Saturday, September 5, 2009

Macamana cara nak jual atau beli rumah?

Ramai yang bertanya kepada saya tentang cara nak jual atau beli rumah. Bukan senang nak jawab soalan yang terlalu general macam ni. Sebabnya banyak maklumat yang saya tak tahu di sini.

Siapa yang nak jual? Adakah dia memang berhak dan layak menjual? Penjual tu tuan punya rumah tu ke atau waris tuan punya rumah sebab tuan punya rumah dah mati. Rumah tu ada satu nama ke ada nama bersama. Kalau ada dua nama (seperti suami & isteri, atau adik beradik, atau anak beranak) dan kesemua mereka 'sebulu' tak apa, tapi kalau tak sehaluan atau suami & isteri dah bercerai atau nak bercerai... panjang ceritanya. Bahkan saya ada pengalaman adanya percubaan tipu-menipu dalam kes-kes sebegini.

Siapa pula yang nak beli? Kadang-kadang, orang lain beli, orang lain yang tumpang letak nama sebab pembeli asal tak boleh lulus loan sebab blacklist dll. Ini pun satu isu.

Rumah yang nak dibeli pulak, kenalah bagi maklumat tentang staus freehold, atau leasehold, perlu consent, atau tak perlu, masih digadai pada bank, atau dah habis hutang, dah ada strata atau individual title atau masih berada dalam master title. Kalau separate title dah ada, dah tukar nama owner atau masih nama pemaju/tuan tanah asal. Semua maklumat ini perlu diberitahu kepada peguam, barulah peguam boleh menghuraikan prosedur jual beli rumah yang tepat.

Perlu juga diberitahu sama ada kedua-dua belah pihak penjual & pembeli ada melantik peguam masing-masing atau penjual tidak diwakili oleh peguam tetapi penjual hanya memberi kebenaran kepada peguam pembeli bagi beberapa urusan di pihak penjual seperti mendapatkan kebenaran pindahmilik, melepaskan gadaian, dan sebagai peguam stakeholder. Perlu difahami di sini, seorang peguam tak boleh jadi peguam untuk kedua-dua pihak pembeli & penjual sekali gus. Cumanya peguam pembeli boleh jugak jadi peguam bank untuk urusan pinjaman sebab urusan jual beli dan urusan pinjaman adalah dua urusan berlainan (sebab tu ada dua bil yang berbeza), tetapi jadi peguam untuk kedua-dua pihak pembeli & penjual adalah tidak boleh sebab ia dikira satu urusan iaitu urusan jual beli.

Perlu juga diberitahu sama ada pembeli nak bayar tunai, atau nak buat pinjaman. Kalau pinjaman, buat pinjaman bank atau pinjaman kerajaan.

Soalan-soalan di atas (mungkin ada banyak lagi yang saya tertinggal), perlu dijawab terlebih dahulu sebelum anda bertanya kepada peguam tentang prosedur nak beli atau nak jual rumah. Kalau persoalan di atas tak boleh dijawab dengan baik, peguam pun tak boleh nak terangkan dengan baik, sebab lain kes, lain prosedur.

Untuk senang, bawalah apa sahaja dokumen yang ada, barulah jumpa peguam anda. Berdasarkan dokumen yang ada barulah peguam boleh faham status owner, status buyer, & status property.

Walau bagaimanapun, sebagai guideline asas, saya lampirkan di sini prosedur jual/beli rumah sebagaimana yang dinyatakan oleh Majlis Peguam.
____________________________________________________________________
1. Information which a buyer should obtain when buying a house

1. Does it have a separate title?

2. Take a photocopy of the title.

3. Get a photocopy of :-

(a) current quit rent receipt;
(b) current assessment receipt.

4. Make sure you deal with owner of house or his duly authorised agent. (such authority should be in writing). Any other person will not be able to make any binding commitment to you.

5.1. If the house/apartment does not have any title, then get evidence of the seller's ownership i.e. a copy of the Sale & Purchase Agreement (SPA) made by the seller with the developer when he purchased the house/apartment

5.2. If the seller is a Second/ Third hand owner, then he would have to give you:-

(a) 1st SPA made by 1st owner with developer;
(b) 2nd SPA made between 1st owner and seller, (if 2nd hand); and
(c) 3rd SPA between 2nd owner and 3rd owner seller, (if 3rd hand).

as proof that the seller is the owner of the house/apartment.

6. Did the seller take a loan to buy the property?

For most cases, the answer is "yes". In such a case, you should get the seller to provide you with the bank's statement of how much he still owes the bank (redemption statement). With the redemption statement, you would know how much money you can release to the seller and how much is to be paid to his bank to obtain a discharge of the property from the bank.

2. Information relevant to apartment

1) Maintenance and other charges that need to be paid to developer/management committee. You should check that seller is up to date with his payments and there are no arrears due to developer/management committee.

2) If the apartment has no strata title, the purchaser must notify the Developer of the assignment after the completion of the sale.

3. Housing Schemes that are developed by Statutory bodies e.g. Penang Development Corporation (PDC), Perda, PKNS, etc

1) The SPA of such schemes may have restriction on the buyer selling the property i.e. it could not be sold within a stipulated period or without the consent of the government.

2) The title to the property may have restrictions. (the restrictions could be read from the title or search of the title) e.g. property cannot be transferred or charged without State consent.

3) The consent application may take a few months to be approved.

4. Documents you need to sign

1) Sale & Purchase Agreement;

2) CKHT form (form required to be submitted by Vendor and Purchaser to Inland Revenue Department) (now exempted)

3) Stamp Duty form;

4) Transfer form 14A. (If title is issued);

5) Deed of Assignment (if title is not issued).

5. The process involved in getting you registered as the owner of the property (in cases where title is issued)

1) Both seller and buyer sign transfer form 14A.

2) Lawyer sends transfer form to Stamp Office for adjudication to ascertain how much stamp duty is to be paid.

3) Stamp Office then stamps 'transfer form' for a nominal value of RM10.00 and returns transfer form to lawyer.

4) Stamp Office then informs Valuation Department of transaction. Valuation Department then values property and informs Stamp Office of valuation.

5) Stamp Office then issues PDS form to the lawyer. Buyer is normally given three (3) to four (4) weeks to pay stamp duty failing which, a penalty would be imposed.

6) Lawyer collects stamp duty from purchaser and proceeds to stamp transfer form. It may take about a week for the Stamp Office to return the lawyer the duly endorsed form. After stamping transfer form, lawyer presents the transfer form to the Land Registry/Office for registration. On presentation, you would be the registered owner of the property. However it may take several months (depending on which Land Office) before the physical title is returned by the Land Registry/Office. With the computerization process recently implemented in all Land Offices/ Registries in the country, the process is expected to be shortened.

If you obtain a loan from a bank to buy the property, the title would be sent to the bank. You should get a photocopy of the title from the lawyer for your record.

6. How is stamp duty calculated?

For the transfer/assignment (if no individual title is issued), based on the adjudicated value by the Stamp Office:



Amount charge (RM)
Percentage
Duty (RM)








On the First
100,000.00
1%
1,000.00








On the Following
400,000.00
2%
8,000.00









More than
500,000.00
3%




For Charge

Stamp duty on a Charge is RM5.00 per RM1,000/- or part thereof of the loan amount e.g. Loan of RM100,000/-, stamp duty is RM 500/- on the original. The stamp duty per copy of the document is RM10/-.

The assessed value is the value assessed by the Valuation Office based on the purchase price or the market value of the property, whichever is higher.

7. Appointment of Lawyers

1. You have the right to appoint a lawyer of your choice to act for you in any transaction whether it is a purchase from a developer or an individual. After all, legal fees etc, are borne by you. You should ascertain that:-

(a) he is a lawyer;

(b) that he has a valid practising certificate for the current year.

Verification of the above can be done with the Bar Council.

Each party to the transaction is advised to retain separate lawyers to protect their respective interests.

A lawyer can:

(a) advise, prepare and /or vet documents such as SPA, deed of assignment, deed of reassignment, deed of mutual covenants, deed of reassignment and loan document. However, the SPA for purchases of residential properties from a developer is a standard form agreement fixed by law;

(b) conduct land, bankruptcy/insolvency and company searches to ensure that there are no surprises, such as a different registered owner, encumbrances (charges, caveats), conditions or restrictions on the title (important for a buyer), or that a party is bankrupt/insolvent;

(c) if there is an individual title, to enter a private caveat to freeze all dealings in the property until it is transferred to the buyer;

(d) send documents/instruments to the Stamp Office for adjudication and arrange for their stamping;

(e) act as stakeholder, to hold all money paid, retain 5% of the purchase price for the purpose of Real Property Gains Tax; and/or to hold the balance of the purchase price;

(f) prepare and witness the execution of statutory forms;

(g) for a sub-sale where the individual title has not been issued, get the consent of the developer to the sale of the property to the new buyer and to undertake the registration of the property in the name of the new buyer. The lawyer should also get an undertaking from the developer not to further encumber the property, and for a development project with a master title, a letter of disclaimer from the chargee of the master title confirming no right or interest in the individual property;

(h) if the buyer takes a loan, get a letter of undertaking from the lender. The undertaking will include an undertaking that it will not foreclose the property if the loan, interest, etc has been repaid/paid; and

(i) present the transfer (Form 14A) and if applicable, the charge (Form 16A) for registration at the land office.

Can a lawyer act for the seller, buyer and the buyer's lender?

A lawyer may only act for one party in one transaction, but may witness the execution of any documents/instruments by any party. A sale and purchase is one transaction and a loan is another separate transaction. Therefore a lawyer can act for a seller or buyer, and also a lender or borrower. However, the solicitor concerned should have regard to any possible conflict of interest situation.

Lawyers are bound by the Solicitors' Remuneration Order 1991 (SRO) and there are scale fees for all conveyancing transactions and secured banking transactions done by a lawyer.

Lawyers are not allowed to give any discount. If any lawyer gives a discount on the scale fees, he could face disciplinary action.

There are fixed scales for lawyers' fees if you, as a seller or buyer, engage a lawyer. (stated herein is for fees only and does not include disbursements).

8. Lawyers' Fees

Click here for the scale of professional fees chargeable by lawyers.

9. House Seller's Guide

Documents/ information you must provide buyer/buyer's solicitors

(a) Copies of your previous Sale & Purchase Agreement and Loan Agreement/Title.

(b) Current year quit rent receipt.

(c) Current year assessment receipt.

(d) Redemption Statement from your bank (if you have charged your house to the bank).

(e) Letter of Undertaking to purchaser's bank to refund purchaser's bank loan released to you in the event the transfer/deed of assignment signed by you in favour of purchaser cannot be registered/is defective.

(f) Income Tax file reference number.

10. Utility deposits

Make sure you make arrangements with purchaser to obtain refund of the remaining deposits i.e. water, electricity, telephone etc.

11. For Apartments

Make sure you make arrangements to obtain the refund of deposits which you have paid the developer. You would be required to provide the necessary original receipts to obtain the refund.

12. Notification of Change of Ownership of House/Apartment to Local Authority i.e. Majlis Perbandaran.

You or your lawyer must notify the Local Authority of any change in the ownership of any house/apartment so that its assessment record could be updated. It is an offence if you fail to notify the relevant authority.

13. Receipt of Balance Purchase Price

Generally, there would be a short time lapse between the payment of the balance purchase price by the purchaser to your lawyer and the date when you receive the balance purchase price from your lawyer depending on the completion of documentation. Please seek clarification from your lawyer.
Original Source: click here

290 comments:

1 – 200 of 290   Newer›   Newest»
ct said...

salam. nak bertanya, dlm kes rumah kos rendah di selangor (master title), adakah sebarang legal implication atau apa jua ke atas penjual/pembeli sekiranya mereka membuat transaksi jual beli tanpa kebenaran drpd lembaga perumahan dan hartanah selangor? tq

Termizi said...

Kalau buat transaction bagi rumah kos rendah di Selangor tanpa kebenaran daripada Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor, antara beberapa implikasi dari segi undang-undang sebagaimana berikut:

1. Pemaju tidak akan mendaftarkan nama pembeli rumah sebagai tuan rumah yang sah. Sekiranya strata title dikeluarkan nanti, kebenaran pindahmilik masih lagi kepada pemilik asal. Hal ini akan menyulitkan sekiranya pemilik asal sudah meninggal pada masa tersebut;

2. Sekiranya pembeli berhasrat membeli rumah tersebut dengan cara pinjaman, pihak institusi kewangan tidak akan mengeluarkan jumlah pinjaman selagi tiada kebenaran daripada Lembaga Perumahan. Transaksi jual beli akan pending dan transaksi boleh dibatalkan. Banyak pihak yang akan mengalami kerugian; dan

3. Dari segi undang-undangnya, rumah tersebut masih lagi dimiliki oleh pemilik asal sama ada jumlah harga belian sudah dibayar sepenuhnya atau belum dibayar sepenuhnya oleh pembeli baru kepada pemilik asal. Risiko kerugian kepada pembeli baru adalah sangat tinggi.

Oleh hal yang demikian, belilah denan cara yang disahkan oleh undang-undang untuk keadilan bagi semua pihak.

Anonymous said...

Saya ingin menjual rumah teres yang telah pun habis dibayar dan telah pun mendapat geran untuk rumah tersebut. Adakah saya perlu melantik peguam untuk urusan penjualan tersebut atau memadai menggunakan peguam pembeli sebagai saksi kepada segala urusan jual beli?

RS

Termizi said...

Saudara mempunyai pilihan sama ada ingin melantik peguam sendiri atau memberi kebenaran kepada peguam pembeli bertindak bagi saudara. Dalam kes saudara, urusan melepaskan gadaian sudahpun selesai. Tetapi urusan kebenaran pindah milik (jika perlu) dan peguam stakeholder masih lagi perlu untuk bertindak bagi saudara. Untuk menjaga kepentingan saudara, adalah lebih baik sekiranya saudara melantik peguam sendiri. Walau bagaimanapun, saudara masih boleh menggunakan khidmat peguam pembeli untuk bertindak bagi pihak saudara dalam beberapa urusan. Dari segi kos, perlantikan peguam sendiri memakan sedikit kos, tetapi pastinya kepentingan saudara dijaga oleh peguam saudara berbanding 'menumpang' peguam pembeli.

Anonymous said...

Salam....bagaimana boleh saya jual rumah saya yang pemiliknya ialah saya dan isteri. Perlukah prosedur jual rumah tersebut disahkan oleh kedua-dua pihak atau satu pihak sahaja. S&P dan Loan document atas nama kedua-duanya. Loan belum habis bayar.

Termizi said...

Jika rumah yang hendak dijual atas nama suami & isteri, kedua-dua pihak hendaklah menandatangani dokumen penjualan rumah (seperti S&P, 14A, 16N, consent form, CKHT 1, dan lain-lain). Satu pihak tidak boleh menjadi wakil kepada pihak yang satu lagi, kecuali pihak yang satu lagi telah menandatangani surat kuasa wakil (Power of Attorney) kepada pihak yang lain sebagai wakil yang sah kepadanya. Begitu juga kesnya dengan dokumen melepaskan tanggungan daripada pihak bank. Pihak yang tidak dapat hadir, atau sukar hadir hendaklah memberi kuasa kepada wakilnya secara sah sekiranya sukar untuk menandatagani dokumen jual beli. Mengikut pengalaman saya, kesukaran untuk menandatangani dokumen selalunya berlaku bagi mereka yang selalu kerja outstation, atau memang kerjanya atas kapal seperti kelasi atau kapten kapal, atau mereka yang bekerja atas planta di tengah-tengah laut, atau mereka yang dipenjarakan, dan sebagainya. Secara generalnya, peguam hendaklah mengenal pasti identiti semua pihak yang terlibat dan dokumen yang diberikan hendaklah dokumen yang sah untuk memastikan keadilan bagi semua pihak. Perlu juga dinyatakan bahawa jika pihak yang terlibat ada masalah mental, atau sakit nyanyuk, perlu pula disediakan terlebih dahulu Letter of Guardian dan Order for Sale. Jika tidak dapat dihubungi dan dibuat andaian meninggal, perlu disediakan terlebih dahulu confirmation on presumption of death dan pastinya melibatkan pulak bicara pusaka. Dalam kes yang biasa, kedua-dua penama hendaklah datang menandatangani dokumen jual beli. Ada beberapa kes yang saya handle, kedua-dua suami isteri dalam proses perceraian, dokumen jual beli boleh ditandatangani secara berasingan asalkan kedua-dua pihak bersetuju dengan terma dan syarat.

Anonymous said...

assalamualaikum...saya hendak membeli sebuah rumah teres 2 tingkat dengan harga rm210k..loan dengan pihak bank sebanyak 90% dah lulus dan dah telah t/t Letter of Offer. Insurans dan lawyer still tengah cari lagi..nak save kos..

1)Apakah beza dan kebaikan MRTA dan MLTA?

2)Berapakah kos bayaran untuk peguam :
i. Charges Loan RM189,000.00
ii. Charges S&P RM210,000.00

3)Adakah kos bayaran untuk peguam tersebut telah ditetapkan oleh agensi (Jabatan Guaman Malaysia).

4)Adakah valuation dilakukan melalui sistem data base atau pihak bank akan pergi ke rumah untuk mengambil gambar? Jika selepas valuation tersebut pihak bank mengatakan harga rumah tersebut hanya RM200,000.00 sahaja..adakah tuan rumah tersebut akan menurunkan harga daripada RM210,000.00 ke RM200,000.00? dan bagaimana dengan loan saya?

saya berharap sangat saudara dapat membantu saya dalam kes ini, kerana ini pengalaman pertama saya untuk memiliki harta sendiri...assalammualaikum...

Termizi said...

Kepada yang bertanya:

1) Saya sendiri buat masa ni tidak pasti apa bezanya antara MRTA dan MLTA. Soalan ini lebih baik saudara tanyakan pada pihak insurans atau pihak bank. Yang baiknya tentang insuran ialah, jika orang yang diinsurankan meninggal dunia, semua hutang akan diselesaikan oleh syarikat insuran kepada pihak bank. Jadi, pewaris kepada tuan rumah tidak perlu membuat apa-apa pembayaran tebus hutang kepada pihak bank;

2) Untuk membuat pengiraan tentang kos & yuran guaman bagi loan & S&P, saya memerlukan maklumat tambahan seperti maklumat pada hartanah (ada sekatan kepentingan atau tiada), jenis pinjaman islamik atau conventional, nama bank yang memberi pinjaman, saudara ingin memohon rebate pada duti setem atau tidak, pemilik masih mempunyai hutang dengan bank terdahulu atau sudah selesai, dan beberapa maklumat lain). Untuk mendapatkan quotation yang lebih tepat, saya sarankan saudara memberi maklumat tersebut ke email saya di mizico@gmail.com

3) Yuran guaman bagi urusan jual beli hartanah dan dokumen sekuriti telah ditetapkan oleh Majlis Peguam;

4) Selalunya pihak valuer akan melihat rumah itu sendiri. Database hanyalah salah satu cara penentuan harga market value. Jika valuation rumah hanya RM200,000 tuan rumah tidak wajib menurunkan harga rumah. Saudara bolehlah berbincang dengan tuan rumah. Tapi selalunya jumlah loan akan jadi berubah kerana selalunya dalam letter offer diletakkan syarat jumlah loan adalah tertakluk kepada valuation yang akan dibuat oleh panel bank.

duniaku said...

perbendaharaan telah meluluskan pinjaman.tetapi dari tahun 2007 hingga 2010 hanya 75% sahaja yang dituntut oleh pemaju kepada perbendaharaan.saya ingin menjual rumah tersebut.apakah yang perlu saya lakukan

Termizi said...

Kepada duniaku,

Apa yang saya faham daripada info yang diberi ialah rumah yang saudara beli belum siap sepenuhnya. Oleh sebab itulah perbendaharaan hanya mengeluarkan 75% sahaja kepada pemaju. Jika saudara ingin menjual jugak, banyak conditions precedent yang perlu dipenuhi, antaranya; kena dapatkan kebenaran daripada perbendaharaan untuk tebus hutang, kena dapatkan akujanji bank pembeli untuk membayar secara terus kepada pemaju baki 25% harga belian asal, kena dapatkan persetujuan pemaju tentang penggantian pembeli, dll. Hal-hal ini agak susah dan memakan masa dan tenaga. Saya pernah berurusan tentang kes sebegini tetapi semuanya dengan institusi perbankan, bukan perbendaharaan. Saya tak jamin perbendaharaan boleh menerima penebusan hutang dalam kes disburement belum 100%. Frankly speaking, berurusan dgn kerajaan kadang2 terlalu ikut buku yang menyebabkan kalau tak ikut standard procedure, semua jadi tak boleh, wal hal, transaksi begini boleh diteruskan tanpa memprejudiskan mana-mana pihak.

