan harta peninggalan si mati termasuklah harta tak alih si mati seperti tanah dan rumah. Perkara pertama yang perlu dibuat oleh pewaris ialah permohonan bicara pusaka bagi harta si mati.

Permohonan bicara pusaka boleh dibahagikan kepada dua jenis iaitu merujuk kepada jumlah harta peninggalan si mati. Sekiranya harta peninggalan si mati melebihi RM2 juta, permohonan bicara pusaka hendaklah di buat di Mahkamah Tinggi, dan yuran serta kosnya adalah agak 'tinggi'.

Manakala jika harta peninggalan si mati tidak melebihi RM2 juta, bicara pusaka boleh dibuat di pejabat tanah berkaitan jika si mati ada meninggalkan harta tak alih seperti tanah dan rumah. Permohonan bicara pusaka hendaklah dibuat di bahagian Pusaka Kecil dan yuran serta kosnya sedikit 'kecil' berbanding prosedur di Mahkamah Tinggi.

Seboleh-bolehnya, sebelum permohonan bicara pusaka dibuat oleh pewaris si mati, para pewaris hendaklah terlebih dahulu bermesyuarat dan dalam mesyuarat tersebut hendaklah diputuskan antara lain seperti berikut:

1. Siapakah wakil pewaris yang akan membuat permohonan bicara pusaka?

2. Apakah persetujuan yang dipersetujui oleh semua pewaris tentang cara pembahagian harta peninggalan si mati? Dalam hal ini, para pewaris boleh membuat persetujuan sama ada dengan cara-cara berikut:

(a) Pembahagian adalah mengikut cara faraid;

(b) Pembahagian secara pemuafakatan yang dipersetujui bersama. Contohnya harta dibahagikan sama rata antara kesemua anak si mati sama ada lelaki atau perempuan, dan sebagainya; atau

(c) Sebahagian pewaris menolak hak mereka dengan memberikannya kepada waris yang lain. Contohnya adik beradik lelaki si mati menolak hak mereka dengan memberikannya kepada anak perempuan si mati.

3. Adakah permohonan akan dibuat sendiri oleh wakil pewaris, atau pewaris bersetuju untuk melantik peguam bagi menguruskan permohonan bicara pusaka si mati.

Perlu juga diingat bahawa harta peninggalan si mati hendaklah dibelanjakan terlebih dahulu bagi tujuan-tujuan berikut sebelum ianya dibahagikan kepada pewaris-pewaris yang berhak:

1. Perbelanjaan pengkebumian si mati (mandi, kafan, solat, kebumi, dan sebagainya).

2. Membayar hutang si mati termasuk zakat tertunggak dan upah haji (jika berkaitan).

3. Membayar yuran atau upah serta kos bagi urusan bicara pusaka si mati.

Selepas itulah baru harta si mati boleh dibahagikan kepada pewaris-pewaris yang berhak.

Berbalik kepada isu bicara pusaka tadi, sekiranya pewaris bersetuju untuk membahagikan harta peninggalan si mati mengikut cara faraid, maka wakil pewaris yang dilantik sebagai pemohon hendaklah membuat permohonan sijil faraid terlebih dahulu.

Permohonan sijil faraid boleh dibuat sama ada melalui peguam atau secara sendiri dengan dibantu oleh pegawai majlis agama. Setelah sijil faraid tersebut diperolehi, sijil tersebut akan menjadi dokumen yang penting bagi permohonan bicara pusaka sekiranya harta si mati ingin dibahagikan mengikut pembahagian faraid.

Sekiranya harta si mati dipersetujui untuk dibahagikan mengikut persetujuan bersama atau cara penolakan hak, memanglah sijil faraid tidak begitu relevan. Tetapi saya menasihatkan supaya permohonan sijil faraid boleh juga diteruskan sebagai dokumen pembuktian tentang siapakah keseluruhan pewaris-pewaris si mati kerana jika dipersetujui pembahagian secara pemuafakatan atau secara penolakan hak, kesemua pewaris yang tersenarai tadi perlu menandatangani surat persetujuan atau surat tiada bantahan tentang cara pembahagian harta si mati.

Dokumen-dokumen lain yang diperlukan bagi permohonan bicara pusaka ialah antara lainnya sebagaimana berikut:

1. Salinan sijil kematian si mati.

2. Salinan Kad Pengenalan kesemua waris si mati.

3. Salinan dokumen yang menunjukkan harta peninggalan si mati seperti salinan geran tanah, salinan perjanjian jual beli, salinan buku atau akaun bank, salinan sijil saham dan sebagainya.

Kesemua dokumen asal (original) hendaklah dibawa semasa bicara pusaka berjalan.

Selalunya, pemohon akan terlebih dahulu membuat permohonan perlantikan pentadbir bagi harta si mati. Ini kerana sebarang urusan berkaitan harta peninggalan si mati hendaklah diurus tadbir oleh seorang pentadbir.