Anonymous said...

Askm..

sy ingin membeli rumah kos rendah di selangor tetapi merasa musyikil samada saya layak atau tidak memiliki rumah tersebut. Rumah tersebut telah didiami oleh 1st owner selama 10thn dan telah melangsaikan pinjaman pembelian rumah tersebut tetapi belum memiliki strata title untuk rumah tersebut. Pendapatan saya kurang dari 3k sebulan walaubagaimanapun, masih lebih 2.5k. Adakah saya layak membeli rumah tersebut?

umie said...

salam.

saya dlm proses membeli rumah subsale dari ejen (leasehold). s&p dan loan agreement dah sign.

1. rumah tersebut dah ada individual title atas nama penjual (ni berdasarkan catatan carian rasmi yang dibuat oleh loyer saya)

2. loyer saya dalam proses untuk apply consent to transfer dan consent to charge dari pejabat tanah

3. tapi masih menunggu penjual menyerahkan cukai tanah dan cukai pintu

4. s&p dah sign bulan 3, so dah lebih 2 bulan lah tertangguh ni

soalan saya:

1. apakah tindakan yg boleh diambil kepada penjual yang macam lengah2 dan sambil lewa

2. proses ctt dan ctc tu selalu akan ambil masa berapa bulan?

(soalan nombor 2 tu saya tanye sbb saya perlukan MOT utk buat withdrawal dari EPF)

Termizi said...

Bagi yang bertanya ttg pembelian rumah subsale bagi rumah kos rendah di Selangor, mengikut pengalaman saya, anda layak membeli rumah tersebut kerana syarat pendapatan isi rumah tidak lebih RM2500 sebulan adalah syarat bagi pembelian rumah kos rendah direct daripada pemaju, bukan untuk kes subsale.

Kepada Umie,

Apa yang saya faham ialah penjual tidak melantik peguamnya sendiri tetapi menggunakan khidmat peguam saudari bagi urusan-urusan sebelah penjual berdasarkan pernyataan saudari bahawa peguam saudari dalam proses membuat permohonan consent to transfer (ctt) dan consent to charge (ctc). kalau penjual ada peguamnya sendiri, peguam penjual akan memproses urusan tersebut.

Tentang penjual yang tak bayar cukai pintu & cukai tanah, apa yang selalu saya buat ialah sebahagian daripada duit deposit akan saya potong terlebih dahulu untuk pembayaran cukai pintu dan cukai tanah sebelum saya serahkan pada penjual. Hal ini dinyatakan dalam perjanjian jual beli. Sekiranya penjual ada peguamnya sendiri, dalam perjanjian jual beli akan dinyatakan secara jelas tempoh masa yang sepatutnya diambil oleh penjual untuk mebuat permohonan kebenaran pindahmilik & gadaian. Jadi, isu kelewatan yang sengaja di pihak penjual dapat dielakkan.

Mengikut piagam pejabat tanah, proses ctt dan ctc adalah dalam masa tidak lebih 3 bulan. Untuk keluarkan duit EPF memadai dapatkan consent to transfer dan tak perlu duly endorsed MOT sebab kalau nak duly endorsed MOT kena tunggu lagi lama.

Anonymous said...

Hi Tarmizi,

Saya nak tanya, saya ingin membeli rumah di Bandar Putra, Klang. Disebabkan masalah kewangan, saya menggunakan agensi yang merupakan orang tengah untuk menguruskan pembelian rumah itu. Bermakna, dia akan membayar dulu 10% wang pendahuluan kepada penjual dan kemudian setelah pinjaman saya diluluskan oleh bank, dia akan mengambil semula 10% daripada pinjaman itu dan 2% caj tambahan.

Masalahnya sekarang, proses yang dilakukan sangat lama, saya dah hantar semua dokumen kepada dia 2 bulan yang lepas tapi sampai sekarang saya belum mendapat keputusan darinya samada pinjaman itu lulus atau tidak. Jadi boleh tak bagitau saya macamana prosedur membeli rumah yang sebenar.

Termizi said...

Kepada yang bertanya,

Menggunakan agensi orang tengah bagi pembayaran 10% deposit, dan caj 2% adalah upah kepada agensi terbabit. Ini adalah pertama kali saya mendapat maklumat tentang jenis perniagaan sebegini. Apa yang saya faham, hal ini boleh dilakukan sekiranya harga jual beli rumah adalah di bawah market value dan harga jual beli dalam formal S&P akan di mark up supaya jumlah loan adalah tinggi dan mampu membayar balik caj kepada agensi tadi.

Untuk merealisasikan taktik sebegini, agensi berkenaan mestilah ada group professional yang tersendiri dan mestilah mendapat keizinan daripada tuan rumah jugak. Agensi berkenaan mestilah bekerjasama dengan bankers, valuers, dan lawyers. Kalau memang saudara tak mampu nak cari 10% deposit, dan ini sahajalah cara yang ada untuk membeli rumah, hal ini memang tidak mustahil untuk dilakukan tetapi perlu kepada perancangan yang agak teliti. Agak menarik taktik sebegini....

Anonymous said...

dear En. Termizi,

saya bercadang hendak membeli rumah direct daripada owner rumah. saya merupakan pegawai kerajaan dan bercadang untuk menggunakan pinjaman perumahan kerajaan.FYI, rumah yang saya cadang hendak beli itu merupakan rumah 2nd hand dan masih berstatus master title soalan saya ialah:-
1. apakah langkah pertama yang perlu saya lakukan sekiranya hendak membeli rumah tersebut? adakah saya perlu melantik peguam bagi pihak saya terlebih dahulu?
2. memandangkan saya bercadang untuk memohon pinjaman kerajaan, apakah masalah yang mungkin timbul kerana saya hendak membeli rumah 2nd hand yang masih dalam master title?
3. apakah akan timbul masalah wang beza nanti?

diharap nasihat daripada pihak tuan dapat membantu saya. terima kasih.

Termizi said...

Kepada yang bertanya:

1. Langkah pertama yang perlu saudara buat sekiranya benar2 ingin membeli rumah tersebut ialah membayar wang cengkeram kepada tuan rumah untuk mengikat tuan rumah supaya tidak menjual pula rumah tersebut kepada bakal pembeli lain. Jika saudara merasakan bahawa tuan rumah boleh memberi masa kepada saudara melantik peguam, saudara bolehlah melantik peguam saudara terlebih dahulu dan pembayaran wang cengkeram juga boleh diuruskan oleh peguam saudara.

2. Tiada masalah yang timbul walaupun saudara membeli rumah yang masih berstatus hakmilik induk dan memberikan kuasa kepada Kementerian Kewangan (Perbadanan). Cumanya, apabila hakmilik strata rumah tersebut telah dikeluarkan oleh pihak yang berwajib, saudara hendaklah melantik peguam bagi menyempurnakan urusan pindahmilik dan gadaian.

3. Sekiranya jumlah pinjaman saudara mencukupi bagi pembelian rumah tersebut, tidak timbullah isu wang beza. Saya tidak berapa faham tentang soalan saudara ini. Mungkin saudara terkeliru dengan isu wang beza yang saya bangkitkan dalam artikel yang lain. Saya hanya boleh memberi pendapat tentang hal tersebut sekiranya mendapat maklumat yang lebih terperinci tentang harga jualan, harga deposit, jumlah wang tebus hutang, dan jumlah pinjaman.

Harapnya jawapan di atas dapat membantu saudara.

Khairul said...

salam... saya sudah membayar deposit utk membeli sebuah rumah kos rendah di area PJ secara subsale. saya ingin tahu, adakah saya layak utk membeli rumah kos rendah tu memandangkan gaji saya sudah melebihi 2.5k?

Anonymous said...

Salam En. Termizi,

Bagi suami isteri yang telah bercerai, si suami ingin memindah milik bahagian rumahnya kepada isteri, perlu submit CKHT juga ke? mcm mana prosedurnya? perlu byr 2% juga ke atau ada pengecualian?

Anonymous said...

Bagaimana cara menjual rumah yang belum siap dibina oleh developer?. Saya sudah membayar 10% from harga rumah kpd developer, spa,stamp duty, penalty interest dan lain yg berkaitan urusan jual beli rumah. Apakah bayaran yg terpaksa dibuat kepada pihak bank, developer and lawyer jika hendak jual rumah itu?

Termizi said...

1. Bagi rumah kos rendah di PJ, untuk urusan subsale, Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor membenarkan asalkan pendapatan isi rumah tidak melebihi RM5000 sebulan.

2. Kalau sudah pun bercerai, pindahmilik antara bekas suami kepada bekas isteri hendaklah dibuat mengikut cara pindahmilik biasa. Maknanya perlu buat S&P dan bayar CKHT (atau minta pengecualian bagi hartanah pertama). Kalau belum bercerai, pindahmilik boleh dibuat dengan cara pindahmilik kasih sayang dan banyak prosedur boleh dijimatkan.

3. Menjual semula rumah yang dibeli daripada pemaju sedangkan rumah tersebut masih belum siap sepenuhnya adalah bergantung sepenuhnya kepada kebenaran pemaju yang terbabit. Memang ada bayaran yang kena dibuat memandangkan saudara perlu membuat spa yang baru.

Anonymous said...

Salam En. Termizi,
Saya ingin tanya satu soalan tentang tanah dan rumah yg telah digadai kepada kementerian kewangan. Bolehkah tanah dan rumah tersebut dijual sedangkan masih ada hutang berbaki. Terima kasih.

Termizi said...

Boleh, sebab pembeli akan membayar baki hutang tersebut (selalunya melalui pinjaman). Hal ini dinyatakan dalam perjanjian jual beli yang disediakan oleh peguam.

iKHwAn said...

Assalamualaikum.. sy mempunyai kenalan yg ayahnya telah meninggal dunia dan mempunyai rumah yang belum habis bayar. soalan saya apa yg perlu di lakukan kepada rumah tersebut agar ianya mudah di agihkan secara faraid kepada ahli waris..

Termizi said...

Ikhwan,

Selalunya rumah yang belum habis bayar, ada ditanggung hutang tersebut oleh pihak insuran. Jadi, pihak waris boleh memaklumkan kepada pihak insuran untuk membuat tebus hutang kepada institusi kewangan terbabit. Dalam masa yang sama, bolehlah diuruskan bicara pusaka bagi si Mati yang melibatkan kesemua harta peninggalannya yang lain juga. Jika kesemua harta melebihi RM2 juta, pemfailan bicara pusaka hendaklah dibuat di mahkamah tinggi, manakala jika jumlah aset kurang daripada RM2 juta, pemfailan bicara pusaka boleh dibuat di pejabat tanah yang berkaitan. Jika pemfailan di mahkamah tinggi, pihak waris hendaklah terlebih dahulu membuat permohonan sijil faraid di mahkamah syariah, tetapi jika pemfailan di pejabat tanah, sijil faraid tidak diperlukan.

Miss Honey said...

salam,

Saya telah membeli rumah 2 tingkat tetapi berniat untuk menjualnya kerana ada kesulitan. Rumah saya freehold dan pinjaman daripada perbendaharaan. Ada masalahkah jika saya ingin menjualnya dan apakah prosesnya. Terima kasih.

Termizi said...

Miss Honey,

Tak ada apa-apa masalah nak jual rumah tersebut. Prosesnya, antara lain, secara ringkas ialah pembeli akan membuat bayaran tebus hutang kepada perbendaharaan terlebih dahulu.

Untuk detailnya, artikel di atas dah terangkan secara detail.

Kalau tak faham lagi, bincanglah dengan peguam anda.

athirah budiman said...

salam..
saya telahpun membeli sebuah apartment di Sg Chua, Kajang. Apartment itu sy beli pada penghujung tahun 2008. Dan kini sy ingin menjual apartment tersebut. Apartment tersebut di tingkat 1. Adakah saya dpt menjual apartment tersebut sebagaimana harga pinjaman sy dulu iaitu full loan (RM167,800)? Sy dapati pinjaman sy masih berbaki RM162,800. Boleh bagi pendapat?

Anonymous said...

hmmm..en.termizi,sy nak beli rumah didaerah lain tetapi bkerja ditmpt lain..boleh prcya ka dgn ejen yg urus rumah tu..diorg biasanya akan mnta caj lebih ke nnti klu tolong kita urus atau pn mmg caj tu dah tmasuk dlm harga rumah tu?

Termizi said...

Kepada Athirah Budiman,

Berapa harga jualan yang saudari nak jual adalah hak mutlak saudari. Tiada siapa yang boleh halang saudari. Jadi, saudari memang boleh jual sebagaimana harga pinjaman saudari dulu iaitu full loan. Cumanya, untuk memudahkan pembeli, harga jualan tersebut sepatutnya tidak lebih daripada harga pasaran semasa. Saya bukanlah jurunilai, jadi saya tak pasti berapakah harga pasaran apartment saudari di Sg Chua, Kajang tersebut.

Kepada yang bertanya tentang pembelian rumah di daerah lain, nasihat saya adalah sebagaimana berikut:

Ejen rumah memang boleh dipercayai sekiranya ejen tersebut memang berlesen. Jika ejen tersebut tidak berlesen, dia bukanlah ejen, tapi broker haram. Berhati-hatilah.

Perlu dibezakan juga antara ejen rumah yang dilantik oleh owner rumah untuk cari pembeli atau ejen yang saudara lantik untuk cari rumah bagi saudara. Jika ejen yang dilantik oleh owner rumah, saudara tak perlu bayar apa-apa sebab upah ejen akan dibayar oleh owner. Jika dia adalah ejen saudara untuk cari rumah bagi saudara, isu caj lebih tak timbul kerana saudara sepatutnya dah buat perjanjian awal-awal dengan ejen tersebut memandangkan saudaralah yang lantik dia.

Anonymous said...

Salam En. Termizi,

saya seorang kakitangan Contract For Service. Bagaimanakah prosedur untuk memiliki sebuah rumah?

Tk...

Termizi said...

Kepada yang bertanya,

Prosedur untuk memiliki rumah tetap sama bagi sesiapa pun. Cuma prosedur pemprosesan pinjaman adalah berbeza antara mereka yang memilih government loan dan mereka yang memilih pinjaman dari institusi kewangan. Saya tak boleh menjawab dengan tepat soalan saudara sebab saya tak begitu faham dengan soalan saudara... Saudara sebenarnya lebih tahu jenis pinjaman mana yang saudara layak.

liza said...

salam...

en termizi...pertama sekali saya ucapkan selamat hari raya, maaf zahir batin...ok,rkn saya ada masalah sedikit.dia ingin menjual rumah dan saya berminat untuk membeli.namun saya tidak tahu apakah yang perlu dilakukan dan siapa yang perlu saya jumpa.apakah langkah , prosedur dan dokumen yang diperlukan?..harap en termizi sudi membantu.

Termizi said...

Kepada Liza,

Kalau dia menggunakan khidmat ejen, pembayaran earnest deposit hendaklah melalui ejen berdaftar yang dilantik. Jika dia tidak menggunakan khidmat ejen, lebih baik saudari dapatkan khidmat peguam untuk sahkan beberapa perkara tentang validity ownership penjual terbabit. Pembayaran earnest deposit boleh dibuat melalui peguam. Antara dokumen yang boleh diminta ialah salinan perjanjian antara penjual dan pemilik sebelumnya, salinan geran tanah, salinan cukai tanah, salinan cukai pintu, salinan resit maintenance, salinan loan dokumen, salinan akaun pembayaran pinjaman, dan salinan IC owner. Prosedur seterusnya adalah bergantung kepada status property sama ada freehold atau leasehold, memerlukan consent atau tidak, free from encumbrances atau charged/assigned, with individual title/strata title atau masih dalam master title, dan lain-lain. Peguam akan menerangkan secara detail setelah dokumen di atas di teliti.

Anonymous said...

Assalamualaikum..
En. Tarmizi,
saya pertama kali membeli rumah & saya membeli rumah teres corner lot. sdh approved dgn bank & sdh t/t SPA kira2 seminggu yg lalu.sebelum tt SPA pemaju meminta bayaran tambahan kerana ada extra land & saya setuju scra lisan tetapi dalam SPA hanya meliputi harga asal iaitu RM140,000. saya tdk membuat bayaran krana tdk ada dlm SPA ttpi phak pmaju ttap meminta byaran tambahan (RM48,000.00 scra ansuran.
smalam lawyer yg membuat SPA saya beritahu terdapat perubahan tentang keluasan area (kesilapan mereka) & perlu buat initial smula.
adakah perlu membuat bayaran tambahan jika kluasan tanah lebih? Boleh kah saya tidak setuju untuk initial perubahan baru dalam SPA walaupun setem hasil belum dimatikan ke atas perjanjian kerana saya berasa ragu2

Anonymous said...

Assalamualaikum,

Saya ingin meminta panduan untuk senario ini, Abang saya ada membeli sebuah rumah di negeri sembilan, bagaimanapun dia telah berpindah ke negeri lain dan tidak mempedulikan lagi rumah itu. Baru2 ini dia telah menerima surat dari Bahagian Pinjama Perumahan kementerian kewangan( Pinjaman Kerajaan) untuk menjelaskan tunggakan atau tindakan akan diambil.Saya berminat utk mengambil alih rumah itu dengan menggunakan wang KWSP saya(saya belum membeli rumah). Harap dapat sedikit panduan.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang perubahan pada SPA,

Berdasarkan kepada fakta kes yang diberi, saya dapati telah terdapat kecuaian pada pihak pemaju pada awal-awal transaksi lagi. Apabila anda mengatakan bahawa loan anda sudah approved, apa yang saya faham ialah loan anda diluluskan berdasarkan harga asal iaitu RM140,000.00 dan bukan harga sebenar RM188,000.00. Mungkin sebab itulah juga pemaju setuju sekiranya anda membayar jumlah extra RM48k itu secara ansuran.

Satu lagi fakta yang diberi ialah tentang SPA yang belum dimatikan setem. Ini menunjukkan bahawa SPA tersebut masih belum final sepenuhnya walaupun anda sudahpun menandatanganinya. Perubahan pada SPA dan peguam meminta initial anda sebagai tanda persetujuan adalah untuk memastikan SPA tersebut adalah sah dan berkuatkuasa.

Satu fakta yang tidak dijelaskan di sini ialah tentang penetapan harga jual beli. Adakah harga jual beli sudah ditetapkan pada harga RM140k atau harga jual beli berdasarkan pada keluasan tanah, contohnya RM30.00 bagi setiap kaki persegi. Jika harga jual beli sudah ditetapkan pada harga RM140k, jadi keluasan tanah adalah tidak relevan. Jika harga jual beli ditetapkan mengkiut keluasan tanah, dan ini dinyatakan secara terperinci dalam SPA, jadi penafsiran akan dibuat bahawa jumlah jual beli yang tertera adalah jumlah yang tersalah kira dan pembetulan mestilah dibuat kerana pengiraan keluasan tanah adalah mustahak.

Jika anda ragu-ragu, dan bercadang untuk tidak meneruskan jual beli, anda boleh berbincang untuk mendapatkan semula wang deposit yang dibayar. Pemaju sepatutnya tidak boleh melupuskan wang deposit tersebut memandangkan SPA masih belum final dan masih belum dimatikan setem.


Kepada yang ingin membeli rumah Abangnya yang menghadapi masalah tunggakan pembayaran.

Anda boleh membeli rumah tersebut daripada Abang anda. Satu perjanjian jual beli boleh dibuat diantara anda dan abang anda. Oleh sebab rumah tersebut ada tunggakan dengan bahagian pinjaman perumahan, sebahagian atau keseluruahan daripada wang deposit hendaklah digunakan untuk membayar tunggakan kepada Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP), bergantung kepada jumlah tunggakan kepada BPP.

Tentang pembelian menggunakan wang KWSP, antara dokumen yang KWSP perlukan ialah salinan perjanjian jual beli antara anda dan Abang anda, salinan letter offer dari bank yang meluluskan loan anda, dan salinan surat kebenaran pindah milik daripada pihak berwajib (jika berkaitan bergantung kepada jenis hartanah). Ini adalah kerana KWSP akan hanya mengeluarkan duit mengikut jumlah yang diperlukan, bukan kesemua wang dalam KWSP boleh dikeluarkan.

Harapnya info di atas boleh membantu.

Anonymous said...

salam En Tarmizi,

Saya dalam process untuk membeli rumah dari penjual (leasehold title) berharga RM145k dan telah membayar deposit kepada penjual. Penjual telah bersetuju untuk mendapatkan pendahuluan 10% rumah tersebut dengan menunggu wang EPF. Saya ingin tahu apakah langkah seterusnya yg saya perlu buat? Saya diberitahu perlu lantik penilai dan buat S&P. Untuk S&P adakah saya perlu melantik peguam untuk menguruskannya? Saya memohon loan dari syarikat dan bukan melalui bank, dalam borang permohonan loan tersebut memerlukan dokumen seperti dibawah, adakah dokumen tersebut boleh didapati melalui peguam S&P yang telah dilantik?

salinan geran hak milik
salinan potostat perjanjian jual beli ---> adakah ini S&P?
kebenaran pindah milik harta daripada pihak berkenaan

-Yan-

Termizi said...

Kepada Yan,

Langkah yang perlu saudara buat adalah menandatangani perjanjian jual beli antara pihak penjual dan saudara. Perjanjian jual beli tersebut boleh disediakan oleh pihak peguam. Bagi membolehkan wang EPF dikeluarkan, pihak EPF memerlukan antara lain; 1. salinan yang diakui sah perjanjian jual beli antara penjual dan saudara, 2. salinan yang diakui sah surat tawaran pinjaman, 3. salinan yang diakui sah hak milik individu, dan 4. sallinan yang diakui sah kebenaran pindahmilik (jika berkenaan bergantung kepada jenis hartanah).

Perlantikan penilai selalunya akan dibuat oleh pihak institusi kewangan yang memberi pinjaman. Dalam kes saudara, sekiranya pihak syarikat meletakkan syarat tersebut, saudara kenalah dapatkan penilaian hartanah tersebut daripada jurunilai berlesen.

Kesemua dokumen dan urusan di atas boleh diuruskan oleh pihak peguam.

mohd rahimin said...

saya ingin menghantar email ke alamat mizico@gmail.com untuk maklumat untuk penjualan rumah tetapi gagal. ada email address yang lain tak? tapi saya akan cuba lagi hantar ke email yang sama..

seridahlia said...

salam...

sy nak jual rumah apartment baru siap setahun, saya beli dgn harga lebih kurang 90k dan sy dah ada buyer yg ingin membeli dgn harga 130k secara tunai...tapi sy masih tak faham dan ragu2..mcmana prosuder dan adakah saya mendapat keuntungan dr jualan tersebut.

tq

Termizi said...

Cik Seridahlia,

Untuk menjelaskan prosedur dan kos yang terlibat dari awal hingga akhir, masih terdapat beberapa info yang perlu diperincikan:

1. Adakah penjual dan pembeli melantik peguam masing-masing, atau penjual hanya menggunakan khidmat peguam yang dilantik oleh pembeli?

2. Adakah hak milik strata telah dikeluarkan oleh pejabat tanah? Jika sudah dikeluarkan, adakah pemilikan hartanah sudah dipindahmilik atas nama Cik Seridahlia atau masih atas nama pemaju?

3. Jika hakmilik strata sudah dikeluarkan, apakah status hartanah; pegangan bebas atau pajakan negeri?

4. Jika hakmilik strata sudah dikeluarkan, adakah gadaian atas nama bank penjual sudah didaftarkan?

Oleh sebab, ramai yang tidak boleh menjawab soalan-soalan di atas kerana kurang memahaminya, adalah lebih senang jika dokumen yang ada diserahkan kepada peguam supaya peguam boleh memberi penjelasan dengan lebih tepat kerana lain maklumat, lainlah prosedurnya, dan lainlah kosnya.

Dokumen-dokumen yang boleh membantu adalah seperti berikut:

1. Salinan perjanjian jual beli antara Cik Seridahlia dan pemaju.

2. Salinan perjanjian pinjaman antara Cik Seridahlia dan institusi kewangan.

3. Salinan geran tanah.

4. Salinan cukai tanah.

5. Salinan cukai pintu.

Secara umumnya, saya boleh membuat andaian sebagaimana berikut:

1. Cik Seridahlia melantik peguam yang berasingan, bukan peguam yang sama dengan pembeli. Upah bagi penyediaan perjanjian jual beli adalah berdasarkan harga jual beli iaitu 1% untuk RM150 ribu pertama.

2. Selalunya apartmen yang baru siap masih berada di bawah hakmilik induk. Jadi segala urusan hanyalah dibuat pada peringkat pemaju dan status hartanah sama ada jenis pegangan bebas atau pajakan negeri adalah tidak relevan.

3. Jika Cik Seridahlia masih berhutang dengan institusi kewangan, upah bagi proses tebus hutang adalah RM300. Kena tambah lagi RM100 bagi upah membatalkan kuasa institusi kewangan di mahkamah.

4. Upah bagi pengisytiharan tentang pelupusan aset kepada LHDN ialah RM300. Oleh sebab aset yang dibeli belum melebihi 5 tahun, Cik Seridahlia dikehendaki membayar cukai keuntungan harta tanah (CKHT) kepada LHDN sebanyak 5% daripada nilai keuntungan penjualan rumah tersebut. Jika Cik Seridahlia ingin memohon pengecualian atas alasan rumah pertama, dsb. upah untuk memohon pengecualian tersebut adalah RM100.

5. Upah-upah di atas tidak termasuk kos yang perlu dibayar kepada mahkamah, dan kos-kos perjalanan yang akan diperincikan satu persatu setelah benar-benar pasti tentang prosedur penjualan.

Dari segi prosedur penjualan, satu notis penjualan akan dihantar kepada pemaju setelah pembeli menandatangani perjanjian jual beli dan membayar 10% daripada harga jualan. Pemaju akan membalas surat dan menerangkan syarat-syarat jual beli. Jangkamasa adalah antara 2 - 3 minggu.

Setelah mendapat jawapan pemaju, segala syarat pemaju hendaklah dipenuhi oleh penjual. Selalunya tentang pembayaran maintenance tertunggak. Selepas itu barulah pembeli akan membayar tebus hutang kepada bank penjual. Jangka masa antara 1 - 2 bulan.

Setelah bank penjual memulangkan semua dokumen setelah segala hutangnya terbayar, diteruskan pula dengan pembatalan kuasa wakil bank penjual dan barulah selepas itu dokumen pindahmilik bagi pihak pembeli boleh diadjudikasi. Dan setelah itu baki harga jualan boleh diserahkan kepada penjual. Jangka masa antara 1 - 2 bulan.

Itulah secara umumnya. Harapnya dapat membantu. Rasanya kenaikan rumah 40k dalam masa 1 tahun pastinya menguntungkan...

Anonymous said...

Salam En. Tarmizi,

Saya ingin bertanya macamana nak menjual apartmen atas nama saya dan aruah suami. Adakah mengambil masa yang lama utk proses menukar nama kepada pembeli.

Termizi said...

Untuk menjual hartanah atas nama si mati, hendaklah dibuat urusan bicara pusaka untuk kesemua harta si Mati terlebih dahulu. Urusan bicara pusaka ada saya terangkan di link berikut: http://mizico.blogspot.com/2010/06/bagaimana-cara-menjualmembeli-hartanah.html

Persoalan tentang masa, adalah tertakluk kepada kerjasama daripada semua pihak yang terlibat (waris si mati, pegawai unit bicara pusaka, pembeli, peguam, bank pembeli, dan sebagainya).

ann said...

Pertamanya saya secra peribadi mengucapkan TERIMA KASIH atas wujudnya blog yang amat berfaedah ini dan kesudian saudara berkongsi pengetahuan dan kepakaran..hanya Allah yang akan membalas budi saudara dan memberkati usaha saudara ini.
Saya ingin mendapatkan sedikit maklumat berkenaan urusan penjualan rumah.Saya bercadang untuk menjual rumah double storey di Ampang Saujana.Buat masa ini peguam developer sedang menguruskan urusan pertukaran title (saya baru shj menandatangi MOT pada bulan 08/2010).S&P adalah atas nama saya dan suami ttp hanya saya membuat pinjaman dengan Pembendaharaan Negara.Soalan2 saya:
1)Bolehkan saya mencari pembeli sekarang, dan jika telah mendapat pembeli, apakah yang perlu saya lakukan seterusnya?maksudnya perlukah saya melantik peguam sendiri untuk menguruskan dokumentasi penjualan tersebut.jika saya uruskan sendiri adakah sukar untuk menyediakan segala dokumen yang diperlukan?
2)Saya ada bertanya kepada peguam developer.Jika saya ada pembeli,mereka boleh menguruskan penjualan tersebut dan hanya mengenakan charge kepada pembeli.adakah ini bermakna lawyer tersebut hanya mewakili pembeli?(tapi saya rasa pembeli mesti nak cari peguam mereka sendiri kan...).
3)Jika saya melantik peguam,adakah bayaran booking dan pendahuluan 10% diserahkan melalui lawyer?atau adakah saya boleh terus menerima bayaran booking jika pembeli itu mmg benar mahu membeli?
4)Secara lazimnya berapa charge yang akan dikenakan jika oleh pihak peguam ke atas penjual?adakah ia dikira mengikut harga jualan rumah tersebut?
4)Bagaimana saya hendak tahu nilai hartanah tersebut buat masa sekarang?adakah sebarang tools yang boleh saya rujuk seperti jabatan penilaian.Saya ada search di internet ttg harga yang ditawarkan. Yea la, taknak jual terlalu mahal dan tidak juga terlalu murah.
Ribuan terima kasih diucapkan..

Faizan said...

Assalamualaikum En. Tarmizi saya nak bertanya. Saya berminat untuk membida flat kos rendah lelong di sekitar Kuala Lumpur dan Selangor.Adakah apa-apa syarat untuk saya membida rumah tersebut. Kalau saya dapat rumah tu apakah syarat2nya untuk saya subsale (jual semula) rumah tersebut berdasarkan undang2 Kuala Lumpur dan Selangor..?

Sekian, terima kasih atas penjelasan

Termizi said...

1. Puan Ann boleh mencari pembeli sekarang. Perlu atau tidak perlu Puan melantik peguam bergantung kepada keupayaan pengetahuan, tenaga dan masa Puan. Adalah lebih senang jika Puan melantik peguam.

2. Lawyer yang dilantik oleh pembeli memanglah mewakili pembeli. Penjual dikira tidak diwakili, cuma diberi kebenaran untuk membuat beberapa urusan bagi pihak penjual seperti memohon kebenaran pindahmilik, melepaskan gadaian, dan sebagainya.

3. Sekiranya Puan melantik peguam, bayaran deposit akan diserahkan melalui peguam Puan. Puan juga boleh menerima bayaran booking, jika pembeli nak bayar direct pada Puan. Cuma, selalunya bagi menjaga kepentingan pembeli, pembeli akan meminta peguamnya membayar bagi pihaknya supaya kepentingan pembeli terjaga.

4. Jika Puan melantik peguam sendiri, jumlah charge dikira mengikut harga jualan rumah disamping urusan-urusan yang lain. Jika Puan hanya memberi kebenaran kepada peguam pembeli, jumlah charge hanya dikenakan untuk urusan-urusan lain sahaja kerana charge penyediaan perjanjian jual beli sudah dibayar oleh pembeli. Ini adalah munasabah, kerana peguam tersebut mewakili pembeli.

5. Untuk mengetahui nilai hartanah secara formal, kena berurusan dengan juru nilai berlesen. Untuk mengetahuinya secara tidak formal, semakan boleh dibuat melalui internet, akhbar, atau tanya 'orang sebelah'.

Termizi said...

En. Faizan,

Saya telah menulis panjang satu artikel tentang panduan membeli hartanah lelong dan boleh dibaca di pautan berikut: http://mizico.blogspot.com/2010/08/beberapa-panduan-bagi-pembelian.html

Syarat untuk membida rumah kos rendah di Selangor adalah pendapatan seisi rumah tidak melebihi RM5000 sebulan. Jika mahu menjual semula rumah tersebut, 5% keuntungan hasil jualan rumah tersebut dikenakan cukai keuntungan harta tanah oleh LHDN sekiranya penjualan tersebut kurang daripada 5 tahun setelah memperolehinya.

Setakat yang saya tahu, itu sahaja syarat-syaratnya. Saya tak berapa pasti dengan syarat2 bagi perumahan kos rendah di Kuala Lumpur.

AvMom said...

Hello...saya nak bertanya, bagaimana proses untuk membatalkan perjanjian pinjaman perumahan yg telah pun ditandatangani?. Saya telah menandatangani government loan utk pembelian sebuah apartment tapi saya bercadang hendak membatalkannya. Ejen perumahan itu bagitau yg potongan hanya akan bermula setelah apartment itu siap dalam tahun 2012. Walaubagaimanapun saya bercadang hendak membatalkannya. Apakah langkah langkah yg patut saya ambil? Berapakah juga kos yang mungkin saya tanggung untuk pembatalan pinjaman perumahan yg telah pun saya tandatangani itu? Terima kasih atas respon tuan.

Termizi said...

Kepada AvMom,

Soalan tersebut adalah lebih sesuai jika anda bertanya secara terus kepada Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP). Cuma ada beberapa soalan berbangkit yang perlu anda jelaskan juga seperti; 1. Adakah BPP telah mengeluarkan sebahagian daripada jumlah pinjaman kepada pemaju? 2. Adakah ini juga bermaksud bahawa anda juga ingin membatalkan perjanjian jual beli?

Anonymous said...

Salam, saya nak tanya. berapa kah caj yg akan dikenakan sekiranya saya nak jual rumah yg saya beli dalam tempoh setahun. Saya difahamkan, ada dikenakan caj govt tax & caj pinjaman oleh pihak bank, TQ

Termizi said...

Kepada yang bertanya,

Bagi penjualan rumah sebelum 5 tahun pemerolehan, anda akan dikenakan cukai keuntungan harta tanah (CKHT) sebanyak 5% daripada jumlah keuntungan daripada hasil jualan rumah tersebut. Pihak bank juga selalunya akan kenakan caj sekurang-kurang 3% daripada baki pinjaman kerana anda menebus hutang dalam masa lock in period. Sila semak letter offer anda untuk kepastian. Caj yang dikenakan oleh peguam adalah untuk urusan penyediaan perjanjian jual beli, permohonan kebenaran pindah milik (jika berkaitan), penebusan hutang, dan penyediaan dokumen CKHT. Saya tidak boleh mengira secara tepat kerana kekurangan maklumat seperti jenis hartanah dan jenis pinjaman anda.

Anonymous said...

Salam En Termizi,
Terima kasih di atas artikel yang berguna ini. Saya ingin bertanya soalan berkaitan pembelian rumah terpakai. Perlukah saya berurusan dengan ejen penilai hartanah luar (selain dari panel yang disediakan oleh pihak bank) terlebih dahulu, untuk mengetahui nilai pasaran rmah tersebut? Ini kerana saya ingin membuat pinjaman perumahan melebihi nilai harga yang dijual ( i thought this selling price is below than market price). Bolehkah dokumen penilaian hartanah itu digunakan untuk membuat pinjaman di bank tanpa menggunakan panel ejen yang telah disediakan? Sebenarnya saya tidak mahu membayar dua kali kos penilaian harta dlm urusan jual beli ini. Adakah cara lain yang lebih baik yang perlu saya mulakan dulu bagi mengetahui nilai jualan rumah tersebut adalah sama dengan nilai pasarannya?

Harap encik dapat memberikan sedikit pandangan. Terima kasih.

MUHAMMAD NURUDDIN said...

salam..saya da rumah bernilai rm430,000 dengan taraf bumiputra..skrg saya bercadang menjual rumah tu dengan pembelinya berbangsa India..perlukah saya menaikkan harga rumah dan saya dengar sukar untuk menukar bumiputra lot kepada international lot..

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang penilaian harga pasaran rumah.

Saya berpendapat adalah lebih baik sekiranya anda terus mendapatkan khidmat jurunilai yang menjadi panel kepada institusi kewangan yang akan anda dapatkan pinjaman, bagi menjimatkan kos. Selalunya, di syarikat jurunilai terdapat senarai panel-panel bank mereka sendiri. Setelah anda yakin dengan penilaian yang dibuat, bolehlah anda pohon pinjaman daripada bank yang menerima penilaian daripada jurunilai terbabit. Yang pasti, pihak bank tidak akan menerima penilaian yang dibuat oleh bukan panel jurunilai mereka. Tak perlulah anda menghabiskan wang dengan membayar dua kali kepada jurunilai.

Termizi said...

Kepada Muhammad Nuruddin,

Berdasarkan maklumat yang anda nyatakan, apa yang saya faham adalah, rumah anda sekarang berstatus pajakan negeri dengan sekatan kepentingan iaitu perlu mendapat kebenaran pindahmilik daripada pihak yang berautoriti sebelum pindahmilik dapat didaftarkan. Jika begitu statusnya, memang selalunya pihak kerajaan negeri akan menolak permohonan kebenaran pindahmilik bagi lot bumitputra kepada bukan bumiputra. Antara alasannya adalah bagi menjaga kuota bumiputra di kawasan terbabit agar peratusannya adalah sentiasa stabil antara bumiputra dan bukan bumiputra. Walau bagaimanapun, sekiranya permohonan anda ditolak, anda boleh mengemukakan rayuan. Antara alasan-alasan yang MUNGKIN boleh dinyatakan semasa proses rayuan adalah seperti; penjual sudah tidak mampu membayar ansuran bulanan kepada pihak bank kerana masalah kewangan yang meruncing, penjual memerlukan wang tunai yang segera bagi menampung kos perubatan bagi sakit yang kronik, atau bagi menampung kos perbelanjaan pelajaran anak-anak belajar di luar negara dan tidak mendapat pinjaman atau biasiswa, pembeli adalah seorang bukan bumiputra tetapi sudahpun memeluk Islam dan sekarang berkahwin dengan bumiputra, penjual berhasrat untuk meninggalkan Malaysia dan ingin melupuskan segala asetnya di Malaysia seberapa segera yang mungkin, dan apa-apa alasan lain yang munasabah bagi menyokong penjualan lot bumiputra kepada bukan bumiputra. Keputusan tentang permohonan kebenaran pindahmilik adalah bergantung 100% kepada budibicara pihak berkuasa.

Saya tak boleh komen tentang harga rumah kerana ianya bergantung kepada persetujuan bersama antara anda dan pembeli.

puan zarina said...

wasalam..
tumpang tanya apa itu latest assessment receipt?saya dalam urusan recovery of bank security documents.
terima kasih kerana sudi membantu.

Termizi said...

Puan Zarina,

Latest assessment receipt bermaksud resit pembayaran cukai taksiran terkini, merujuk kepada pembayaran cukai pintu terkini kepada majlis daerah yang berkenaan seperti MBSA, MBPJ, MPAJ, MPSJ, MPS dan lain-lain.

mulan said...

Salam En Termizi,
Terima kasih di atas artikel yg sungguh berguna. Saya ada satu soalan, bagaimana kalau saya ingin membeli sebuah rumah subsale, leasehold dengan master title. Sy dlm proses utk sain spa ( belum sain lg). tetapi land search mendapati rumah tersebut masih syarat pertanian. Rumah tersebut dibina oleh TALAM tetapi diambilalih oleh IJM. Saoalan :
1. Sy ingin mendapatkan kepastian adakah proses utk pindah milik atau mendaptkan consent dr pejabat tanah akan menghadapi masalah atau mengambil masa yg lama.
2. Jika proses mendptkan consent mengambil masa yg lama dan melebihi 3+1 sebagaimana dlm spa, adakah vendor layak mengenakan interest 8% memandangkan masalah ini dtgnya daripada property tersebut.
-terima kasih.

Termizi said...

Kepada mulan,

Macamana pulak dalam land search masih tertulis syarat pertanian sedangkan rumah sudahpun siap, berdasarkan fakta bahawa anda ingin membeli secara subsale. Sepatutnya syarat tanah sudah pun ditukar kepada bangunan barulah projek perumahan boleh diluluskan dan dapat CF. Walau bagaimanapun, selalunya untuk apply consent, pejabat tanah cuma mahukan resit cukai tanah terkini, carian rasmi yang menunjukkan pemilikan tanah, salinan S&P yang baru, salinan IC penjual dan pembeli, & statutory declaration penjual & pembeli. Saya tak pasti jika akan menimbulkan masalah jika syarat tanah masih pertanian sebab saya sendiri belum menangani kes yg sebegini. Mungkin perlu dapatkan kepastian dari land office atau IJM tentang status tanah yang sebenar sama ada pertanian atau bangunan. Mungkin ada kesilapan teknikal atau apa-apa penjelasan yang munasabah.

1. Proses untuk mendapatkan consent selalunya tak lebih daripada 3 bulan.

2. Vendor tak boleh kenakan interest kepada Purchaser sebab time frame 3+1 hanya akan start dikira apabila consent diterima, bukan bermula daripada tarikh S&P. Calculation ini selalunya akan ditulis secara jelas dalam S&P.

mulan said...