Para pewaris tidak perlu curiga tentang perlantikan pentadbir kerana pentadbir tiada kuasa untuk melupuskan aset atau harta si mati. Pentadbir hanya mempunyai kuasa untuk 'mentadbir' sahaja.

Selepas permohonan perlantikan pentadbir diluluskan, pindahmilik akan dibuat daripada nama si mati kepada nama pentadbir. Maka akan keluarlah dalam geran tanah, contohnya nama Si Pulan bin Si Pulan sebagai Pentadbir bagi Si Pulan bin Si Pulan.

Bagi meneruskan transaksi penjualan hartanah si mati tadi, pentadbir hendaklah meneruskan permohonan berikut:

1. Sama ada membuat permohonan ulang bicara bagi menurunmilik hartanah daripada nama pentadbir kepada nama pemilik; atau

2. Sama ada membuat permohonan perintah jualan (order for sale) bagi membolehkan pentadbir mendapat kuasa menjual hartanah si mati.

Dalam mana-mana permohonan di atas, kesemua waris si mati yang berhak kepada harta si mati hendaklah bersetuju dan menandatangani dokumen persetujuan atau tiada bantahan terhadap permohonan pentadbir tadi iaitu sama ada permohonan turun milik atau permohonan perintah jualan. Barulah hartanah si mati tadi boleh dijual kepada pembeli dan pindahmilik kepada pembeli baru boleh didaftarkan.

Penjelasan di atas adalah penjelasan ringkas daripada saya dan sekiranya saudara ingin mendapatkan penjelasan lanjut, bolehlah menghubungi peguam saudara atau pihak-pihak yang berkaitan. Harapnya penjelasan ringkas di atas dapat membantu merungkai sedikit sebanyak persoalan tentang penjualan hartanah milik si mati.

Wang Cengkeram-Contoh Kes & Aduan

Kepada:

Firma Ejen Hartanah,


Tuan,

Surat Tawaran Pembelian (Offer to Purchase)

Hartanah:
Penjual :
Pembeli :
_________________________________________________

Kami merujuk kepada perkara di atas.


Kronologi dan Fakta Kes

Dengan izin Tuan, sukacita kiranya kami menerangkan terlebih dahulu kronologi peristiwa bagi transaksi di atas.

Pembeli menandatangani Surat Tawaran Pembelian pada 26.02.2010. Satu salinan Surat Tawaran tersebut dilampirkan.

Penjual menandatangani Surat Tawaran Pembelian pada 01.03.2010.

Pembeli telah melantik kami sebagai Peguamcara bagi pihaknya bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan urusan-urusan lain yang berkaitan dengannya pada 02.03.2010.

Pembeli telah menghantar permohonan pinjaman perumahan kepada ABC Bank Berhad pada 03.03.2010.

Kami telah menghantar email kepada Penjual dengan memberikan jumlah bil kami sekiranya Penjual tidak melantik peguamnya sendiri pada 04.03.2010.

Kami telah sekali lagi memohon pengesahan daripada Penjual tentang perlantikan peguam dan beberapa dokumen lain yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengannya pada 08.03.2010.

Pinjaman Pembeli telah diluluskan oleh ABC Bank Berhad pada 09.03.2010 dan pembeli telah menandatangani Surat Tawaran Pinjaman pada 11.03.2010.

Satu salinan Surat Tawaran Pinjaman tersebut telah dihantar melalui email kepada Penjual pada 12.03.2010. Pada masa tersebut, kami masih belum menerima apa-apa pengesahan daripada Penjual tentang perlantikan peguam dan dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan.

Kami telah sekali lagi memberi peringatan kepada Penjual untuk mengesahkan kepada kami tentang perlantikan peguam dan meminta beberapa salinan dokumen bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen berkaitan dengannya pada 17.03.2010.

Pada 24.03.2010, kami sekali lagi mengingatkan Penjual untuk memberi maklumbalas terhadap pertanyaan-pertanyaan kami sebelum ini.

Pada 24.03.2010 Penjual telah memberitahu kami bahawa beliau ingin menangguhkan transaksi di atas.

Pada 25.03.2010 kami telah menerangkan kepada Penjual tentang klausa 3 Surat Tawaran Pembelian tersebut.

Pada 28.03.2010 Penjual telah menerangkan tentang alasan penangguhan beliau tempohari. Beliau juga telah memberikan maklumat tentang peguam terdahulu yang menguruskan pindahmilik strata iaitu Tetuan ABC & Co.

Pada 29.03.2010 Kami telah menerangkan kepada Penjual tentang beberapa perkara yang dibangkitkan dalam email beliau bertarikh 28.03.2010.

Pada 31.03.2010 kami telah menghubungi Tetuan ABC & Co. untuk mendapatkan maklumat dan dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan. Satu surat rasmi mengenai perkara tersebut telah difaks pada 03.04.2010.

Pada 06.04.2010 Tetuan ABC & Co. telah memberikan kepada kami beberapa maklumat dan dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengannya.

Pada 12.04.2010 kami telah menghantar deraf Perjanjian Jual Beli kepada Penjual dan Pembeli bagi tujuan semakan dan pengesahan.

Pada 15.04.2010 Penjual telah memberi maklumbalas melalui email terhadap deraf Perjanjian Jual Beli tersebut. Pada hari yang sama, Pembeli telah memberi maklumbalas melalui telefon mengenai deraf Perjanjian Jual Beli tersebut.

Pada 23.04.2010 Penjual telah mengingatkan kami tentang tarikh untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli. Pada hari yang sama kami telah menerangkan kepada Penjual tentang klausa tambahan yang diminta oleh Pembeli.

Pada 25.04.2010 Penjual telah menyatakan bahawa beliau tidak bersetuju dengan klausa tambahan yang diminta oleh Pembeli.

Pada 03.05.2010 Penjual telah meminta beberapa penjelasan lanjut. Pada hari yang sama kami telah memberi penjelasan lanjut terhadap beberapa isu yang diutarakan oleh Penjual.

Pada 06.05.2010 Penjual telah menyatakan sekali lagi bahawa beliau tidak bersetuju tentang klausa tambahan tersebut.


Isu

Berdasarkan kronologi di atas, kami telah merumuskan bahawa transaksi di atas tidak dapat diteruskan kerana kedua-dua pihak Penjual dan Pembeli tidak dapat bersetuju tentang klausa dalam Perjanjian Jual Beli.

Klausa tersebut yang dimaksudkan ialah:

“to retain the sum of RM5,000 which is to be released to the Vendor only upon receipt of the verbal and/or written confirmation from the Purchaser that the Property is delivered to him “as is where is” basis. The said confirmation should be given to the Purchaser’s Solicitors within seven (7) days after the delivery of the vacant possession failing which the Purchaser’s Solicitor reserves the right to release the said sum to the Vendor without prior notice to the Purchaser.”



Undang-undang

Klausa 3 Surat Tawaran Pembelian menyatakan bahawa Perjanjian Jual Beli hendaklah ditandatangani oleh kedua-dua pihak Penjual dan Pembeli dalam masa lima belas (15) hari bekerja daripada tarikh penerimaan Penjual.

Sekiranya Pembeli mungkir, wang cengkeram dikira hangus. Sekiranya Penjual mungkir, Penjual akan memulangkan wang cengkeram kepada Pembeli bersama jumlah pampasan bersamaan dengan jumlah wang cengkeram yang akan dibahagi secara bersama antara Pembeli dan Ejen Hartanah atau Pembeli mempunyai hak untuk memilih pelaksanaan khusus (specific performance).


Pemakaian Undang-undang

Berdasarkan fakta kes di atas dan undang-undang berkaitan dengannya, kami berpendapat bahawa kemungkiran telah dibuat oleh Penjual pada awal transaksi kerana gagal memberikan maklumat yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen yang berkaitan dengannya dalam masa yang sepatutnya. Walhal, Pembeli sudahpun bersedia dan kesungguhan tersebut dibuktikan dengan kelulusan Surat Tawaran Pinjaman daripada ABC Bank Berhad.

Mengenai isu klausa tambahan yang diminta oleh Pembeli, kami berhujah bahawa klausa tersebut adalah munasabah bagi menjaga kepentingan Pembeli supaya Pembeli mempunyai jaminan bahawa hartanah yang mereka beli akan diserahmilik oleh Penjual dalam keadaaan “as is where is basis” sebagaimana yang dijanjikan oleh Penjual. Oleh sebab itu, jumlah wang yang diminta oleh Pembeli supaya pemegang pertaruhan (stakeholder) menyimpannya terlebih dahulu adalah bersesuaian (iaitu RM5000) dan simpanan tersebut juga adalah dalam tempoh yang singkat sahaja (iaitu 7 hari).

Pembeli bukanlah tidak menerima hartanah tersebut dalam keadaan “as is where is basis”. Pembeli memang menerima hartanah tersebut dalam keadaan “as is where is basis”. Tetapi siapa yang boleh memberi jaminan bahawa apabila hartanah tersebut diserahmilik oleh Penjual kepada Pembeli, hartanah tersebut masih berada dalam keadaan “as is where is basis” sepertimana keadaannya semasa Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Pelbagai kemungkinan boleh berlaku semasa transaksi jual beli berjalan.

Oleh hal yang demikian, pembeli memohon satu tempoh yang wajar untuk memeriksa hartanah tersebut selepas ianya diserahmilik bagi memastikan ianya benar-benar “as is where is basis” sepertimana semasa Pernjanjian Jual Beli ditandatangani sebagaimana yang dijanjikan.