Salam En Termizi, terima kasih di atas penjelasan di atas. Saya akan semak kembali status tanah bagi property tersebut melalui lawyer. Soalan di atas saya ajukan memandangkan saudara saya juga menghadapi masalah dengan proses menjual sebuah rumah teres di Puncak Jalil di mana developer asalnya juga Talam Corporation dan diambil alih oleh IJM. Lawyer yang menguruskan kes saudara saya menghadapi masalah dengan pejabat tanah di mana pejabat tanah tidak dapat mengeluarkan consent di atas sebab2 yg saya tidak pasti. Anyway thanks for the explaination..

Anonymous said...

salam encik termizi.ada sedikit persoalan..jika ingin membeli rumah dgn perjanjian s&p bersama tunang, dan tunang adalah borrower.jika apa2 berlaku spt kematian, adakah waris atau keluarganya berhak menuntut rumah tersebut, walaupun rumah atas nama bersama (belum berkahwin).dan bagaimana dgn hak pemilikan rumah tersebut?

Anonymous said...

en termizi, di mana bole sy dapatkan, panel client bank this legal firm? sy nak beli apartmen di kl dan ingin mndapatkan khidmat guaman dan kalau boleh inginkan satu lawyer shj untuk s&p dan loan bank.TQ

Termizi said...

Jika pembelian rumah bersama tunang, maka pemilikan rumah tersebut menjadi milik bersama iaitu 1/2 milik anda dan 1/2 milik tunang anda. Jadi, jika berlaku kematian, waris tunang anda berhak menuntut pusaka daripada nilai 1/2 rumah tersebut, bukan nilai keseluruhan rumah.

Anonymous said...

Salam,

saya amat hargai kesediaan pihak tuan membantu masalah pembeli rumah kala ini. Semoga Tuhan sahaja yg membalasnya..

Dan saya juga ada masalah ingin bertanya mengenai late interest yg dikenakan kepada Purchaser yg dlm time frame 3+1 tu..

Ini sedutan clause dlm s&p saya tu :
"2.1 The balance of the purchase price of Ringgit Malaysia ....(RMxxx,000.00) Only (“Balance Purchase Price”) shall be paid by the Purchasers to the said
Solicitors as stakeholders within three (3) months from the date of this Agreement (“Completion
Date”).
2.2 In the event that the Purchasers are unable to pay the Balance Purchase Price on or before the
Completion Date, the Vendor hereby agrees to grant to the Purchasers an extension of time of one
(1) month (“Extended Completion Date”) from the day following the expiry of the Completion
Date PROVIDED ALWAYS that the Purchasers shall in the event of such extension of time pay to the
Vendor interest at the rate of Eight per centum (8%) per annum on the Balance Purchase Price or
any part thereof still outstanding for the actual number of days lapsed until the date of the actual
payment of the Balance Purchase Price."

oleh itu, sekiranya pihak bank masih tidak dpt me'realease'kan baki 90% tu kpd seller dlm tempoh 3+1 tu (loan ag dah signed), adakah buyer confirm kene interest 8% ni?

terima kasih.
Ct

Termizi said...

Kepada Ct,

Sekiranya pihak bank masih tidak dapat me'release'kan baki 90% tu kpd seller dlm tempoh 3+1 tu (loan ag dah signed), MEMANG buyer confirm kene interest 8% ni.

Apa yang perlu anda faham adalah, hubungan jual beli rumah adalah hubungan antara penjual dan pembeli. Bila pembeli lambat, penjual berhak kenakan denda pada pembeli. Urusan antara pembeli dan bank adalah urusan pembeli yang penjual tak perlu ambil tahu pun. Penjual hanya perlu menyediakan beberapa dokumen bagi membantu pembeli supaya bank dapat release duit. Kalau bank yang lambat dan pembeli tak puas hati sebab kena bayar interest, pembeli saman baliklah bank tu. Tak pun, buatla laporan pada bank negara, atau ambillah apa-apa tindakan lain yang patut.

Anonymous said...

Assalamualaikum..

Fakta:

Harga rumah:95 k
Pemaju:Syarikat yg diperbadan kementerian kewngan.
1.Sign S n p dan form 14A =pada Feb 2008
tarikh mati setem snp :23/4/2008
pemaju perlu siapkan dlm masa 2 tahun
2.Bayar baki beza rumah pd pemaju =pada August 2008 (jumlah rm 37 k)
3.Loan lulus(Perbankan Islam BIMB)pada august 2008.Loan hanya 60 k shj..
4.Rumah siap bina :vacan possession letter on 27 sept 2010dan mendapat sijil layak pd 11/11/2010.

Masalah saya:Pembeli lain telahpun mendapt kunci untuk menduduki..

Status saya skrg:i cant get the key coz pemaju inform bank belum relesd pymnt even 1 cents!!
i have to pay late interest fee!!
lawyer tidur saya rasa...am i right?



boleh beri nasihat?>teriuma kasih...dari yg buntu,,

Termizi said...

Kepada yang bertanya,

Adalah tidak adil untuk terus menuduh lawyer tidur tanpa melihat fakta kes dengan lebih detail. Lawyer memang selalunya akan terus dituding jari apabila berlaku sesuatu yang tidak memihak kepada pihak yang menuduh, tetapi jarang sekali lawyer diangkat sebagai hero apabila berjaya menyelesaikan sesuatu kes yang memihak kepada mereka.

Masih banyak fakta yang perlu diperincikan dalam soalan yang diberi. Sepatutnya progress payment pada pemaju boleh disemak diperingkat awal lagi dan isu bank belum release payment boleh diselesaikan pada peringkat progress development lagi, dan bukan pada peringkat delivery of vacant possession.

Jadi, bagi saya, pembeli dan pihak bank juga ada kelalaian dalam menangani punca sebenar kenapa loan tak boleh release diperingkat awal lagi.

Kalau lawyer aje yang tidur, tapi yang lain celik, mesti boleh kejutkan lawyer tu awal-awal lagi. Tapi kalau semua tidur...... perlu disiasat, siapa yang mula-mula tidur....

Termizi said...

Selalunya, dokumen-dokumen berikut diperlukan sebelum sesuatu loan boleh di’release’kan kepada pemaju:

1. Carian kebankrapan ke atas peminjam;
2. Carian persendirian ke atas hartanah;
3. Surat akujanji daripada pemaju;
4. Surat akujanji daripada pemilik tanah;
5. Surat akujanji daripada peguam yang menyediakan Surat Perjanjian Jual Beli;
6. Surat pengesahan tentang pembayaran wang beza;
7. Semua dokumen sekuriti pinjaman telah ditandatangani oleh semua pihak, dan dimatikan setem ke atasnya;
8. Surat Kuasa Wakil telah didaftarkan; dan
9. Invois daripada pemaju tentang ‘progress development’.

Beberapa bank memerlukan tindakan tambahan daripada peminjam seperti berikut:

1. Membayar fi pemprosesan;
2. Membuka akaun dengan bank berkenaan;
3. Mengisi borang ‘standing instruction’;
4. Memperolehi polisi MRTA; dan
5. Memperolehi Laporan Penilaian.

AMIR said...

Salam..Saya membeli rumah apartment PKNS dimana hanya 10% harga rumah telah dibayar dan urusan S&P telah pun selesai. Oleh sebab saya gagal mendapatkan pinjaman Bank bagi menyelesaikan baki belian tersebut,saya ingin menjual mengikut harga pasaran.

Saya ingin bertanya bagaimana cara penyelesaian yang harus saya ambil dan kesan yang ditanggung oleh saya?

Adakah boleh saya menjual rumah taersebut? atau saya menolak semula kepada pemaju dan kesan apakah yang akan ditanggung?adakah 10% saya hilang setelah membatalkan S&P tersebut?

AMIR.

Termizi said...

Kepada Amir,

Anda tidak layak untuk menjual semula rumah tersebut kerana anda belum membayar keseluruhan wang harga belian kepada penjual. Dalam bahasa yang mudah, rumah tersebut bukan rumah anda dan mana mungkin anda boleh jual rumah orang lain.

Ada beberapa cara penyelesaian yang pernah saya lakukan. Sekiranya anda menjumpai pembeli lain, anda minta kebenaran daripada PKNS supaya pembeli baru tidak perlu membayar deposit kepada PKNS sebaliknya anda membenarkan Perjanjian Jual Beli yang baru bagi pembeli yang baru menggunakan wang deposit anda. Secara mudahnya, cakap pada PKNS, buat macam nak tukar ganti nama pembeli. Jadi, bolehla anda minta pembeli baru (yang anda cari tadi tu) membayar deposit pada anda dan bukan pada PKNS sekiranya hal ini dibenarkan oleh PKNS.

Kalau taktik di atas tak berhasil, kesannya wang deposit anda boleh hangus apabila pemaju membatalkan perjanjian jual beli kerana kegagalan anda mendapatkan pinjaman.

Anonymous said...

Salam....
Saya telah menjual rumah yang berstatus leasehold, siap lebih dr 5thn dan masih mempunyai pinjaman dengan treasury.Urusan pemilikan master title kepada individual title (nama saya)sedang dibuat di land office.Soalan saya:
1)Jika pembatalan dibuat oleh pembeli seperti alasan title/consent tidak diperolehi,atau beliau tidak dapat apply loan,adakah bayaran 10% perlu dikembalikan kepada pembeli?Ada ke kes consent ni tidak diperolehi kerana saya tiada masalah dengan pembayaran assessment segalanya.
2)Saya tidak melantik lawyer sebaliknya lawyer pembeli yg menguruskan segala hal yang berkaitan. Lawyer tersebut telah charge saya RM 1500 atas urusan tersebut.The price is reasonable or not?
Terima kasih..

Termizi said...

Kepada yang bertanya,

Jika pembatalan dibuat oleh pembeli dan tanpa ada apa-apa kesalahan/kemungkiran di pihak penjual, memang selalunya 10% dikira hangus. Tetapi anda hendaklah melihat klausa-klausa yang tertera dan sudah anda tandatangani kerana dalam urusan subsale, tiada standard agreement tidak seperti pembelian daripada pemaju yg menggunakan Jadual G atau H.

Selalunya jika bumiputera jual kepada bumiputera, tiada masalah consent. Sedikit kesukaran jika bumiputera ingin menjual kepada bukan bumiputera.

Caj RM1500 adalah munasabah kerana peguam akan menguruskan permohonan consent, discharge daripada treasury, declare RPGT, dsb.

Anonymous said...

Assalamualaikum....

Saya ada satu rumah....loan belum abis bayar.....then saya tk nak pindah rumah lain....boleh tak kalu saya nak sewakan rumah saya....dan bagaimanakah cara2 yg sepatutnya saya lakukan utk menyewakan rumah saya..... please help me....

Anonymous said...

salam...

saya nak tanya 2 soalan...pertama..saya baru nak beli rumah yang telah siap (RM155000) daripada ownernya menggunakan loan kerajaan...kalau nak lantik lawyer dari pihak pembeli biasanye berapakah kos yang lawyer itu..adakah berdasarkan harga kos rumah atau harga telah ditetapkan oleh majlis peguam...n kalau nak lantik lawyer apakah kraterianye...samada cari lawyer dekat tempat tinggal saya atau mcmane...

kedua...owner saya ni adalah orang indonesia..tetapi pihak pemaju telah memberikan dia sebuah rumah kepadanye atas jasanye menjaga kawasan pembinaan semasa rumah ini dibuat...sekarang saya nak beli rumahnye dan dia besetuju nak jual..soalanye adakah sah saya membeli rumahnye...sedangkan saya tak tahu taraf kewarganegaraanye..atau ada undang-undang tertentu...thank u

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang nak sewakan rumah,

Jawabnya memanglah anda boleh sewakan rumah anda.

Caranya ialah:

Yang pertama, carilah penyewa.
Yang kedua, sediakan perjanjian penyewaan supaya tidak timbul masalah dikemudian hari. Perjanjian penyewaan adalah berdasarkan apa yang anda dan penyewa anda persetujui.

Kepada yang nak membeli rumah,

1. fi dan kos lawyer adalah sebagaimana yang ditetapkan oleh Majlis Peguam dan ianya adalah berdasarkan harga jual beli rumah dan kos-kos yang berkaitan. Lebih baik dapatkan lawyer yang berdekatan bagi menjimatkan kos travelling.

2. Kalau memang dokumen menunjukkan bahawa orang Indonesia itulah pemilik berdaftar atau pemilik berkepentingan atas rumah tu, tak ada masalah nak beli daripada dia. Dapatkan bukti pemilikan rumah daripada owner seperti perjanjian jual beli, cukai pintu, cukai tanah atau resit maintenance bagi mengesahkan pemilikan rumah tersebut.

Anonymous said...

Salam...
Saya nak bertanya,apa yang perlu dilakukan jika salah seorang pemilik rumah telah diisytihar bankrup atas sebab menjadi menjamin.Rumah tersebut dalam proses untuk dijual.Setelah carian dibuat didapati nama salah seorang pemilik rumah bankrup.Beliau tidak mengetahui perkara ini kerana tidak mendapat sebarang notis berkenan perkara itu.bagaimana untuk menyelesaikan perkara tersebut dan berapa lama tempoh yang akan diambil.adakah proses jualan itu perlu diteruskan jika pembeli tidak dalam keadaan terdesak untuk memasuki rumah..TQVM

Anonymous said...
This comment has been removed by a blog administrator.
Anonymous said...

Disini saya ade beberapa kemuskilan mengenai dokumen yang diperlukan untuk pengeluaran KSWP.

Kes. Saya sekarang dalam proses pembelian sebuah apartment dan SNP telah disempurnakan pada bulan 12,2010.

Masalah 1: Pemaju telah mengeluarkan strata title pada tahun lepas, tetapi pembeli tidak menandatangani dokumen tersebut.

Utk pengeluaran KWSP, adakah tertakluk dibawah strata telah dikeluarkan atau strata masih belum dikeluarkan?

Antara dokumen ini
(Suratan Hak Milik atas nama penjual;
DAN
Surat Kebenaran Pindahmilik dari Pejabat Tanah (jika ada sekatan pindahmilik daripada pihak berkuasa);
ATAU
Suratan Hakmilik atas nama ahli;
ATAU
Borang Pindahmilik (Borang KTN 14A) atas nama ahli yang telah disempurnakan oleh Pejabat Tanah.

manakh yang paling cepat untuk disiapkan?

Terima kasih.

kole besi said...

As salam,

Moga dapat keberkatan dalam khidmat nasihat yang diberikan.

Saya ingin menjual rumah arwah bapa saya (ibu sebagai pemegang amanah) di Klang yang telah habis bayar dan mempunyai geran. Pembeli (juga sdg menyewa rumah)maklum baru dpt klulusan loan. Soalan saya:
i. siapa yg perlu menyediakan S&P?
ii. memadai hanya ibu yg sign S&P?
iii. anggaran kos lawyer bagi harga rumah RM130k? siapa yang tanggung - penjual / pembeli?

Harap dpt penjelasan. Terima kasih.
Rauf

Anonymous said...

Perincian fakta berdasarkan soalan 24 Dec 2010-dari yg buntu

1. Carian kebankrapan ke atas peminjam;-done dated:22/12/2010-im not a bankrupt person
2. Carian persendirian ke atas hartanah;-done dated:30/11/2010
3. Surat akujanji daripada pemaju;-dated 31/5/2010
4. Surat akujanji daripada pemilik tanah;-dated 31/5/2010
5. Surat akujanji daripada peguam yang menyediakan Surat Perjanjian Jual Beli;-peguam loan dan devp is the same firm!!!!
6. Surat pengesahan tentang pembayaran wang beza;-saya bayar baki beza pada AUgust 2008 lagi tp surat devp pada 25/10/2010
7. Semua dokumen sekuriti pinjaman telah ditandatangani oleh semua pihak, dan dimatikan setem ke atasnya;-Charge annexure/Property purchase agreement/Property sale agreemnt/form 14 A dah lama sain (tahun 2008)Cuma tak pasti ttg mati setem tu..
8. Surat Kuasa Wakil telah didaftarkan; dan-tak faham..
9. Invois daripada pemaju tentang ‘progress development’-yg ni ada dua versi
Saya menerima dua jenis billing-
Jenis 1)Billing from devp.to buyer cc to lawyer amounted 95k
Dated /07/09/2009, 14/12/2009 and 27/02/2009
Jenis 2)billing from devp to bank islam cc to lawyer and buyer amounted(as per loan amout)
Dated:07/09/2009, 14/12/2009,15/12/2010(different abt a year)-

Alhamdulillah my lawyer already adviced the bank to relsd pymnt 0n 22/12/2010-the info is as above.BUT the bank still can’t relsd it due to mistake done by lawyer.
Mistake 1:
Item no 3 and 4-Kesalahan dari segi amaun pembiayaan bagi kedua dua akujanji..
the lawyer failed to informed to devp ttg perubahan amaun pembiayaan saya (bank sudahpun maklumkan kpd lawyer ttg perubahan/pindaan Letter offer- ).
MisTAKE 2:
Byk typing error –perkara penting seperti tarikh sijil layak menduduki pun salah taip.
Kalau adalah carta aliran tugas proses pembelian rumah ..kan mudah..manalah org mcm saya ni nak tau semua benda...dah cukup” terjaga” ni pun masih tak dpt selesai jugak...
Finally ,ebagai rakyat biasa yg kurang ilmu undang undang saya masih nampak kecuaian di pihak lawyer.Apa gunanya kena byr sbyk 7 k utk kesemua urusan tersebut.
Yang buntu

Termizi said...

Yang paling cepat, saya rasa adalah dengan cara menghantar dokumen seolah-olah strata belum dikeluarkan. Cuba yang ini dulu. Cuba hantar pada KWSP Salinan yang diakui sah surat dari pemaju sahaja disamping S&P, letter offer dan dokumen-dokumen yang lain. Konon-kononnya nak proceed dengan cara deed walaupun strata dah keluar.

Kalau taktik di atas tak menjadi, cuba dapatkan surat kebenaran pindah milik secara direct transfer sama ada secara batal ganti atau secara blanket consent.

Kalau yang ini pun tidak dipersetujui oleh pemaju, anda tak ada pilihan lain kecuali pilihan yang pertama: Suratan Hak Milik atas nama penjual.

Sila berbincang dengan peguam anda.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang pemilik rumah bankrupt,

Penjual perlu mendapat kebenaran daripada Jabatan Insolvensi. Jabatan Insolvensi pastinya akan minta kebenaran dari pihak bank yang membankruptkan pemilik rumah. Selalunya, kalau nak teruskan jugak, bayar dululah hutang tersebut lepas tu baru boleh teruskan dengan jual beli.

Termizi said...

Kepada kole besi,

i. Pembeli yang mesti dapatkan peguam untuk menyediakan perjanjian jual beli. Penjual boleh pilih sama ada nak tumpang peguam pembeli atau nak lantik peguam sendiri;

ii. Memadai hanya ibu yang sign s&p. Tapi lepas tu kena teruskan sama ada dengan ulang bicara borang P di unit pesaka kecil atau mohon perintah order for sale di mahkamah tinggi. Peguam yang anda pilih patut terangkan prosedur ini. Bila sampai prosedur ini, semua waris kena tandatangan borang persetujuan.

iii. Kos lawyer akan ditanggung masing-masing oleh pembeli dan penjual mengikut kerja masing-masing. Cuma, jika penjual tumpang lawyer pembeli, penjual tak perlu bayar fi perjanjian jual beli aje. Yang lain kena bayar masing-masing.

Pembeli kena bayar untuk urusan perjanjian jual beli, tukar hak milik, dan pengishtiharan pemilikan aset.

Penjual kena bayar untuk urusan ulang bicara atau order for sale, pengisytiharan melupuskan aset, dan kalau memerlukan consent, kena bayar tentang urusan consent.

Termizi said...

Kepada yang buntu,

Saya bersimpati atas nasib yang menimpa anda. Berdasarkan fakta yang and berikan, nampaknya baru sekarang semua pihak dah bangun dari tidur dan buat kerja masing-masing.

Patutnya anda kejutkan mereka seawal mungkin apabila anda menerima bil yang pertama bertarikh 07/09/2009 dulu.

Tapi saya tidak salahkan anda. Anda hanyalah orang kebanyakan. Jangan pula anda terasa hati dengan komen awal saya sebelum ini.

Sekarang yang saya nampak ialah, lawyer pelu perbaiki segala error yang dikesan oleh pihak bank. Patutnya lawyer dah patut kesan error ini sebelum advise bank. Saya amat bersetuju dengan cara sesetengah bank yang memberi pemarkahan kepada lawyer apabila advise.

Kalau banyak salah. Betulkan dulu error tu, barulah advise. Sekarang banyak masa dan tenaga yang rugi.

Kalau anda kena interest, mereka yang bertanggungjawab patutnya sama-sama bertanggungjawab untuk meringankan kerugian anda.

Tentang carta aliran tentang pembelian rumah memang boleh disediakan. Cumanya, carta aliran tersebut adalah berlainan dari setiap kes kerana berlainan isu berdasarkan status owner, status buyer, status loan, status hartanah, dan lain-lain.

lizleenda said...

salam. saya nak tanya kalau saya nak menjual rumah (atas sebab rumah hendak dilelong) benarkah saya akan dikenakan 10% tax dari harga jualan tersebut?

Termizi said...

Kepada Lizleenda,

Setakat yang saya tahu, anda tidak dikenakan tax 10% daripada harga jualan tersebut. Tak pernah pula saya dengar sampai ada tax 10%. Lagipun, apa yang saya faham dari soalan anda ialah, anda jual sendiri rumah tersebut sebelum bank sempat melelongnya. Jadi, penjualan rumah berlaku seperti jualan subsale yang biasa. So, kenapa pula timbul isu sampai tax 10%? Betulkan saya jika ada fakta yang kurang jelas.

stevian.resources.admin said...

En Termizi..

Saya nak bertanya apa perbezaan antara Leasehold dengan Freehold serta pro dan kontra. Pembelian dan penjualan.

Termizi said...

Kepada Stevian,

Freehold adalah hakmilik kekal. Leasehold adalah hakmilik pajakan yang akan berkahir dalam tempoh yang diberikan. Selalunya selepas 99 tahun daripada tempoh pihak berkuasa memindahmilik kepada owner pertama.

Freehold selalunya agak mahal dan inilah yang terbaik. Pronya ialah hartanah tersebut mahal dan lepas ini possibility yang tinggi akan tambah mahal. Kontranya ialah hanya orang yang berpendapatan tinggi sahaja yang mampu memilikinya, jadi prospect pembeli akan datang adalah kecil.

Leasehold pula, selalunya jadi masalah jika kuota bumiputra hendak dijual kepada bukan bumiputra. Apabila tamat tempoh pajakan nanti, pihak berkuasa berhak meminta agar pemilik pada masa tersebut membayar premium kepada kerajaan negeri. Setakat ini saya tiada pengetahuan tentang kadar pembayaran premium kerana belum ada satu kes pun lagi yang tempoh pajakannya tamat.

Itulah secara ringkasnya. Kalau nak detail kena tanya orang yang expert dalam bidang estate management. Peguam fokus pada undang-undang, bukan pada untung rugi hartanah itu sendiri.

Anonymous said...

Saya hendak menjual rumah.Telah terima earnest fee 2% drpd pembeli dan telah tandatangan SnP (lawyer telah memberi baki 8% ttp telah hold dulu bayaran krn mslah yg timbul).mslahnya semasa peguam pembeli membuat carian,didapati nama suami diisytihar muflis pada tahun 2009.rumah tersebut atas nama saya dan suami,tetapi hanya saya membuat pinjaman.kami agak terkejut dgn bankrupsi itu kerana tidak menerima sebarang notis dr pihak yg berkenaan.suami menghubungi pihak insolvensi didapati kes tersebut adalah krn beliau menjadi penjamin atas pembelian motor oleh kawannya 18tahun yang lalu.selain suami,ada lg 2 org penjamin.Jumlah yg dihutang adalah RM15k++.
1)Apakah cara terbaik utk pelepasan nama suami dr bankrupsi tersebut?Pegawai insolvensi memberikan 2 pilihan iaitu membuat bayaran penuh (15K tu) atau jualan rumah melalui proses Private Treaty(jika ingin teruskan jualan).
2)Adakah boleh untuk membuat rayuan pengecualian untuk membayar hutang tersebut kerana suami kini tidak bekerja,hanya berniaga kecil-kecilan dan tiada pendapatan tetap.apa jadi pada 2 penjamin yang lain.
3)Jika saya menjual rumah tersebut melalui proses PT,bagaimanakah caranya?Bolehkah saya menjual rumah itu pada harga melebihi hrga yang dinilai sbb pembeli bersetuju dengan harga yg telah saya tetapkan?Adakah pihak insolvensi akan menolak apa2 jumlah dari keuntungan jualan tersebut?Selalunya berapa lama untuk selesai urusan jualan tersebut sehingga saya mendapat baki bayaran dari jualan tersebut (jika tiada apa2 masalah pada pihak pembeli)?
Jutaan terima kasih atas pendapat yang diberikan.

syafik said...

Salam En Termizi:

Saya mempunyai beberapa soalan ringkas untuk ditanya:

Saya telah membeli sebuah rumah berharga RM175k (subsale)leasehold dan strta title. Saya telah byr 10% dan juga telahpun sign S&P dgn vendor pada Nov 2010. Financing saya telah diluluskan bank dan saya telahpun sign document selepas lawyer daya call.

1. Adakah tempoh bermulanya 3bulan sebelum saya dikenakan caj 8% bermula dari tarikh s&p disign?
2. Kebiasaannya berapa lamakah tempoh yg diambil untuk menyelesaikan segala proses pembelian rumah? Jika dalam kes saya adakah 6bulan atau lebih? Bukankah itu sudah lebih 3 bulan yg menyebabkan saya dikenakan caj 8%?

Terima Kasih En Termizi

Termizi said...

Kepada Syafik,

Soalan ni sepatutnya anda tanya kepada lawyer anda kalau anda tak faham isi kandungan S&P. Patutnya lawyer anda dah explain perkara ini sebelum anda sign S&P. Bila anda tanya saya, pasti saya tak dapat jawab sebab saya tak baca S&P yang anda sign dan anda tak berapa faham tu.

Cumanya, kalau mengikut S&P yang saya buat, tempoh kiraan 3 bulan akan dikira bermula apabila peguam pembeli menerima surat kebenaran pindahmilik daripada pihak berkuasa.

Tempoh yang biasanya diambil adalah lebih kurang 5 hingga 6 bulan, dan selalunya pembeli tidak dikenakan interest caj 8% peratus kerana masa untuk dapatkan consent tidak dikira, masa kelewatan bank penjual untuk bagi redemption statement, dan untuk serah balik strata title pun perlu dikecualikan.

Perkara-perkara ini sepatutnya ada tertera dalam S&P dan kalau tak faham, sepatutnya tanya sebelum sign S&P, dan sepatutnya lawyer tu explain awal-awal sebelum sign S&P.

Maaf kerana saya menjawab agak kasar untuk kali ini sebab bagi saya, isu ini sudah terlalu jelas dalam dokumen yang ditandatangani.

Kemalasan sesetengah peguam untuk menerangkan hal ini amat memalukan saya sehingga ramai yang menandatangani sesuatu dokumen tanpa memahami apa yang mereka tandatangan.

Cukup sedih saya melihat situasi ini. Tapi cukup sedih juga sekiranya lawyer dah terangkan berpuluh-puluh kali pun, masih tak faham-faham.

Termizi said...

Kepada yang bertanya pasal penjualan rumah melalui Jabatan Insolvensi.

Memang dah jelas, Jabatan Inslovensi telah memberi 2 pilihan. Mengikut fakta yang anda nyatakan, saya berpendapat pilihan jualan rumah melalui cara Private Treaty adalah lebih munasabah kerana anda tidak mampu untuk membuat bayaran penuh bagi discharge daripada bankrupt.

Rayuan selalunya tidak dilayan kerana Jabatan Insolvensi kata mereka bergantung kepada bank yang membankrupkan suami anda.

Saya berpendapat adalah lebih baik anda teruskan jualan dengan cara PT dan berbincang dengan pegawai insolvensi. Jumlah yang lebih, saya rasa akan dikembalikan oleh Jabatan Insolvensi kepada anda dan suami anda.

Anonymous said...

Tuan Lawyer,

Saya ingin mendapat kepastian ttg satu persoalan. Saya dlm proses utk menjual apartment saya (apartment "leasehold"); persoalannya, adakah saya harus appoint lawyer sesudah menandatangani S&P ataupun sebelum nya ya?

Termizi said...

Kepada yang bertanya,

Seelok-eloknya appoint lawyer sebelum sign S&P sebab lawyer anda akan menjaga kepentingan anda selaku penjual. Jika anda tidak melantik peguam, dibimbangi ada beberapa klausa dalam S&P yang tidak memihak kepada anda. Jika lantik peguam selepas sign S&P, dibimbangi takut-takut anda sudah terlambat untuk memperbaiki keadaan.

Saya pernah bertemu dengan beberapa orang yang hanya mencari saya setelah menghadapi masalah antaranya ialah apabila pembeli memasukkan kaveat persendirian atas tanah mereka walhal pembeli gagal dapat loan dan tempoh perjanjian sudah tamat. Ramai juga yang memohon kembali duit deposit padahal kesilapan di tangan pembeli.

Demi keadilan di pihak penjual, saya mengesyorkan agar penjual melantik peguam SEBELUM sign S&P.

Anonymous said...

Salam En. Termizi,
Saya ingin bertanya:
1)cara-cara membeli rumah dari owner.
2) Cara-cara membeli rumah dari agen.Agen tersebut offer utk sediakan lawyer n urusan bank.

Manakah cara yang paling baik sama ada membeli dari agen @ terus dari owner.Terima kasih

Anonymous said...

sy bercadang utk memiliki rumah,
soalan sy
1.adakah sy layak utk memiliki rumah jika gaji sy dibawah 2500/month.
2.jika sy telah deal dgn owner, utk book rumah tu ad yg x minta wang booking..tp utk apply loan perlu ad purchase agreement..purchase agreement tu mcmn?

Princess oF Life said...

salam,
saya ada berminat nak beli rumah dari pemaju, harganya 1399000 , pemaju ada memklumkan yg rumah tersebut mempunyai 2 agreement, 1 agreement tanah 10000 & 1 agreement rumah 129900..pertanyaan sy, memang ada ke kes yg mcm ni? dan kalau sy beli rumah ni, agak2nya akan dtg masalah tak masa depan nnt? harap sgt encik dpt membantu..terima kasih..

Princess oF Life said...

salam,
saya ada berminat nak beli rumah dari pemaju, harganya 1399000 , pemaju ada memklumkan yg rumah tersebut mempunyai 2 agreement, 1 agreement tanah 10000 & 1 agreement rumah 129900..pertanyaan sy, memang ada ke kes yg mcm ni? dan kalau sy beli rumah ni, agak2nya akan dtg masalah tak masa depan nnt? harap sgt encik dpt membantu..terima kasih..

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang cara beli rumah sama ada direct dgn owner atau melalui ejen, mana yang lebih baik.

Bagi saya, sebagai pembeli, yang lebih baik ialah beli dengan yang dapat bagi harga rendah. Jimat kos.

Kalau beli dengan owner sama aje harga dengan beli melalui ejen, baik beli melalui ejen sebab duit booking akan masuk pada ejen terlebih dahulu sebagai stakeholder.

Beli melalui owner atau beli melalui ejen sama sahaja cuma cara pembayaran booking sahaja yang berbeza, satu bayar direct pada owner, yang satu lagi bayar melalui ejen.

Cara-cara pembelian sudah pun diterangkan dalam artikel dan soal jawab di atas.

Untuk tau secara detail, perlu beri info secara detail tentang status penjual, pembeli dan hartanah.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang layak atau tidak dia membeli rumah jika gajinya di bawah RM2500 sebulan. Soalan ini, tanya ajelah pada banker. Mengikut undang-undang, asalkan anda tak bankrap dan ada duit untuk bayar harga rumah, maknanya anda layak untuk membeli rumah. Cara nak dapatkan duit untuk beli rumah, kenalah ikhtiar, sama ada minta loan dengan bank, atau minta dengan mak bapak atau sape-sape, bukan isu undang-undang.

Berdasarkan pengalaman, gaji RM1500 sebulan pun dah boleh beli rumah. Rumah flat kos rendah.

Memang untuk apply loan dengan bank, pihak bank memerlukan sama ada surat offer to purchase yang disediakan oleh ejen atau draf perjanjian jual beli yang disediakan oleh peguam. Sale and purchase agreement tu ialah Surat Perjanjian Jual Beli.

Terima kasih kerana sudi bertanya....

Termizi said...

Kepada Princess of Life,

Kalau pemaju kata kena sign 2 agreement, maknanya pemaju tu tidak berdaftar dengan Kementerian Perumahan. Mudah bahasanya, pemaju tak berlesen. Walau bagaimanapun, ini tidak menjadi masalah. Saya rasa memang terlalu murah harga tanah RM10,000 (Jika saya tidak tersalah tengok dan anda tidak tersalah taip). Kalau rumah tak siap pun, paling kurang tanah tu ditukar milik pada anda dengan harga RM10,000 tu.

Agak sukar untuk saya bagi komen dengan lebih detail dari segi ada masalah atau tak de masalah. Dari segi undang-undangnya, tak salah buat 2 agreement. Selalunya saya akan buat yang pertama dinamakan Sale and Purchase Agreement bagi beli tanah. Dan yang kedua dibuat Construction Agreement, bagi buat rumah.

Semoga jawapan ringkas ini dapat membantu anda.

Princess oF Life said...

terima kasih d atas info yg diberikan...memang harga tanah yg pemaju tu ckp rm10k... tp, sy dh buat keputusan tak jadi beli rumah itu disebabkan rasa was2 dan pemaju minta 10percent untuk booking sahaja dlm tempoh 1mgu..menurut pemaju tu, tanah itu adalah tanah pajakan..mungkin sbb itu murah kot...

Shahrizal said...

Salam En.Termizi, saya ada satu appartment di Sg.Chua,Kajang dan saya sudahpun dapat satu org pembeli yang serious.Utk melaksanakan proces penjualan, saya lantik agensi hartanah untuk menguruskanya. Atas persetujuan 3 pihak(pembeli,penjual dan agent hartanah),deposit 2% telah dibayar oleh pembeli, kerana pembeli perlukan booking receipt dari saya, lagipun pembeli telah di arah oleh bank berbuat demikian.Atas permintaan bank dan pembeli, saya sertakan SPA dan loan agreement saya sebagai rujukan dan penelitian.Mereka mengakui butiran penjualan harta adalah benar TETAPI, appartment saya sebenarnya telah ada hak milik serata dan pihak pemaju belum memindahkan namanya ke nama saya,walaupun suatu ketika dulu saya telah melaksanakan process itu bersama pemaju.(saya telah penuhi syarat, iaitu sesiapa yang nak buat process pemindahan hak milik serata mesti menyelesaikan hutang maintenance dan membayar kos proces pemindahan hak milik)

Persoalan saya, bolehkan proses SPA di buat antara saya dan pembeli, sementara menunggu process penukaran hak milik seratan dari pemaju ke pada saya, sebab tanpa penukaran hak milik serata kepada saya, pihak bank enggan memperocess sebarang process permohonan keewangan dari pembeli. Lgi satu saya penah cari lawyer untuk menguruskanya, tapi mereka enggan dan berkata,"itu rumit lah, you carilah lawyer lain", Dan yang kedua, pihak pembeli telah membayar saya baki 8%bagi menyelesaikan kos maintenance yang tertunggak serta kos pemindahan hak milik serata kepada saya,bagi mempercepatkan lagi process pemindahan hak milik saya kepada pembeli. Apa pandangan dan pendapat encik tentang masaalah saya ini. harap encik sudi membantu.terima kasih

Termizi said...

En. Shahrizal,

Saya kurang pasti dengan statement anda tentang "suatu ketika dulu saya teleh melaksanakan process itu bersama pemaju". Walhal, mengikut fakta lain, nama pada strata adalah masih nama pemaju. Bermaksud, proses pindahmilik daripada pemaju kepada anda masih belum selesai. Urusan yang anda katakan sebagai telah 'laksanakan' dulu sebenarnya boleh dikategorikan sebagai 'tak terlaksana'. Apa sebabnya, saya tak ada info.

Situasi yang berlaku pada anda adalah situasi yang biasa berlaku. Apabila nak buat jual beli rumah, barulah sibuk nak buat tukar nama pada strata. Jadi, transaksi jual beli akan memakan masa sebab kena proses terlebih dahulu tukar nama pada strata.

Untuk mempercepatkan proses, peguam yang mewakili anda untuk perjanjian jual beli ini boleh memohon daripada pemaju supaya dibenarkan 'direct transfer' iaitu pindahmilik secara terus daripada pemaju kepada pembeli baru. Ini semua bergantung kepada pemaju dan status hartanah (sama ada leasehold atau freehold).

Jika tidak, anda kena teruskan jual beli dengan cara 'double transfer', transfer dulu dari pemaju kepada anda, lepas tu dari anda kepada pembeli.

Perjanjian jual beli memang boleh dibuat antara anda dan pembeli baru, cuma segala proses tadi hendaklah dinyatakan dalam perjanjian jual beli tersebut.

Pihak bank memanglah tak akan proses apa-apa sehingga dapat green light boleh tukar nama atas nama pembeli sekarang.

Sign S&P sekadar untuk confirm deposit, confirm purchase price, lepas tu....tunggulah sehingga dapat confirmation tentang pindahmilik kepada pembeli baru (sama ada direct transfer atau double transfer).

Proses ini sebenarnya tak lah rumit sangat. Ia akan jadi rumit jika perangai penjual dan pembeli yang buat rumit seperti banyak tunggakan maintenance, tunggakan cukai pintu dan cukai tanah, tunggakan dengan bank, penjual desak nak duit cepat, pembeli desak nak masuk rumah cepat, dan lain-lain perangai manusia yang merumitkan peguam.

Jika semua pihak yang terlibat faham segala prosedur yang perlu peguam buat, dan semuanya bekerjasama, semuanya tak rumit. Kesilapan awal ialah, dulu patut dah laksana, tapi tak terlaksana rupanya.

Princess oF Life said...

salam, en termizi...skali lagi saya nak mintak pandangan dari encik....setelah di survey2, saya berminat untuk membeli 1 rumah 2nd hand berharga 120k...saya kakitangan kerajaan, tp, belum layak utk membuat loan rumah kerajaan...jadi, saya bercadang utk membuat loan bank bersama dgn suami, juga kakitangan kerajaan juga belum layak loan rumah kerajaan...skarang tgh tgu keputusan dr 2 bank...persoalannya, selepas lock in period bank, saya igt nak refinance rumah guna loan kerajaan, tp, tak tau boleh atau tak? ada beberapa kawan yg cakap boleh, cuma mereka kurang pasti caranya bagaimana, disebabkan belum pernah experience...boleh tak en. termizi terangkan, boleh atau tak nak refinance ke loan rumah kerajaan nnt & kalo boleh, apakah prosedur nya? kena lantik lawyer jgk ke masa nak refinance nnt? terima kasih... semoga Allah merahmati en. Termizi sekeluarga...

E-me said...

Assalamualaikum En.Termizi,

Saya baru sahaja menandatangani S&P bagi pembelian rumah Sub-sale pada hari ini 3/3/2011. Saya membeli rumah tersebut dengan Harga RM 297K.Namun, di S&P agreement nilai yang ditulis ialah RM 330K memandangkan saya berjaya mendapatkan Mark-up value bagi pembelian rumah tersebut.Saya juga telah menandatangani LOU dengan tuan rumah. Status rumah tersebut ialah freehold dan saya ialah pembeli rumah pertama.

Peguam yang mewakili saya adalah peguam yang sama mengendalikan urusan perjanjian jual beli dan pinjaman perumahan (Bank yang pilihkan).

Saya telah menerima quotation harga drpd peguam setelah menandatangani S&P pada hari ini dan listnya seperti berikut:

1. Fee guaman untuk mengendalikan urusan perjanjian jual beli
*Harga belian:RM330K
- Perjanjian Jual Beli RM 2760
- Memorandum of Transfer RM 300
- Borang CKHT RM 200

2. Perbelanjaan pelbagai
- Setem Hasil perjanjial Jual beli (RM10 x4) = RM 40
- Adjudikasi MOT + 2 copies = RM 20
- Carian persendirian Hak milik = RM 60
- Carian kebangkapan RM12x3 = Rm 36
- Perserahan MOT = RM 400
- Pengangkutan = RM 150
- Pelbagai (Pos/ Fax/ Telefon / Fotokopi) = RM 50


3. Duti Setem (anggaran) = RM 5600
-----------------------------------
Soalan saya seperti berikut:
1. Adakah saya layak mendapat potongan Stamp duty sebanyak 50% memandangkan saya beli rumah tersebut dengan harga sebenar Rm 297K? Namun begitu di S&P ditulis RM 330K (kes mark-up loan)

2. Bagi pengiraan fee guaman, Harga belian sepatutnya dikira sebagai RM 330,000 ( Seperti tertulis di S&P) atau RM 297,000 ( harga belian sebenar dan telah menandatangani LOU) ?