Kesimpulan

Berdasarkan perkara-perkara yang dinyatakan di atas, kami berpendapat supaya isu ini tidak diperbesar-besarkan, pihak Tuan dapat memulangkan wang cengkeram kepada Pembeli tanpa sebarang pengurangan. Pembeli telah memberi jaminan bahawa mereka juga tidak akan menuntut sebarang ganti rugi daripada mana-mana pihak sekiranya wang cengkeram mereka dikembalikan.

Oleh hal yang demikian, kami memohon budi bicara pihak Tuan untuk menyelesaikan perkara ini sebaik-baiknya bagi keadilan semua pihak yang terlibat.

Pihak tuan boleh menghubungi kami bagi mendapatkan maklumat lanjut mengenai perkara di atas.

Terima kasih.


Yang benar,
bagi pihak Tetuan __________


_______________________

Kekosongan Jawatan

Firma Tetuan Termizi & Co. sekarang ini sedang mencari calon yang sesuai bagi mengisi kekosongan jawatan kerani conveyancing. Keutamaan diberikan kepada calon yang berpengalaman dalam bidang conveyancing. Status jawatan adalah fulltime permanent staff.

Bagi sesiapa yang berminat, bolehlah menghantar resume anda sama ada melalui;

1. fax di 03-41055211; atau
2. melalui email di termizi_co@yahoo.com.my; atau
3. pos ke alamat kami di Termizi & Co. No. 29-2, Jalan 3/4C, Desa Melawati, 53100 Ulu Klang, Kuala Lumpur; atau
4. datang sendiri ke pejabat kami dan berurusan dengan Office Manager kami (Fiza); atau
5. menghubungi kami di talian 03-41055210.

Calon-calon akan ditapis dan bagi yang berjaya, kami akan jadualkan waktu temuduga yang sesuai. Kekosongan ini adalah kekosongan segera dan gaji boleh dirunding berdasarkan pengalaman, kemahiran, dan kelayakan akademik.

Pinjaman Peribadi Antara Ahli Keluarga

Ada yang bertanya kepada saya soalan berikut:

Saya memerlukan wang tunai dalam kadar yang segera. Adik saya ingin membantu saya. Dia berkelayakan mendapatkan pinjaman peribadi daripada institusi kewangan sehingga RM80 ribu. Saya bercadang ingin meminjam wang tersebut daripadanya. Antara terma dan syarat yang saya cadangkan ialah;

i) Saya akan membayar balik RM30 ribu kepada adik saya secara contra / set-off apabila saya mendapat RM80 ribu tersebut sebagai wang jaminan untuk adik saya membayar balik pinjaman peribadinya kepada institusi kewangan terbabit bagi ansuran bulanan untuk 3 tahun akan datang;

ii) Selepas daripada 3 tahun, saya bersara dan akan mendapat wang KWSP dan saya akan bayar baki hutang adik saya RM50 ribu secara tunai; dan

iii) Sebagai jaminan, saya mempunyai sebidang tanah yang bebas dari bebanan yang nilai semasanya setara dengan jumlah pinjaman yang diberi kepada saya.

Saya juga ada memaklumkan kepada isteri saya tentang perkara tersebut sebagai saksi jika apa-apa berlaku kepada saya sepanjang tempoh pinjaman.

Apakah dokumen yang sesuai untuk disediakan?


Jawapan saya:

Sebagai peguam, saya lebih suka menyediakan dokumen yang komprehensif, lengkap dan menjamin keadilan bagi kedua-dua penanya dan adiknya walaupun terdapat dokumen minima yang boleh disediakan.

Ada beberapa alternatif dokumen sebagaimana berikut:

1. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Gadaian; atau
2. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Kaveat Lien; atau
3. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Kaveat Persendirian; atau
4. Perjanjian Jual Beli dan Memorandum Pindahmilik.

Setelah menerangkan secara terperinci tentang pilihan saya, dan memberi anggaran caj dan kos yang terlibat, penanya agak keberatan untuk bersetuju dengan cadangan-cadangan saya memandangkan cadangan-cadangan yang diberi melibatkan kos yang diluar jangkaannya.

Bahkan apa yang ditekankan oleh penanya hanyalah jenis pinjaman keluarga dan merasakan bahawa penyediaan dokumen-dokumen yang saya cadangkan agak komplikated dan lebih menyulitkan urusan pinjaman.

Ini terpulanglah kepada diri sendiri. Bagi saya, sebagai seorang pengamal undang-undang yang berpengalaman, penyediaan sesuatu dokumen hendaklah dibuat dengan teliti, bukan sekadar tangkap muat. Banyak perkara yang perlu difikirkan bagi menjamin transaksi lancar dan kepentingan semua pihak dilindungi.

Mungkin betul jenis pinjaman adalah pinjaman keluarga. Abang dan Adik mungkin tidak berkelahi. Tetapi kita tidak mengetahui apa yang akan berlaku di kemudian hari apabila sebagai contohnya Abang dan Adik tadi meninggal sebelum pembayaran pinjaman diselesaikan. Bagaimana pula jika si Abang dan isterinya meninggal serentak kerana kemalangan atau bencana? Akan mungkin timbul pelbagai masalah yang tidak terduga apabila dokumen yang disediakan terlalu minima (maklumlah pinjaman peribadi adik-beradik).

Selalunya yang akan menimbulkan masalah ialah waris daripada kedua-dua pihak yang akan menuntut hak mereka. Perlu diingat bahawa hubungan sepupu tidaklah seerat hubungan adik-beradik.

Oleh hal yang demikian, saya mencadangkan supaya anda semua mendapatkan khidmat peguam yang anda percayai sebelum membuat apa-apa transaksi yang melibatkan pinjaman dan harta tak alih terutamanya kerana kesan transaksi adalah cukup besar dalam kehidupan.

Janganlah hanya berjumpa peguam apabila berdepan dengan masalah. Kalau tak ada masalah, tiru ajelah mana-mana dokumen walhal setiap kes ada perbezaan yang memerlukan ilmu undang-undang dalam bidangnya bagi menjaga kepentingan dan keadilan bagi semua pihak.

Peraturan Baru Daripada Bahagian Pinjaman Perumahan Yang Menyusahkan

Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) Perbendaharaan Malaysia telah membuat satu peraturan baru bermula pada 1hb Julai 2009 yang lalu berkaitan dengan penggunaan wang beza. Takrifan wang beza itu sendiri pun adalah berbeza antara takrifan biasa dalam transaksi jual beli rumah dan takrifan wang beza mengikut perspektif Bahagian Pinjaman Perumahan.

Mengikut takrifan biasa, wang beza bermaksud wang beza di antara baki harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh institusi kewangan kepada pembeli. Hal ini selalunya terjadi apabila jumlah pinjaman yang diluluskan kepada pembeli adalah lebih rendah daripada 90% daripada harga belian. Selalunya 10% daripada harga belian sudahpun dijelaskan oleh pembeli kepada penjual sebagai wang deposit.

Manakala mengikut Bahagian Pinjaman Perumahan, wang beza bermaksud wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP kepada pembeli. Oleh sebab selalunya BPP boleh meluluskan pinjaman 100% daripada harga belian kepada pembeli, isu wang beza tidak selalunya timbul bagi pembeli yahg mengambil pinjaman daripada BPP.

Walau bagaimanapun, sekiranya nilai semasa hartanah yang dibeli dinilai rendah oleh Jurunilai daripada harga belian di dalam Perjanjian Jual Beli atau kelayakan peminjam adalah tidak sampai 100% daripada harga belian, maka jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP bukanlah 100% daripada harga belian. Di sini timbullah isu wang beza. Ini bermaksud, jika BPP meluluskan pinjaman 90% daripada harga belian, 10% tersebut dikira sebagai wang beza walaupun sebenarnya 10% tersebut sudahpun dibayar oleh pembeli kepada penjual sebagai deposit dan isu wang beza tidak timbul bagi proses jual beli rumah yang biasa.

Mengikut peraturan baru dari BPP, jumlah wang beza hendaklah digunakan untuk menebus hutang penjual. BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman setelah ditolak jumlah wang beza. Ini akan menimbulkan masalah kerana selalunya jumlah deposit 10% sudahpun diberi kepada penjual dan penjual sudahpun menghabiskan wang deposit tersebut.

Contoh Kes

Untuk memahami isu ini secara lebih baik, saya berikan satu contoh kes yang benar-benar berlaku kepada saya.

Harga Belian yang dipersetujui di antara penjual dan pembeli ialah RM120,000. Pembeli telah menjelaskan wang deposit sebanyak RM12,000. Baki harga belian ialah RM108,000. Walau bagaimanapun, oleh sebab nilai semasa hartanah yang terlibat adalah rendah, BPP hanya meluluskan pinjaman kepada pembeli sebanyak RM100,000. Ini bermakna, jumlah wang beza (mengikut tafsiran biasa transaksi jual beli) ialah RM8,000. Tetapi mengikut takrifan BPP, wang beza ialah RM20,000 iaitu wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman.

Mengikut peraturan baru dari BPP, wang beza hendaklah digunakan bagi tujuan penebusan hutang kepada institusi kewangan penjual. Dalam contoh kes yang diberi, jumlah penebusan hutang ialah lebih kurang RM70,000. Jadi, BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman sebanyak RM50,000 dengan andaian RM20,000 sepatutnya berada dalam simpanan peguam pemegang pertaruhan.

Yang menjadi masalahnya ialah jumlah wang yang disimpan oleh peguam pemegang pertaruhan hanyalah RM8,000 iaitu jumlah wang beza mengikut maksud biasa transaksi jual beli. Siapa yang akan tambah RM12,000 lagi tu?