3.Jumlah pinjaman dalam letter of Offer yang saya peroleh dari bank ialah RM 312,277 [RM 297K (90% of RM 330K + MRTA 8503 + legal fee RM 6774]. Soalan saya, adakah sewaktu pengiraan lawyer fees bagi perjanjian pinjaman perumahan, charge yang dikenakan pada saya berdasarkan jumlah pinjaman dengan bank iaitu RM 312,277 atau RM 330k?

Terima kasih atas kesudian melayani pertanyaan saya ini.Saya sangat-sangat menghargainya. Semoga persoalan saya ini membantu sahabat-sahabat yang lain di luar sana juga.

Wassalam

yanz said...

salam... 7 tahun lepas saya telah membeli sebuah rumah di PD.. tp saya x menetap disana..jadi saya sewakan rumah tersebut.. skrng saya berhasrat utk menjual rumah tersebut dan ingin tahu bagaimana caranya coz rumah masih belom habis bayar...

> saya beli dulu rm85k
> msh berhutang lbh krng rm60k
> saya meletak harga rumah rm100k

so disini saya ingin tahu bagaimana cara utk saya menjual rumah tersebut :
> adakah saya perlu melantik peguam sendiri..?
> boleh ke klu saya lantik peguam tu di kluang je... coz saya suasah nk ulang alik g PD...
> adakah harga rumah yg saya nk jual berpatutan
> bagaimana dgn cos peguam dan bayaran kepada peguam...sebelom atau selepas selesai urusan jualbeli

yanz said...

7 tahun lps saya mmbeli sebuah rumah di PD.. dan disewakan, skrng saya berhasrat ingin mnjual rumah tersebut... saya beli rm85k.. masih berhutang lbh krng rm60k.. ingin jual dgn harga rm100k soalannya

bagaimana cara utk saya mmbuat urusan jualbeli..?

klu saya lantik peguam dari kluang blh ke..?

bagaimana cos peguam dan cara bayaran pd peguam..selepas atau sebelom urusan jualbeli..?

adakah harga jual yg sy letakkn tu berpatutan..?

Termizi said...

Kepada Princess of Life,

Setakat yang saya tahu, tidak ada istilah refinance dalam urusan pinjaman dengan loan govt.

Taktik yg selalu saya gunakan ialah, suami buat loan bank, bila isteri dapat loan govt, buatlah konon-konon suami jual pada isteri dan isteri buat loan govt, bayar loan bank suami.

Atau sebaliknya, isteri jual pada suami.

Cuma dalam kes anda, bila dua-dua dah buat loan bank, lepas tu dua-dua nak buat loan govt, macam tak jadi aje taktik macam tu.

Kalau suami isteri buat-buat nak jual pada salah seorang, dan salah seorang yang akan beli guna loan government, mungkin boleh buat.

Tapi ini bukan advise rasmi dari saya. Kena buat semakan secara detail dulu kat Bahagian Pinjaman Perumahan. Tapi janganlah pulak cakap ada hubungan suami isteri. Cuma kena pastikan adakah boleh pemilik 1/2 membeli keseluruhan hartanah dengan loan govt. termasuk menggadaikan 1/2 miliknya tadi daripada loan bank kepada loan govt.

Kalau taktik ini juga tak menjadi, kena salah seorang ajelah dulu yang beli.

Dan yang pasti, bila nak buat loan govt nanti, memanglah kena lantik lawyer sekali lagi. Setiap perkara yang baru, memerlukan kerja yang baru, dan mestilah lantik lawyer untuk kerja yang baru tadi, dan ada pulaklah caj yang baru untuk kerja yang baru.

Terima kasih atas doa anda. Semoga kita semua dirahmati...Amiin.

Termizi said...

Kepada E-me,

1. Anda masih layak mendapat potongan duti setem kerana potongan duti setem diberikan bagi rumah yang berharga RM350k ke bawah asalkan ini adalah rumah/hartanah pertama berdaftar atas nama anda.

2. Fee guaman dikira berdasarkan RM330k.

3. Pengiraan lawyer fee untuk loan adalah berdasarkan jumlah loan.

Harapnya terjawab soalan anda yang panjang lebar dengan jawapan ringkas saya.

Termizi said...

Kepada Yanz,

1. Anda tidak semestinya melantik lawyer sendiri. Anda ada pilihan sama ada nak lantik lawyer sendiri atau menumpang lawyer pembeli.

2. Anda boleh lantik mana-mana lawyer di Semenanjung Malaysia bagi hartanah di Semenanjung Malaysia. Cumanya, kalau lantik lawyer yang jauh daripada tempat hartanah, caj yang dikenakan mungkin agak tinggi sebab kos travelling dan lain-lain yang agak tinggi.

3. Untuk tahu sama ada harga rumah yang nak dijual berpatutan atau tidak, anda kena tanya valuer. Saya tak biasa buat area PD, jadi saya tak tahu.

4. Bayaran kepada peguam, mengikut peraturan yang strict daripada Majlis Peguam, ialah sebelum urusan jual beli. Bayar dulu, baru buat kerja. Kalau bayar lambat, lawyer berhak kenakan caj 8% atas kelewatan pembayaran selepas satu bulan bil/invoice dihantar pada klien.

Itu kalau ikut strict la. Kalau tak strict, bincang dengan lawyer pilihan anda...

jesica said...

salam en. Termizi,
1)saya booking (duit booking-RM1500).rumah teres dua tkt bulan Nov,2010 dgn ejen(rumah subsale..bru dan masih dlm master title.harga-RM297k.pastu januari tahun ni pegi sign, i)deed of assignment,ii)facilities agreement dan iii)memorandum of charges
2)lawyer cakap mereka akan serahkan kepada pemaju untuk keluarkan dokumen utk tujuan pengeluaran EPF dan juga menyiapkan S&P
3)saya buat permohonan bersama suami dan telah pun menyerahkan wang deposit rumah sebanyak RM34k
-soalan saya-
a) bolehkah saya membatalkan semua urusan jual beli ini, maksud saya perjanjian deed of assignment dan lain2 dokumen yang telah ditandatangani?
b)apakah risiko atau gantirugi yang berkemungkinan ditanggung oleh saya untuk membatalkan proses ini?
c) bolehkah saya mendapatkan semula wang deposit yang telah dibayar memandangkan dokumen S&P belum lagi ditandatangani?sekiranya boleh,adakah saya akan memperolehi semuanya atau 90% atau kurang daripada jumlah sebenar?

-apabila terbaca blog en. Termizi, saya berasa kesal dengan apa yang sy lalui di mana ketika menandatangani dokumen, saya dan suami ditinggalkan di dalam sebuah bilik dengan sebotol air mineral.peguam kata dia akan datang semula selepas 30 minit..saya dan suami kurang arif tentang ini semua dan tak tahu apa yang harus disoal kepada peguam dan peguam pun tak terangkan sangat benda dalam dokumen.terharu juga ada orang seperti en. Termizi yang sanggup luangkan masa berkongsi ilmu dan pengetahuan secara terbuka di sini.terima kasih.

hafiz said...

Salam En termizi, saya mempunyai persoalan berkenaan pembelian rumah flat kos rendah ....rakan saya ingin menjual rumahnya flat kos rendah pkns di seksyen 7, shah alam kepada saya...cuma saya was2 kerana pendapatan saya melebihi RM3000...adakah saya layak untuk membelinya...adakah saya perlu mendapatkan kebenaran pihak pkns untuk pembelian rumah flat tersebut??? dimanakah untuk saya semak syarat2 utk membeli flat kos rendah pkns tersebut??? berapa lama masa yang diambil jika perlu dapatkan kebenaran pkns..apakah yang perlu saya lakukan tuan....mohon bantuan dan nasihat...

Termizi said...

Kepada Jesica,

Terima kasih atas rasa terharu anda.

Pertamanya saya bersimpati atas nasib anda yang tidak mendapat penerangan yang sepatutnya. Sedikit rasa malu atas service daripada rakan peguam saya yang bijaksana.

Apa yang saya faham sekarang ialah anda dah sign S&P tapi owner belum sign. Apasal lama sangat masa bagi owner nak sign S&P? Ini adalah berdasarkan keterangan pada soalan (c) yang mengatakan bahawa S&P belum ditandatangani.

Ini bermaksud bahawa wang baki deposit masih berada pada akaun peguam. Jika begitulah keadaannya, sepatutnya anda boleh batalkan transaksi dan dapat balik duit baki deposit daripada peguam yang sepatutnya mewakili anda selaku pembeli.

Cumanya peguam berhak ambil caj bagi beberapa kerja yang sudah dibuat. Ini perlu dibincangkan dengan peguam tersebut. Wang booking memang confirm hangus sebab anda yang membatalkan transaksi.

jesica said...

terima kasih atas penerangan encik,

akan tetapi untuk pengetahuan encik, kami belum menandatangani S&P...adakah dengan menandatangani 3 dokumen seperti yang saya nyatakan dalam perkara 1 telah mengesahkan sale & purchase..vendor juga telah menandatangani 3 dokumen tersebut.
seingat saya, saya tak menandatangai dokumen yang titlenya sale & purchase..kami tak diberi salinan dokumen yang telah ditandatangan..lega juga bila encik kata wang deposit masih boleh diambil semula.

Termizi said...

Kepada Jessica,

Sekarang saya dah keliru.

Anda kata bahawa anda tak sign S&P tapi dah bagi duit baki deposit. Kenapa bagi duit baki deposit kalau tak sign S&P? Duit baki deposit hanya perlu bagi semasa sign S&P.

Lepas tu anda kata Vendor pun sign juga facilities agreement dan memorandum of charges. Ini lagi confuse. Facilities agreement dan memorandum of charges adalah dokumen bagi tujuan pinjaman. Kenapa pula vendor nak sign? Vendor nak pinjam apa lagi?

Satu lagi yang confuse ialah anda sign deed of assignment dan dalam masa yang sama, anda sign memorandum of charges. Mana satu ni? Sebab deed of assignment adalah untuk master title dan memorandum of charges adalah untuk strata title. Sign salah satu sahaja, bukan dua-dua sekali.

Disebabkan banyak keterangan yang bercanggah, dan mungkin saya sudah tersalah faham, saya terpaksa reserve dulu jawapan/komen saya.

Anonymous said...

En. Termizi, saya nak bertanya, saya dah menandatangani S&P dengan pembeli. Tetapi pembeli belum menjelaskan 10% deposit.Atas dasar kepercayaan saya telah menyerahkan kunci rumah dan pembeli sudah menduduki rumah tersebut. Pembeli menyatakan selepas pengeluaran S&P baru 10% akan dijelaskan. Sampai sekarang 10% itu masih tertunggak dan apakah rumah berkenaan telah menjadi hakmilik pembeli dan apakah tindakan yang harus diambil.

jesica said...

salam,
maafkan saya kerana mengelirukan encik dengan penerangan yang agak bercanggah dan berbelit. benar lah apa yang encik katakan pada penerangan kali pertama;S&P telah pun ditandatangani oleh vendor di depan peguam saya dua bulan lebih awal daripada saya dan suami kerana suami masih outstation ketika itu.
Kelmarin saya bertolak dari Bintulu ke Miri dan pagi tadi saya ke pejabat peguam untuk bertanya terus perkara ini. Saya mengambil salinan S&P yang telah disahkan untuk tujuan pengeluaran KWSP..apabila sampai di Bintulu, saya sempat ke pejabat KWSP setengah jam sebelum waktu pejabat habis. Malangnya, urusan tak dapat diteruskan kerana menurut pegawai di situ, salinan S&P tidak mencukupi. Mereka juga memerlukan salinan Deed of Assignment untuk memproses pengeluaran wang kerana Land title belum keluar katanya…huhuhu..jarak 200km ke Miri dan keadaan jalan yang sangat menyedihkan membuatkan saya terkedu kerana nampaknya terpaksa sekali lagi ke sana. Tapi apa boleh buat..akan pergi lagi Isnin. Esok tak sempat.

saya tak faham tentang memorandum of charge dan deed of assignment tu untuk master atau strata title.kalau lah saya baca post encik ni lebih awal, mungkin saya akan bertanya kepada peguam pagi tadi. tapi encik boleh tengok dalam bil guaman yang saya sertakan di bawah di mana kedua-duanya ada di situ.no. 5 dan no.6.

Saya mengambil bil guaman.terbeliak juga biji mata melihat amaun tertera di kedua2 bil tersebutKesemua bil berjumlah RM 13, 509.45…tetapi menurut peguam dia boleh bagi diskaun atau pengurangan sebanyak RM 1,209.44 menjadikan bil saya RM 12,300.00.. . Bagi pandangan encik, adakah mana2 bahagian di dalam bil ini yang boleh dikurangkan atau diketepikan.

a)antara bank dan saya&suami
- professional charges
1) Facilities Agreement 1540.07
2) Power of Attorney 200.00
3) Deed of Assignment 385.02
4) Memorandum of Charge 770.04
5) Statutory Declaration 100.00
6) Letter of Undertaking 100.00
=3095.13

-Disbursements
1) Land Search 30.00
2) Cost of Documents 300.00
3) Facilities Agreement
Stamp duty (original copy) 1335.00
Stamp duty (copies x 2) 20.00
4) Power of Attorney
Stamp duty (original copy) 10.00
Stamp duty (copies x 2) 20.00
5) Deed of Assignment
Stamp duty (original copy) 10.00
Stamp duty (copies x 3) 20.00
6) Memorandum of Charge
Stamp duty (original copy) 10.00
Stamp duty (copies x 2) 30.00
Registration fees 10.00
Caveat fees 10.00
7) Statutory Declaration
Swearing 48.00
Stamp duty 40.00
8) company search, bankruptcy search and winding up search 50.00
9) Stamping letter of offer 20.00
10) Incidental Cost 200.00
11) Service tax 154.76
=2317.76
total - RM 5412.88

b)antara vendor dan saya&suami
- professional charges
1) Sale & P Agreement
(1/2 share) 849.70
2) Deed of Assignment 1699.40
=2549.10
- Disbursments
1) Land search 30.00
2) Sale and Purchase Agreement
Stamp duty 5.00
Duplicate copies 15.00
3) Deed of Assignment
Stamp duty 4940.00
Duplicate copies 30.00
4) RPGT (RM15 x 2) 300.00
5) Incidental Cost 100.00
6) service tax 127.46
=5547.46
total - RM 8096.56

Termizi said...

Jesica,

S&P confirm dah sign. Kalau cancell, duit deposit hangus.

Utk keluarkan EPF, selalunya memadai dengan CTC S&P, CTC Offer letter, dan CTC surat pengesahan pemaju. Tak perlu bagi Deed of Assignmemnt (By Way of Transfer) [DOA]. DOA tu lambat lagi nak perfect sebab kena bayar stamp duty dulu.

Tentang bil, semuanya ada dalam Solicitor Remuneration Order 2005 (SRO). Anda boleh tanya detail dengan peguam anda tentang macamana cara kira.

Cuma beberapa perkara dalam bil loan yang tak ada dalam SRO ialah statutory declaration dan letter of undertaking.

Dalam bil S&P pula sepatutnya caj S&P sahaja sebab DOA tu dah termasuk dalam kategori sale and transfer.

Bekenaan memorandum of charges, mungkin ini merujuk kepada jenis pinjaman anda dengan pihak bank. Mungkin anda buat third party deed, atau charge certain account sebagai security. Peguam anda boleh terangkan.

E-me said...

Salam En Termizi, Terima kasih banyak-banyak atas penerangan yang ringkas tapi sangat bermanfaat tentang isu yang saya utarakan sebelum ini.

Anonymous said...

salam en termizi, saya dlm proses utk menjual rumah kos rendah saya..
saya nak tanya biasanye berapa percent pembeli perlu bayar kepada saya 3% atau saya boleh minta 10% sebelum kami menandatangani s&p

Termizi said...

Kepada Hafiz,

Untuk mendapatkan kepastian tentang pembelian rumah flat kos rendah di Selangor, anda boleh mendapatkan kepastian tentang syarat-syaratnya daripada Lembaga Perumahan Dan Hartanah Selangor (LPHS). Link untuk ke laman web LPHS ada saya muatkan dalam blog ini dalam ruangan Other Useful Link.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang tandatangan S&P tanpa menerima wang 10% deposit.

Rumah tersebut masih lagi rumah anda selagi anda tidak menerima pembayaran 100% duit jual beli. Jikapun pembeli bayar 10% daripada pengeluaran EPF, rumah tu masih lagi rumah anda sehinggalah anda dapat 100% duit jual beli. Apatah lagi kalau 10% deposit pun belum habis bayar.

Berbincanglah dengan pembeli tentang senario sebenar kenapa dan mengapa duit 10% masih belum boleh dijelaskan. Jika tiada jawapan yang munasabah, terpaksalah anda meminta kembali kunci rumah, dan menjual kepada orang lain yang lebih layak.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang penjualan rumah,

Biasanya sebelum tandatangan S&P, owner akan menerima pembayaran tidak lebih daripada 3% sebagai bayaran earnest deposit. Selebihnya akan dibayar semasa menandatangani S&P.

Anonymous said...

As-salam..

Saya ingin bertanya soalan berkenaan pembelian rumah.Saya ingin membeli rumah second hand teres setingkat di kawasan ampang.(99 tahun pegangan).Rumah tersebit masih lagi berhutang dengan pihak perbendaharaan.saya telah joint loan dengan suami untuk membeli rumah tersebut.Setakat hari ini saya telah menandatangani dengan pihak bank swasta dan loan kami telah lulus sebanyak 90%.Dan sekarang kami sedang menuggu untuk menandatangani SNP antara owner dengan buyers.soalan saya :-

1.SNP diantara saya dengan owner lama rumah , siapa yg perlu bayar duit lawyer?menurut oihak bank owner lame yg perlu keluarkan duit untuk lawyer.Ade pula yg mengatakan saya yang perlu bayar.Saya confius..

2.Pihak bank telah menyediakan lawyer untuk saya dengan bank.Boleh tak owner lame ingin menggunakan lawyer yang same untuk menandatangani SNP sy dengan owner lame.Owner juga ingin menggunakan lawyer yang same untuk menyelesaikan hutang dengan pihak perbendaharaan?)dalam kes saya ini.(Pihak bank yang mencadangkan ).

Termizi said...

Salam,

1. Masing-masing kena bayar fee lawyer mengikut urusan masing-masing.

2. Owner boleh tumpang guna lawyer yang pembeli pilih. Dah banyak kali saya explain pasal ni. Tapi kalau dia nak guna lawyer lain pun tak ape.

danish said...

en termizi,

utk sain spa antara pembeli dan penjual untuk rumah subsale.. adakah perlu no utk strata
kerana skrg sudah 2minggu saya bayar earnest deposit kpd penjual tetapi peguam kata dokumen spa belum boleh disediakan kerana tiada no strata

Termizi said...

Kepada Danish,

Jika confirmation untuk dapatkan no. strata memakan masa yang lama, apa yang saya selalu lakukan ialah dengan cara menandatangani perjanjian jual beli terlebih dahulu tetapi dokumen perjanjian jual beli hanya akan disetemkan apabila no strata sudah disahkan.

Anonymous said...

21/7/2009 sign S&p dengan Pembeli
n Saya tidak ambil 10% deposit cuma RM500sahaja,sbb pembeli buat full loan lawyer ckp akan bayar sekaligus,pakai lawyer yang sama.kiranye sekarang tengah menunggu consent to transfer dari pjabat tanah,dah 3 kali masuk kena reject disebabkan oleh ada beberapa dokumen dari pembeli tidak lengkap dah masuk 9 bulan CTT blom lepas dan pembeli minta tempoh lagi,sekiranya saya terminate bolehkah saya dapat 10% tersebut untuk kos saya sign S&P,kos menunggu dsb.

Termizi said...

Jarang sangat berlaku permohonan kebenaran pindah milik tidak diluluskan kerana dokumen dari pembeli yang tidak cukup. Selalunya masalah yang berlaku ialah dokumen sebelah penjual yang tidak cukup seperti penjual tidak membayar cukai tanah dan cukai pintu. Masalah kebenaran pindah milik juga boleh berlaku jika penjual bumiputera ingin menjual kepada bukan bumiputera, ataupun pembeli kaya yang pura-pura miskin sebab nak beli rumah kos rendah.

Tentang terminate S&P dan hangus duit deposit, kena tengok klausa dalam perjanjian jual beli. Saya tak baca perjanjian jual beli yang anda tandatangan, jadi saya tak boleh komen. Entah-entah, tidak ada klausa untuk terminate, maklumlah peguam pembeli yang sediakan S&P untuk pembeli dan mewakili pembeli.

Satu lagi isu ialah macamana anda nak minta 10% sedangkan anda baru terima RM500. Takkanlah nak buat tuntutan personal claim kat mahkamah pulak. Kos legal fee kat magistrate court pun sekarang dah mencecah RM4000 hingga RM8000. Kecuali jika anda buat tuntutan menerusi tuntutan kecil tanpa diwakili peguam bagi tuntutan tidak lebih daripada RM5000.

Sebab itulah, untuk menjamin kepentingan penjual, adalah lebih baik melantik peguam sendiri yang akan nasihatkan anda daripada mula lagi.

popo said...

salam en. tarmizi...terimakasih sebab mwujudkan blog yg berguna ini..prtamanya saya mminta maaf andainya soalan yang akan saya kemukan ini telah dan sudah di tanya oleh org lain..soalan saya
1. saya kakitngan kerajaan, saya ingin mnjual rumah saya yang tk smpai 5 tahun saya miliki.harga rumah tu rm140000.00, international lot,pegangan bebas..persoalannya: andaikan psaran rumah dikawasan itu rm130000.00, saya mnjual nya dgn harga tersebut...bagaimana dgn harga yang saya buat pnjaman itu,iaitu 140000.00? saya tk pndai nk cerita..pendek kan cite loan yang 140k tu mcm mane diselesaikan..?? mntak maaf lg kalau soalan berpusing,,saya pun pusing2 ni

faizmin said...

Slm Tn, sy dlm proses menjual rumah flat kos rendah di Balakong. Rumah tersebut telah dibeli oleh saya pd 1999, Harga rumah tersebut 42K & sy menjualnya 50K, sy telah menjelaskan byr rumah dgn pihak bank cuma tidak memohon penukaran hak milik ke atas nama saya.

bolehkah Sy cuba menjimatkan kos guaman dgn menguruskan sendiri proses tukar hak milik & pelepasan cukai LHDN & tidak melantik lawyer walaupun lawyer pembeli cuba mengumpan dan layakkah sy mendpt perlepasan LHDN

Sy telah menghubungi Lembaga Perumahan Selangor & mereka setuju memberikan kebenaran dgn syarat sy menyatakan tujuan pembelian rumah tersebut (telah memiliki rumah lain)

Soklan lain, bagaimana proses penukaran ini boleh berlaku atau adakah perkara ini tidak bertindan, disebabkan sy belum menukar hakmilik kpd saya, atau pejabat tanah boleh menukarkan terus ke nama pembeli baru dari pemaju.

Difahamkan juga saya perlu membayar fee guaman pemaju / bank kerana telah menyelesaikan hutang tersebut

Harap dpt penjelasan

Termizi said...

Kepada faizmin,

Anda boleh menguruskan sendiri proses tukar hak milik & pelepasan cukai LHDN tanpa melantik lawyer jika anda ada pengetahuan mengenainya.

Tetapi berdasarkan soalan-soalan anda seterusnya, saya agak ragu tentang pengetahuan anda untuk melakukannya.

Anda layak mendapat perlepasan LHDN atas dasar hartanah dilupuskan selepas 5 tahun pemerolehan.

Untuk dapatkan kebenaran Lembaga Perumahan Selangor, bukan sekadar syarat tujuan menjual rumah tersebut kerana penjual memiliki rumah lain. Ada banyak lagi syarat-syarat lain yang anda perlu tahu.

Sebab anda nak buat sendiri, anda belajarlah syarat-syarat tersebut. Panjang sangat untuk saya explain di sini.

Isu double transfer atau direct transfer juga timbul di sini dan agak susah untuk saya jawab kerana ia bergantung kepada pemaju dan jenis hartanah (dan ini tidak dimaklumkan dalam soalan).

Anda memang perlu membayar sendiri fee guaman bank bagi urusan penyelesaian hutang kecuali jika anda ada pengetahuan untuk membuatnya sendiri dan anda pandai untuk mengumpan pihak bank untuk tandatangan dokumen yang anda sediakan tanpa peguam.

Secara tuntasnya, urusan jual beli agak complicated dan nasihat saya, serahkan pada yang professional.

Termizi said...

Kepada popo,

Jika anda jual RM130k, sedangkan loan anda asalnya RM140k, jadi masih ada baki loan yang perlu dibereskan. Jadinya, anda kena bereskan baki loan tersebut daripada wang sumber yang lain. Selagi keseluruhan jumlah loan tidak dibereskan, selagi itulah jual beli tak boleh berlaku kerana pihak perbendaharaan tidak akan melepaskan dokumen sekuriti kepada pembeli baru.

Harapnya jawapan saya ini tak pusing-pusing.

faizmin said...

Tq Tn Tarmizi respond yg amat cepat.

Bg penukaran hak milik sy akan bg kpd pihak profesional utk menguruskannya.

Untuk LHDN & Lembaga Perumahan Selangor sy akan cuba (belajar) untuk menguruskannya sendiri

Termizi said...

Kepada amilia,

Sewaktu menandatangani perjanjian jual beli, selalunya saya akan tanya penjual & pembeli sama ada mereka bankrupt atau tidak? Jika mereka tahu bahawa mereka bankrupt tetapi tidak transparent pada peguam, itu salah mereka yg akhirnya mereka juga yg susah nanti.

Jika memang benar mereka tak tahu bahawa mereka bankrupt sbb tak pernah terima apa-apa surat drpd Jabatan Insolvensi (spt yg pernah saya handle, apabila surat dihantar ke alamat rumah lama si bankrupt), isu bankrupt ini mesti diselesaikan terlebih dahulu. Soal bayaran tlh dibuat pada awal transaksi dan baru skrg peguam dpt tahu bahawa owner bankrupt bukanlah salah peguam 100 % sbb selalunya sesetengah peguam akan hanya buat carian bankrupt secara rasmi apabila tiba masa nak advise release.

alieya_azeem said...

lawyer tidak pernah bertanyakan samada ada bankrupcy @ tidak..jadi sy mengandaikn apabila nama suami dimasukkn dlm SPA mksudnya tiada mslh apa2 kerana bagi sy pihak bank @ lawyer telahpun menyemak dahulu kedua2 nama sblm membuat apa2 surat perjanjian utk ditandatangani sebelum urusan pembelian rumah dibuat kerana mereka yg lebih arif mengenai prosedur pembelian rumah.

Termizi said...

Selalunya dalam perjanjian jual beli, terdapat satu klausa yang dinamakan Vendor's Warranties. Salah satu daripada Vendor's Warranties ialah Penjual mengaku sebagai tidak bankrap. Jika dalam perjanjian jual beli yang suami puan tandatangan terdapat klausa bahawa suami puan mengaku tidak bankrap, sedangkan suami puan sebenarnya bankrap, maknanya suami puan mengaku bahawa dia tak bankrap. Dia telah menyalahi warrantie nya tadi. Dia sepatutnya lebih tahu tentang status dia sama ada dia bankrap atau tidak.

Lawyer hanya akan buat carian bankrap selepas yuran untuk urusan tersebut dibuat. Selalunya selepas perjanjian jual beli ditandatangani. Jadi, memang semasa tandatangan perjanjian jual beli, peguam memang tak tahu sama ada seseorang itu bankrap atau tidak. Peguam hanya percaya terhadap pengakuan Penjual bahawa dia tidak bankrap sebagaimana yang penjual mengaku dalam klausa Vendor's Warranties tadi.

Jadi, peguam mengandaikan Penjual tahu status dia sama ada bankrap atau tidak sebab hanya dia yang lebih arif tentang status diri dia sendiri.

Itulah yang biasanya berlaku.

ekin said...

salam, adakah prosedur beli rumah antara 2nd hand dan 3rd hand berbeza? jika ya, apakah bezanye. tq

Anonymous said...

salam...saya ingin bertanya sikit..skiranya loan rumah tu dlm 130k bulanan dia lbih kurang dlm 6xx,,jika di hitung selama 300 bulan mgkin dua kali gnda jumlah yg dbyar brbnding harga rumah..soalan saya sekiranya saya ingin menjual rumah tersebut dengan harga 130k juga sedangkan saya baru membayar bulanan rumah tersebut dalam 3 tahun ke 5 tahun,bagaimana jumlah bayaran bagi baki lagi 240 bulan itu? terima kasih

Termizi said...

Jumlah bayaran baki yang contohnya dalam 240 bulan itu akan dibayar oleh pembeli atau bank pembeli kepada bank anda. Ini dinamakan proses tebus hutang. Urusan ini akan diproses oleh peguam dengan dikenakan yuran sebagaimana yang ditetapkan oleh Majlis Peguam. Pada masa tu, mungkin jumlah hutang anda RM115k, sebagai contohnya. Untuk mengetahui jumlah sebenar hutang anda, anda bolehlah menyemak dengan bank anda. Jadi, bolehlah anda kira keuntungan atau kerugian jual beli hartanah tersebut.

Termizi said...

Kepada ekin,

Prosedur beli rumah 2nd hand, 3rd hand dan berapa hand yang lain selepas itu adalah sama sahaja bergantung kepada terma dan syarat antara penjual dan pembeli dan bergantung kepada jenis hartanah. Yang jauh berbeza adalah prosedur jual beli rumah first hand daripada pemaju dengan jual beli rumah second hand kerana jual beli daripada pemaju sudah ditentukan oleh kerajaan dalam Housing Developer Act.

AMRI PETRUCCI said...

Salam En.Tarmizi,

Sy ada membeli rumah kos rendah (2nd) pada thn ini dari seorang egen hartanah dan memaklumkan bahawa harga rumah tersebut rm72k... Permohonan pinjaman perumahan saya juga diluluskan oleh pihak bank.

Soalan sy, tentang valuation rumah. Pihak mana yang sepatutnya terlibat (membayar kos), pihak penjual atau pembeli. Adakah rumah perlu dinilai setelah penjual sudah bersetuju menjual dengan harga rm72k.

Terima kasih.

andy said...

salam en termizi. saya ada prob nk jual rumah. buyer da byar 4% tpi lwyer x bole nk proceed sbb semua doc2 yg diperlukan hilang/tiada dlm simpnan lwyer/bank yg dulu. Lwyer tu plak da bungkus dan saya dah cari doc saya di ofc diorg tpi x jumpa. 1)apakah tiada cara lgsung utk saya jual rumah tsb dan 2)kalo buyer nk cancel, saya cuma pulgkan 4% yg dah dibyar atau ada penalti etc? terima kasih tuan..

Termizi said...

Kepada Amri Petrucci,

Valuation rumah sepatutnya dibayar oleh pihak pembeli kerana valuation report adalah requirement daripada bank pembeli. Isu valuation rumah tak timbul jika pembeli membeli secara tunai.

Termizi said...

Kepada Andy,

Anda boleh cuba dapatkan salinan dokumen daripada pemaju. Jika anda masih berhutang dengan bank, boleh cuba dapatkan dokumen daripada bank. Jika dulu anda memberi kuasa wakil kepada bank dan mendaftarkan kuasa wakil tersebut di mahkamah, salinan dokumen tersebut boleh didapatkan di mahkamah.

Jika rumah tersebut ada hakmilik individu, carian persendirian boleh dibuat di pejabat tanah yang berkenaan.

Kalau semua usaha gagal, satu permohonan deklarasi di mahkamah bahawa anda adalah owner yang sah boleh dibuat dengan cara saman pemula ex-parte dengan mengekshibitkan segala apa yang ada setakat yang ada seperti, salinan cukai pintu, salinan maintenance, salinan bil utiliti, statutory declaration, dsb.

Semua ini memakan masa. Kalau buyer nak cancel, refund 4% ajelah. Tak perlu penalti. Ini masih diperingkat awal penyediaan dokumen.

En.Mat said...

assalamualaikum wbt..

Tuan,saya bercadang nk membeli sebuah rumah kos rendah secara sub-sale di area ampang.Masalahnya,saya agak kabur dgn proses jual beli rumah ini.Apakah perkara terpenting yg perlu sy lakukn dahulu di antara bayar 10% deposit,apply loan bank atau melantik peguam?Setakat hari ini,penjual juga belum melantik mana2 peguam mewakili pihak dia,tapi penjual telah berterus terang menyatakan duit deposit 10% yang akan saya bayar menjadi hangus jika saya gagal mendapatkn loan dari mana2 institusi kewangan.Apakah langkah yg perlu sy lakukan untuk menjaga kepentingan saya di dlm proses jual beli ini.

Termizi said...

En. Mat,

Perkara pertama yang perlu anda lakukan ialah lantik peguam. Lepas tu peguam anda akan bantu anda untuk pekara no. 2., no. 3, no. 4, dan seterusnya.

mulan said...

As salam,

En. Termizi, I nak tanya satu soalan. I ada beli satu unit rumah subsale di mana I telah tandatangan SNP pada Januari 2011. Bagaimanapun I ada dapat tahu bahawa letter of confirmation telah diterima lebih awal dari tarikh SNP distamping iaitu bulan Disember 2010. Di dalam dokumen SNP tersebut terdpt klaus yg menyatakan pembayaran penuh perlu dilakukan pada atau sebelum 6 + 1 selepas tarikh terima letter of confirmation. selepas tempoh itu, interest boleh dikenakan oleh vendor kepada pembeli.
Soalan : Bila interest mula dikira? Adakah pada bulan ke tujuh (Julai- 6+1) atau bulan kelapan (Ogos- selepas tamat tempoh 6+1) ?
Harap En. Termizi boleh bantu menjawab soalan ini. Terima kasih.

Mulan.

Termizi said...

Kepada mulan,

Saya tidak dapat menjawab dengan tepat soalan anda kerana saya tak pasti dengan maksud 6+1. Jika +1 dah termasuk interest, jadi lepas enam bulan kenalah interest. Jika lepas 6+1 baru interest, bulan ketujuh ajelah kena interest.

Mrs Adam said...

Salam..
saya nak tanya..saya ada beli rumah disaujana puchong..rumah tu..developer dia expand factor..anak syarikat Talam..saya beli rumah ni atas tangan org..rumah tu baru dapat cf awal tahun aritu..thn owner rumah tu jual rumah tu ats sbb da beli rumah lain..n title rumah tu..still ats nama pemaju tersebut..maslah sekarang..kami xtau sama ada syarikat expand factor ni still wujud ke x..cz tiap kali call..mesti xde org angkat..sekarang ni apa perlu ktrg buat..dr apa yg lawyer kata..kt perlu inform kat developer tuk tukar title pd owner bru,bru bole proceed release payment.tapi if let say pemaju tu da xwujud..apa perlu kami buat..bole x explain apa procedure sebenar if..title nama still ats pemaju?thn..procedure if let say pemaju tu da xwujud..

Termizi said...

Kepada Mrs Adam,

Kena buat sedikit siasatan berkaitan dengan pemaju terbabit. Mungkin boleh bertanya secara direct kepada parent company, iaitu Talam Corporation. Jika benar, syarikat terbabit sudah winding up, dapatkan pengesahan daripada Jabatan Insolvensi, sudah adakah liquidator yang dilantik dan sebagainya. Ini semua tak perlu anda bimbangkan sebab for sure orang kebanyakan memang tak reti nak buat. Sebab itulah, lantik peguam, dan peguam akan uruskan. Dan pastilah prosedurnya adalah bergantung kepada maklumat setelah dapat confirmation tentang status pemaju dan status hartanah terbabit terlebih dahulu.

Anonymous said...

Salam En. Termizi..
Saya ada masalah yg telah lebih 5 tahun saya cari penyelesaiannya.Namun gagal mendapat jawapan.Saya telah bercerai 8 tahun yg lalu.Sebelum tu kami pernah beli rumah guna nama bersama.Keluarkan KWSP juga.Bila berpisah,saya tiada apa2..terfikir utk keluarkan KWSP akaun II saya utk beli tanah di kg.nak buat rmh kecil dan jual pisang goreng..tapi x boleh sbb loan bank pd rumah pertama tu x selesai lg.KWSP perlukan document dan pengesahan dari bank yg mengatakan nama saya dah dikeluarkan dari S&P.bekas suami masih sambung bayar dan saya rasa dia berhak letakkan nama isterinya menggantikan nama saya.masalahnya,bagaimana utk saya keluarkan nama saya itu..adakah cara yg terbaik asalkan saya dapat keluarkan KWSP saya untuk mulakan hidup..bantulah saya.terima kasih..

Termizi said...

Cara yang terbaik ialah dibuat perjanjian jual beli antara bekas suami puan dan puan menjual rumah tersebut kepada sama ada bekas suami puan seorang atau kepada bekas suami puan dan isteri barunya. Lepas confirm pertukaran nama telah didaftarkan di pejabat tanah, barulah puan boleh keluarkan duit epf kerana epf memerlukan bukti tentang penjualan rumah terdahulu.

theAidilahmad said...

Salam En. Tarmizi,
Saya ada membeli sebuah low cost di selangor,mengikut kata owner strata telah keluar tp owner masih tidak membuat penukaran nama ke atas nama owner , masalah skrng sy berpendapatan lbh rm2500 & bujang..dlm kes ini perlukah consent dr LPHS,sedangkan strata telah keluar?? rase2 En. Tarmizi ada masalah ke nanti utk pembelian ini..1 lg perlukah sy t/t LO dr pihak bank dahulu sementara menunggu consent dr LPHS??

Termizi said...

Kalau nak buat direct transfer, perlu consent. Kalau buat double transfer, x perlu consent.

nivea said...

Salam En. Termizi,

Bolehkah sy mendapatkan anggaran kasar/maxima (guna khidmt peguam yg sm utk legal fee s&P dan loan ag termasuk byrn = pakej lengkap)untuk 2nd hand aprt(agent)dengan ciri2 berikut:

1. S&P 100K
2. Loan Gov 100k
3. Leasehold
4. Master title apartment/condo
5. 1st house sy if sy jd beli
6. Owner masih hutang bank
7. S&P (BM @ BI)?

Sekian, TQVM...

nivea said...

Salam En, Termizi,

Sy ingin membeli 1 apart 2nd RM100K (mll agent). Loan gov 100%. Boleh sy daptkan anggaran kos/kos maxima guaman serta bayaran bersih untuk S&P and loan ag (Guna peguam yg sm dengan owner untuk snp and loan ag).

1. S&P 100k
2. Loan Gov 100k
3. Master Title Status
4. Owner masih hutang bank
5. S&P wajib BI @ boleh guna BM?@ dwi?

Sekian, TQVM...

Termizi said...

Soalan ini lebih elok ditanyakan secara private ke email office, bukan diruangan public. Saya tidak mahu quotation saya memprejudiskan rakan bijaksana saya yang lain.

Secara umumnya, perkiraannya telah ditetapkan oleh Majlis Peguam. Secara detail pun ada dinyatakan dalam artikel di atas. Cuma yang berbeza mungkin pada travelling claims shj.

Anonymous said...

Saya ingin bertanya apakah tindakan yang harus saya ambil apabila bekas suami seolah-olah ingin melarikan diri dari menyelesaikan masalah pembelian rumah bersama ( government loan 200k dari bekas suami dan 150k loan dari saya) dimana ia telah berlarutan selama lebih 3tahun. Kami telah bercerai pada tahun 2008 dan sehingga kini saya masih dibelenggu dengan masalah membayar ansuran rumah melalui potongan gaji. Rumah tersebut telah dibeli pada tahun 2006. Kami berdua adalah kakitangan kerajaan. Daripada berita terbaru yang saya terima, bekas suami dan keluarganya mendiami rumah yang kami beli tu. Disini saya ingin minta pendapat Encik Tamizi apakah yang harus saya lakukan untuk mempercepatkan proses pindah milik agar nama saya dikeluarkan dari senarai pemilik bersama dan gaji saya tidak dipotong lagi. Saya ingin melantik peguam tetapi tidak tahu akan prosedur. Saya harap dapat diterangkan. Kalau saya nak tunggu bekas suami uruskan sampai bilapun tiada kepastian kerana bekas suami tidak mahu dihubungi. Saya bukan nak cari gaduh. Saya cuma nak keluarkan nama saya dari senarai peminjam bersama dan tidak lagi dipotong gaji kerana saya sudah tidak tinggal dirumah tersebut.

R.A said...

Salam. sy telah membeli rumah teres di Sendayan pada tahun 2008, freehold dan pinjaman perbendaharaan. Adakah sy boleh menjual rumah tersebut jika masih di dlm tempoh lock in period ? Terima kasih.

Termizi said...