Untuk meminta balik wang tersebut daripada penjual adalah tidak munasabah kerana wang deposit adalah menjadi hak penjual. Lebih-lebih lagi kalaulah wang tersebut sudahpun habis digunakan.

Untuk meminta daripada pembeli adalah juga tidak munasabah kerana pembeli sudahpun mempunyai wang yang cukup dan memadai bagi urusan jual beli dan untuk meminta wang lebihan RM12,000 lagi daripada pembeli adalah tambahan yang menyusahkan pembeli. Lebih-lebih lagi kalaulah pembeli sudah kehabisan wang. Perlu diingat bahawa pembeli juga perlu membayar yuran guaman bagi urusan jual beli dan pinjaman.

Untuk meminta peguam pemegang pertaruhan menambah RM12,000 juga adalah tidak munasabah kerana jumlah yang disimpan hanyalah RM8,000.

Jadi, bagaimana masalah di atas dapat di atasi? Harapnya ada pihak daripada BPP dapat menjawab permasalahan ini.

Dengan segala rasa hormat dan rendah diri saya kepada pegawai undang-undang di BPP, saya merasakan bahawa tindakan BPP melaksanakan polisi ini secara drastik sangatlah amat dikesalkan. Saya berharap agar BPP menangguhkan dahulu pelaksanaan polisi ini sehingga ke tarikh baru apabila kesemua pihak yang terlibat benar-benar memahami polisi baru yang hendak dilaksanakan tersebut. Ataupun secara alternatifnya, hapuskan dan lupakan sahaja polisi yang entah apa-apa ini.

Walau apapun alasan daripada BPP, sesungguhnya dengan pelaksanaan polisi baru ini, akan menyebabkan ramai penjual yang akan teragak-agak untuk menjual hartanah mereka kepada pembeli (bagi urusan sub-sale) kerana mereka tidak boleh menggunakan wang deposit sedangkan dalam kebanyakan kes, penjual menjual hartanah mereka kerana ingin menggunakan wang deposit.

Hal ini menjadi makin sukar sekiranya penjualan rumah dibuat melalui ejen hartanah. Nampaknya ejen hartanah juga tidak boleh mengambil komisyen daripada wang deposit kerana wang deposit (jika termasuk dalam kategori wang beza) akan digunakan untuk tujuan penebusan hutang. Harapnya persatuan ejen hartanah juga boleh mengemukakan bantahan kepada BPP.

Sesungguhnya polisi baru ini cukup tidak mesra pelanggan bahkan menyusahkan banyak pihak.

Berbalik kepada contoh kes yang diberi. Macamana nak selesaikannya. Nampaknya inilah satu lagi cabaran bagi peguam conveyancing. Cabaran-cabaran yang lain ada saya utarakan dalam artikel saya yang lain yang boleh dibaca di sini.

Macamana cara nak jual atau beli rumah?

Ramai yang bertanya kepada saya tentang cara nak jual atau beli rumah. Bukan senang nak jawab soalan yang terlalu general macam ni. Sebabnya banyak maklumat yang saya tak tahu di sini.

Siapa yang nak jual? Adakah dia memang berhak dan layak menjual? Penjual tu tuan punya rumah tu ke atau waris tuan punya rumah sebab tuan punya rumah dah mati. Rumah tu ada satu nama ke ada nama bersama. Kalau ada dua nama (seperti suami & isteri, atau adik beradik, atau anak beranak) dan kesemua mereka 'sebulu' tak apa, tapi kalau tak sehaluan atau suami & isteri dah bercerai atau nak bercerai... panjang ceritanya. Bahkan saya ada pengalaman adanya percubaan tipu-menipu dalam kes-kes sebegini.

Siapa pula yang nak beli? Kadang-kadang, orang lain beli, orang lain yang tumpang letak nama sebab pembeli asal tak boleh lulus loan sebab blacklist dll. Ini pun satu isu.

Rumah yang nak dibeli pulak, kenalah bagi maklumat tentang staus freehold, atau leasehold, perlu consent, atau tak perlu, masih digadai pada bank, atau dah habis hutang, dah ada strata atau individual title atau masih berada dalam master title. Kalau separate title dah ada, dah tukar nama owner atau masih nama pemaju/tuan tanah asal. Semua maklumat ini perlu diberitahu kepada peguam, barulah peguam boleh menghuraikan prosedur jual beli rumah yang tepat.

Perlu juga diberitahu sama ada kedua-dua belah pihak penjual & pembeli ada melantik peguam masing-masing atau penjual tidak diwakili oleh peguam tetapi penjual hanya memberi kebenaran kepada peguam pembeli bagi beberapa urusan di pihak penjual seperti mendapatkan kebenaran pindahmilik, melepaskan gadaian, dan sebagai peguam stakeholder. Perlu difahami di sini, seorang peguam tak boleh jadi peguam untuk kedua-dua pihak pembeli & penjual sekali gus. Cumanya peguam pembeli boleh jugak jadi peguam bank untuk urusan pinjaman sebab urusan jual beli dan urusan pinjaman adalah dua urusan berlainan (sebab tu ada dua bil yang berbeza), tetapi jadi peguam untuk kedua-dua pihak pembeli & penjual adalah tidak boleh sebab ia dikira satu urusan iaitu urusan jual beli.

Perlu juga diberitahu sama ada pembeli nak bayar tunai, atau nak buat pinjaman. Kalau pinjaman, buat pinjaman bank atau pinjaman kerajaan.

Soalan-soalan di atas (mungkin ada banyak lagi yang saya tertinggal), perlu dijawab terlebih dahulu sebelum anda bertanya kepada peguam tentang prosedur nak beli atau nak jual rumah. Kalau persoalan di atas tak boleh dijawab dengan baik, peguam pun tak boleh nak terangkan dengan baik, sebab lain kes, lain prosedur.

Untuk senang, bawalah apa sahaja dokumen yang ada, barulah jumpa peguam anda. Berdasarkan dokumen yang ada barulah peguam boleh faham status owner, status buyer, & status property.

Walau bagaimanapun, sebagai guideline asas, saya lampirkan di sini prosedur jual/beli rumah sebagaimana yang dinyatakan oleh Majlis Peguam.

____________________________________________________________________

1. Information which a buyer should obtain when buying a house

1. Does it have a separate title?

2. Take a photocopy of the title.

3. Get a photocopy of :-

(a) current quit rent receipt;
(b) current assessment receipt.

4. Make sure you deal with owner of house or his duly authorised agent. (such authority should be in writing). Any other person will not be able to make any binding commitment to you.

5.1. If the house/apartment does not have any title, then get evidence of the seller's ownership i.e. a copy of the Sale & Purchase Agreement (SPA) made by the seller with the developer when he purchased the house/apartment

5.2. If the seller is a Second/ Third hand owner, then he would have to give you:-

(a) 1st SPA made by 1st owner with developer;
(b) 2nd SPA made between 1st owner and seller, (if 2nd hand); and
(c) 3rd SPA between 2nd owner and 3rd owner seller, (if 3rd hand).

as proof that the seller is the owner of the house/apartment.

6. Did the seller take a loan to buy the property?

For most cases, the answer is "yes". In such a case, you should get the seller to provide you with the bank's statement of how much he still owes the bank (redemption statement). With the redemption statement, you would know how much money you can release to the seller and how much is to be paid to his bank to obtain a discharge of the property from the bank.

2. Information relevant to apartment

1) Maintenance and other charges that need to be paid to developer/management committee. You should check that seller is up to date with his payments and there are no arrears due to developer/management committee.

2) If the apartment has no strata title, the purchaser must notify the Developer of the assignment after the completion of the sale.

3. Housing Schemes that are developed by Statutory bodies e.g. Penang Development Corporation (PDC), Perda, PKNS, etc

1) The SPA of such schemes may have restriction on the buyer selling the property i.e. it could not be sold within a stipulated period or without the consent of the government.

2) The title to the property may have restrictions. (the restrictions could be read from the title or search of the title) e.g. property cannot be transferred or charged without State consent.

3) The consent application may take a few months to be approved.

4. Documents you need to sign

1) Sale & Purchase Agreement;

2) CKHT form (form required to be submitted by Vendor and Purchaser to Inland Revenue Department) (now exempted)

3) Stamp Duty form;

4) Transfer form 14A. (If title is issued);

5) Deed of Assignment (if title is not issued).

5. The process involved in getting you registered as the owner of the property (in cases where title is issued)

1) Both seller and buyer sign transfer form 14A.

2) Lawyer sends transfer form to Stamp Office for adjudication to ascertain how much stamp duty is to be paid.

3) Stamp Office then stamps 'transfer form' for a nominal value of RM10.00 and returns transfer form to lawyer.

4) Stamp Office then informs Valuation Department of transaction. Valuation Department then values property and informs Stamp Office of valuation.

5) Stamp Office then issues PDS form to the lawyer. Buyer is normally given three (3) to four (4) weeks to pay stamp duty failing which, a penalty would be imposed.

6) Lawyer collects stamp duty from purchaser and proceeds to stamp transfer form. It may take about a week for the Stamp Office to return the lawyer the duly endorsed form. After stamping transfer form, lawyer presents the transfer form to the Land Registry/Office for registration. On presentation, you would be the registered owner of the property. However it may take several months (depending on which Land Office) before the physical title is returned by the Land Registry/Office. With the computerization process recently implemented in all Land Offices/ Registries in the country, the process is expected to be shortened.

If you obtain a loan from a bank to buy the property, the title would be sent to the bank. You should get a photocopy of the title from the lawyer for your record.

6. How is stamp duty calculated?

For the transfer/assignment (if no individual title is issued), based on the adjudicated value by the Stamp Office:



Amount charge (RM)
Percentage
Duty (RM)








On the First
100,000.00
1%
1,000.00








On the Following
400,000.00
2%
8,000.00









More than
500,000.00
3%




For Charge

Stamp duty on a Charge is RM5.00 per RM1,000/- or part thereof of the loan amount e.g. Loan of RM100,000/-, stamp duty is RM 500/- on the original. The stamp duty per copy of the document is RM10/-.

The assessed value is the value assessed by the Valuation Office based on the purchase price or the market value of the property, whichever is higher.

7. Appointment of Lawyers

1. You have the right to appoint a lawyer of your choice to act for you in any transaction whether it is a purchase from a developer or an individual. After all, legal fees etc, are borne by you. You should ascertain that:-

(a) he is a lawyer;

(b) that he has a valid practising certificate for the current year.

Verification of the above can be done with the Bar Council.

Each party to the transaction is advised to retain separate lawyers to protect their respective interests.

A lawyer can:

(a) advise, prepare and /or vet documents such as SPA, deed of assignment, deed of reassignment, deed of mutual covenants, deed of reassignment and loan document. However, the SPA for purchases of residential properties from a developer is a standard form agreement fixed by law;

(b) conduct land, bankruptcy/insolvency and company searches to ensure that there are no surprises, such as a different registered owner, encumbrances (charges, caveats), conditions or restrictions on the title (important for a buyer), or that a party is bankrupt/insolvent;

(c) if there is an individual title, to enter a private caveat to freeze all dealings in the property until it is transferred to the buyer;

(d) send documents/instruments to the Stamp Office for adjudication and arrange for their stamping;

(e) act as stakeholder, to hold all money paid, retain 5% of the purchase price for the purpose of Real Property Gains Tax; and/or to hold the balance of the purchase price;

(f) prepare and witness the execution of statutory forms;

(g) for a sub-sale where the individual title has not been issued, get the consent of the developer to the sale of the property to the new buyer and to undertake the registration of the property in the name of the new buyer. The lawyer should also get an undertaking from the developer not to further encumber the property, and for a development project with a master title, a letter of disclaimer from the chargee of the master title confirming no right or interest in the individual property;

(h) if the buyer takes a loan, get a letter of undertaking from the lender. The undertaking will include an undertaking that it will not foreclose the property if the loan, interest, etc has been repaid/paid; and

(i) present the transfer (Form 14A) and if applicable, the charge (Form 16A) for registration at the land office.

Can a lawyer act for the seller, buyer and the buyer's lender?

A lawyer may only act for one party in one transaction, but may witness the execution of any documents/instruments by any party. A sale and purchase is one transaction and a loan is another separate transaction. Therefore a lawyer can act for a seller or buyer, and also a lender or borrower. However, the solicitor concerned should have regard to any possible conflict of interest situation.

Lawyers are bound by the Solicitors' Remuneration Order 1991 (SRO) and there are scale fees for all conveyancing transactions and secured banking transactions done by a lawyer.

Lawyers are not allowed to give any discount. If any lawyer gives a discount on the scale fees, he could face disciplinary action.

There are fixed scales for lawyers' fees if you, as a seller or buyer, engage a lawyer. (stated herein is for fees only and does not include disbursements).

8. Lawyers' Fees

Click here for the scale of professional fees chargeable by lawyers.

9. House Seller's Guide

Documents/ information you must provide buyer/buyer's solicitors

(a) Copies of your previous Sale & Purchase Agreement and Loan Agreement/Title.

(b) Current year quit rent receipt.

(c) Current year assessment receipt.

(d) Redemption Statement from your bank (if you have charged your house to the bank).

(e) Letter of Undertaking to purchaser's bank to refund purchaser's bank loan released to you in the event the transfer/deed of assignment signed by you in favour of purchaser cannot be registered/is defective.

(f) Income Tax file reference number.

10. Utility deposits

Make sure you make arrangements with purchaser to obtain refund of the remaining deposits i.e. water, electricity, telephone etc.

11. For Apartments

Make sure you make arrangements to obtain the refund of deposits which you have paid the developer. You would be required to provide the necessary original receipts to obtain the refund.

12. Notification of Change of Ownership of House/Apartment to Local Authority i.e. Majlis Perbandaran.

You or your lawyer must notify the Local Authority of any change in the ownership of any house/apartment so that its assessment record could be updated. It is an offence if you fail to notify the relevant authority.

13. Receipt of Balance Purchase Price

Generally, there would be a short time lapse between the payment of the balance purchase price by the purchaser to your lawyer and the date when you receive the balance purchase price from your lawyer depending on the completion of documentation. Please seek clarification from your lawyer.

Original Source: click here