Jika Puan hanya mahu nama Puan dikeluarkan dari hakmilik rumah tersebut, Puan boleh menjual rumah tersebut. Jika, bekas suami enggan menjual, Puan boleh memohon satu perintah mahkamah mengarahkan suami Puan menjual rumah tersebut memandangkan Puan dan bekas suami Puan sudahpun bercerai. Wang hasil jualan rumah tersebut sepatutnya dibahagi dua memandangkan Puan juga adalah pemilik 1/2 rumah tersebut.

Nur Hafiz said...

Great blog En Termizi. Saya ingat nak tanya pendapat..tapi bila baca dr a-z..persoalan saya terjawab..tq pade yg bertanya sebelom ini dan tq jugak pade En Termizi kerana komited menjawab pelbagai persoalan :)

cikgusaiful said...

salam, saya ingin membeli rumah, pemjual tidak melantik peguam, dari segi peraturannya adakah semua kos guaman perlu saya tanggung sepenuhnya?...sekian tq

Termizi said...

Cikgu Saiful,

Rasanya saya dah jawab soalan ni.

Pembeli bayar bahagian pembeli. Penjual bayar bahagian penjual.

Bahagian pembeli contohnya penyediaan perjanjian jual beli, pengishtiharan memperoleh hartanah, duti setem, pendaftaran pindahmilik, carian, dsb.

Bahagian penjual contohnya permohonan kebenaran pindahmilik, melepaskan gadaian, pengishtiharan melupuskan hartanah, memohon pengecualian CKHT, dsb.

Anonymous said...

salam....saya ingin menjual rumah dengan harga 195k...loan yg saya buat dari perbendaharaan ialah 172k..jumlah baki bayaran ialah 151k..adakah saya akan mendapt keuntungan sebanyak lebih kurang 40k..dan perlukah saya melantik peguam untuk urusan jual beli....

Termizi said...

Kalau mengikut fakta yang diberikan, memang saudara akan dapat lah untung RM40k tu. Mengenai peguam, terpulang kepada saudara sama ada nak melantik peguam sendiri atau menumpang peguam yang dilantik oleh pembeli. Ini pun dah banyak kali rasanya saya jawab.

Anonymous said...

salam
berapakah masa yg diambil sekiranya saya penjual rumah(loan kerajaan) pembeli (loan bank )untk selesaikan urusan jual beli rumah

Termizi said...

Bergantung kepada sama ada jual beli tersebut memerlukan kebenaran memindah milik dan/atau menggadai atau tidak. Juga bergantung kepada kerjasama bahagian pinjaman perumahan, bank baru pembeli, dan semua pihak yang terlibat.

wekidz said...

Salam,
Sy nak jual rumah area Sipitang Sabah dn ini details :
1. Gov Loan (lulus April 2006 tp start potong gaji April 2009)
2. beli RM138k nak jual RM193k
3. baki pinjaman RM136k ada tunggakan RM2400 (3bln kerani lewat buat potongan gaji)
4. pembeli dah ada...dia tgh cri lawyer dn cdg nak buat gov loan jugak (kes kontra ker?)
5. sain S&P April 2006 tp dpt kunci Okt 2009 (pemaju dituntut pampasan RM23k tp sanggup byr RM6k jer sbb dah nak gulung tikar konon)

soalan sy :
1. Perlukah sy minta kebenaran dr perbendaharaan utk menjual rumah tsbt?
2. Jika sy tak lantik lawyer..apa yg perlu sy buat?

Blur ni..(Syirah)

Termizi said...

Kepada wekidz,

1. Untuk menjual rumah tersebut, tidak perlu minta kebenaran dari perbendaharaan sebab tiada sebab kenapa perbendaharaan tidak mengizinkan penjualan. Apa yang perlu diminta ialah penyata baki hutang. Memandangkan ini kes kontra, urusan tebus hutang adalah lebih mudah. Semua ini diuruskan oleh peguam.

2. Jika nak lantik lawyer, bawalah segala dokumen yang ada, pergilah jumpa lawyer. Nanti lawyer akan terangkan & hilanglah blur tersebut.

Mohamad said...

Untuk Encik Termizi yang dihormati,
Apakah bezanya antara government loan dengan loan yang biasa? Saya belum lagi confirm dalam government tapi mahu membeli rumah, apakah nasihat Encik. Perlukah saya menunggu atau ada kemungkinan loan biasa boleh bertukar menjadi government loan setelah saya confirm?

Termizi said...

Encik Mohamad,

Selalunya loan government, kadar interest adalah lebih murah. Peminjam blh apply loan 100% mengikut harga rumah (jika sampai market value nya) & peminjam memang confirm akan lulus loan mengikut kelayakan masing-masing.

Loan bank, interest selalunya lebih tinggi, untuk subsale, loan akan lulus antara 85-90% daripada harga jual beli atau market value, & blm tentu lagi boleh lulus atau tidak kerana semakan CCRIS dan CTOS akan dibuat oleh pihak bank.

Setakat yang saya tahu, loan biasa tak boleh bertukar kepada loan government kerana tiada istilah refinance untuk loan government. Sila berhubung dengan Bahagian Pinjaman Perumahan untk maklumat lanjut.

Sama ada En. Mohamad nak tunggu confirm government atau nak beli sekarang, itu terpulang kepada En. Mohamad, bergantung kepada situasi En. Mohamad sama ada memerlukan rumah dalam kadar segera atau masih ada masa menunggu, nak tunggu berapa lama, berapa harga rumah, berapa kelayakan, dsb.

Saya tak boleh buat decision utk orang lain.

Anonymous said...

salam tuan,

saya sdg proses jual rumah :

Detail Penjual :

Rumah sub sale/ Master tittle/Berbaki pinjaman di Bank/da lps 5 taon -syarat boleh jual./Da pggil Valuer (oct 2010) MV RM70k.Da ade Pembeli dan da beri earnest fee 3% pada penjual (tapi xde resit-cume surat sign dua2 pihak ada pada pembeli)/ Guna peguam pembeli utk proses ini.

Detail pembeli:
-beri earnest fee pada feb2011 sbyk rm2k
-sebulan kemudian bgtau penjual loan xapprove dan perlukan masa utk apply loan guna nama fmly.
- June 2011, loan lulus. Loan lulus sebyk RM58.5k (MV dibank katanya cuma RM65k-mgkin juga berbeza)
-Penjual minx Purchase Price diubah kepada RM69k, Pembeli setuju.

Masalah skg :

1. Purchase Price xspt yg dipersetujui dlm S&P (RM65k) tertera juga jumlah cash sbyk 10% shj yg perlu diberi pada penjual semase sign S&P..alasan adalah ,xboleh lebih MV , kemudian saya xsetuju, peguam ada buat 1 supplement aggreement(1 surat)dan akan di caj rm300 kedua2 pihak.Dlm surat itu jugak xmenunjukkan perbezaan yg sepatotnye diberi pada penjual. Hanya 10% dari Purchase Price. bknnya jumlah perbezaan.

2. Pembeli desak suruh sign kedua2 dokumen tersebut dan ade satu lg dokumen (deed of assignment) utk urusan kelulusan dgn pihak SUK negeri selangor secept mgkin atau minx wang deposit dikembalikan.

minx pendapat dan jasa baik tuan sbb saya da hold smggu nk buat keputusan utk teruskn atau x urusan ini, atau saya perlu lantik peguam saya sdiri.pembeli asyik suruh saya sign dan kata saya yg xfaham psl s&p tu. dan dia nk bg sgt duit cash yg sepatotnye kalo urusan sume ok.
dan kata peguam pembeli , takot umah ini xboleh jual , sbb alasan saya ada rumah lain xkuat..ssh ke bg pihak penjual atau mmg xboleh ke nk jual rumah kos rendah ni?

Termizi said...

Saya sebenarnya masih x faham apa masalah sebenar & kenapa lawyer tu x blh nak selesaikan masalah anda. Kenapa buat dokumen yg tidak sebagaimana yg pihak-pihak persetujui.

Cuma yg paling senang utk selesaikan kes anda, saya nampak anda perlu lantik peguam anda sendiri yg akan meneliti kes anda secara lebih terperinci. Ini baru start nak jual dah banyak isu yg timbul. Lps ni mungkin banyak lagi isu lain yg timbul. Bila masing- masing ada peguam, barulah conflict of interest blh dielakkan.

Anonymous said...

minx maaf tuan, sbb saya mmg da pening dgn pembeli dan peguamnye, saya cuma nk kepastian,

1. kenapa harga purchase price xboleh melebihi Market Value didlm S&P? (tu kata peguam tsbt)dan perlu membuat supplement aggrement yg menyebabkn saya pula yg di caj, walaupon bkn atas kesilapan maklumat atau masalah dari saya,

setahu saya penjual boleh letak harga berapa pon asalkan pembeli mampu/setuju, dan s&p xde kaitan dgn loan bank pembeli. adakah betul? kalo silap betolkan saya.

2. perlu ke saya pulangkan duit earnest fee yg diberi pada saya, feb2011 yg lalu, disebbkn saya xmahu sign dokumen2 tsbt @ dgn kata lain saya xsetuju , dan bkn kerana saya xmau menjual pdnya. walhal, pihak saya yg dah menunggu sgt lame dan beri byk peluang pada pihak pembeli sebelom ini. walaupon xde ape2 proses secara rasmi dilakukan. selain menerima rm2k utk tanda setuju utk proses jualbeli. dan sejak tu jugalah saya stopkn iklan utk menjual rumah tsbt.

minx penerangan utk 2 soalan tu yg amat penting bg saya...tqvm

Anonymous said...

Salam,

Saya ingin minta penjelasan dalam proses penjualan apartment. Masalah saya adalah:
Proses mendapatkan hakmilik strata belum selesai. Jesteru pihak pembeli meminta salinan master title.
1) Saya sudah menghubungi pihak Developer untuk salinan master title tapi masih belum dapat. Adakah cara lain utk mendapatkan salinan master title selain dari developer?

2) Bolehkah proses penjualan apartment diteruskan tanpa salinan master title?

terima kasih
Fahmi

Termizi said...

1. Harga purchase price memang terpulang kepada penjual & pembeli. Bank akan bagi loan berdasarkan market value. Kalau buat supplemental agreement sebab letak harga mark up, pembeli lah yang kena tanggung caj tersebut.

2. Selalunya kalau lantik ejen berlesen, duit earnest deposit dikira hangus selepas 14 hari bekerja sekiranya pembeli gagal membayar baki deposit. Tapi dalam kes saudara, bergantung pada persetujuan antara kedua-dua pihak semasa penerimaan earnest deposit tersebut lah.

Termizi said...

1) Salinan master title juga boleh didapati di pejabat tanah sekiranya maklumat hartanah tersebut ada dalam pengetahuan anda. Selalunya maklumat tentang hartanah terdapat dalam dokumen S&P yang saudara beli dari pemaju, atau dari dokumen loan, atau dari surat-menyurat pemaju.

2) Boleh diteruskan sekiranya maklumat tentang hartanah diperolehi melalui cara lain bukan melalui cara salinan master title, contohnya seperti cara carian di pejabat tanah.

wan said...

salam,saya wan dr penang.saya menjual flat kos kos rendah saya pada seorang cikgu yg telah pencen.setelah menandatangani s&p depan lawyer,lawyer kata kena minta kebenaran dr kerajaan negeri kerana ianya kos rendah.agak brapa lama proses itu?dah sebln lebih saya tgu tapi xdak jawapan lg.

Termizi said...

Wan,

Saya x biasa buat kes di Penang, jadi saya x dpt menjawab soalan Wan. Sila tanya pd lawyer Wan. Tq.

Anonymous said...

salam tuan,

Saya dalam proses mjual rumah. Dulu beli rumah ni ngan loan gov..byran kpd pemaju da 100%. Pembeli da apply loan utk beli rumah ni guna loan gov jugak..jd kes kontra.

Saya ada dpt Borang JH 2 dari treasury utk PERMOHONAN MENJUAL HARTA SECARA KONTRA.

Pening plak nak isi...Pengesahan utk bhgn ni. Tlg saya potong yg mana satu.

a. HARTA TELAH MEMPUNYAI HAKMILIK INDIVIDU/STRATA DAN TELAH DIGADAI KEPADA KERAJAAN MSIA
atau
b. BAGI KES ASSIGNMENT,PERJANJIAN DAN SURAT IKATAN PENYERAHANHAK TELAH DISEMPURNAKAN

saya dah cari dlm surat URUSAN PENDAFTARAN CAGARAN tapi xda details.

terima kasih.

Anonymous said...

salam tuan.
aya mempunyai persoalan berkenaan pembelian rumah teres secara tunai....apakah prosedur bagi pembelian rumah tersebut dari a-z termasuk penyediaan yang berkaitan kerana pertama kali..sekiranya saya membeli daripada pemaju..apakah yang perlu saya lakukan tuan....mohon bantuan dan nasihat..

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang cara untuk mengisi borang JH 2,

Saya tidak diberi dokumen yang berkaitan, jadi saya pun x boleh bantu anda. Cuma, apa yang boleh saya bantu ialah menerangkan perbezaan antara kes a & b.

Kes a ialah bagi hartanah yang anda nak jual tu dah ada hak milik individu atau hak milik strata. Maknanya anda dah ada salinan geran atas nama anda, bukan nama pemaju atau nama pemilik tanah sebelum anda. Untuk mudah faham, cukai tanah rumah anda, anda bayar sorang-sorang dan tak berkongsi dengan orang lain. Selalunya untuk kes rumah teres, atau semi-dee, atau bungalow.

Untuk kes b., bagi hartanah yang masih dibawah hakmilik induk (master title). Maknanya cukai pintu dibayar secara kongsi-kongsi beramai-ramai. Selalunya pemaju akan masukkan dalam portion bill maintenance. Selalunya untuk kes rumah flat, apartment, & kondominium.

Tapi anda sebut pulak anda ada dokumen ttg urusan pendaftaran cagaran, maknanya jenis a lah tu..., jadi sila potong bahagian b.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang pembelian rumah secara tunai, tentang prosedur dari a-z,

Saya tak de masa sangat, secara ringkasnya bagi ajelah apa-apa yang perlu seperti salinan MyKad untuk urusan penyediaan perjanjian jual beli.

Lepas tu bayar duit progress claim sebagaimana yang diminta oleh pemaju & sebagaimana yang ditulis dalam perjanjian jual beli.

Deposit 10% selalunya masa tandatangan perjanjian jual beli. Yang lain tu, mengikut progress claim yang disahkan oleh arkitek.

Anonymous said...

quote :<< 1. Harga purchase price memang terpulang kepada penjual & pembeli. Bank akan bagi loan berdasarkan market value. Kalau buat supplemental agreement sebab letak harga mark up, pembeli lah yang kena tanggung caj tersebut.

2. Selalunya kalau lantik ejen berlesen, duit earnest deposit dikira hangus selepas 14 hari bekerja sekiranya pembeli gagal membayar baki deposit. Tapi dalam kes saudara, bergantung pada persetujuan antara kedua-dua pihak semasa penerimaan earnest deposit tersebut lah.>>

sbnrnye , pembeli da dptkn loan dulu (dah lulus), s&P buat kemudian , (jadi isu mark up xtimbul) kerana pembeli setuju nk byr sgt katanya (secara lisan) jumlah perbezaan harga purchase price slps dpt kelulusan dari suk (pula),yg pd asalnye nk byr semase sain s&p.

mslh yg membuatkan saya xsetuju, peguamnya buat s&P xikot harga purchase price yg kami setujui, kemudian buat pula supplemental aggreement (kata peguam, kedua2 belah pihak kne caj,bayar seorg separuh), dan perbezaan harga purchase price (balance slps tolak loan bank)juga xditulis ikot sepatotnye dikedua2 (s&p asal mahupon supplemental).

sbb tu saya xmahu sign dan minta penerangan ,.. bila jumpe peguam minta penjelasan, katanya, balance tu akan diberi pada saya kemudian walaupon xditulis dlm s&P -jgn takot kalo x, segala urusan xakan dijalankan..tpi saya rasa xada hitam putih , xadil bg saya.. bkn sikit bezanya ribuan ringgit...

contohnya begini :

1)purchase price yg dipersetujui :RM 100k

dlm s&p asal tulis RM 90k..deposit perlu dibayar cash RM 9k..

loan yg dah lulus : rm 81k

kemudian, s&p supplement dibuat pula:

purchase price rm 100k..
loan rm81k...
deposit (cash) rm 9k....

jadi rm10k lagi xditulis dlm dokumen2 tsbt. menambah kekeliruan lagi, masa bila pula saya akan terima balance ini.

saya mmg nk lantik peguam slps itu tapi terus2an didesak utk sain tanpa mengubah s&p spt persetujuan asal antara kami, bg pula saya masa dlm smggu utk sain atau cari peguam sdiri..mana saya sempat cari..

kemudian pembeli yg xmahu teruskan , dan memaksa saya byr balik earnest deposit yg dibayar lebih 6 bulan yg lps. semasa serahan deposit, pembeli confident nama die lps utk dptkn loan, sbb dah buat pre-approval katanya, slps 1bulan kemudian xlps, minta masa lagi, setelah 4 bln baru lulus. yg pada asalnya janji nk dptkan loan dlm masa 2 mggu (ada kwn bekerja dibank)..walaupon saya tahu mesti lebih dari itu.

bagaimana saya nk terangkan pada pembeli yg mengatakan pihak saya yg bersalah dlm urusan ini? smpai skrg mendesak srh saya bayar deposit semula. apakah cara terbaik . supaya boleh selesai dan supaya dia betul2 faham situasi ini. saya rasa saya da beri dia peluang sgt lama dan sgt bertolak ansur semasa die nk dptkn loan. kini, saya pula dipersalahkan bulat2.. dan saya rasa deposit itu xperlu nk dipulangkan...adakah patot ikot situasi ini?

minx nasihat tuan lah..kalo xkeberatan, terima kasih banyak2..

kido said...

salam..bolehkah harga rumah 530k TETAPI kt jual pada harga 600k??

Termizi said...

Apa yg saya faham sekarang adalah, supplemental agreement tu utk protect penjual sebab harga formal jual beli adalah lebih rendah drpd harga sebenar. Itulah yg hitam putihnya. Baguslah mcm tu.

Dlm contoh yg diberi, pembeli akan bayar RM9000 slps dpt consent, mungkin sebab dia nak apply epf. RM81000 adalah drpd loan. Yg RM10,000 lagi tu dikira sebagai wang beza. Walaupun x tulis jumlah tu dlm supplemental agreement, tapi itu boleh difahami secara pengiraan kerana jumlah yg lain sudahpun ditulis.

Ayat peguam dlm agreement selalunya org awam x berapa faham, tapi ini bukan bermaksud pembeli langsung x bayar RM10,000 tu.

Sebab tulah peguam tu kata jgn bimbang.

Ttg bilakah masanya pembeli nak bayar wang beza, tempoh tersebut termasuk dlm tempoh keseluruhan pembayaran baki harga jual beli. Kalau pembeli x bayar wang beza, tebus hutang tak akan dibuat (jika berkaitan), jika dah habis hutang, pindah milik tak akan didaftarkan. Ini dah memang kerja lawyer utk pastikan hal ini.

Kalau pembeli lambat sehingga melebihi tempoh, boleh kenakan denda lewat pada pembeli. Kalau pembeli cancel sebab tak ada duit utk bayar wang beza, kira hanguslah duit deposit dia.

Itu yg saya faham ttg apa yg lawyer tu cuba buat. Mungkin dia gagal utk explain sehingga anda faham. Atau mmg anda susah nak faham sbb dah kurang percaya pada dia, memandangkan dia lawyer yg dicari oleh pembeli.

Sebab tu saya selalu kata, cari lawyer pada hari pertama anda decide nak jual.

Termizi said...

Kepada kido,

Bukan setakat RM600 ribu, nak jual 6 juta pun boleh asalkan ada orang nak beli.

Anonymous said...

Terima kasih banyak2 pada tuan atas jawapan yg jelas dan mudah difahami, saya amat hargainya, boleh dijadikan sebagai panduan utk kemudian hari.

nur said...

Salam Tuan Termizi,
Saya telah menjual rumah kepada non-bumi.Telah menandatangi SnP pada Jun 2011.Rumah saya tersebut bukanlah bumi lot ttp ada restriction.Baru-baru ni lawyer maklumkan bahawa land office tidak memberi consent to transfer.Lawyer memaklumkan bahawa ia prosidur biasa jika bumi jual to non-bumi jd mereka akan buat appeal letter.Soalan saya :
1)Kebiasaannya berapa bulan untuk mendapat consent to transfer drpd pejabat tanah after first rejection?
2)Adakah kemungkinan ia ditolak after appeal?
3)Bolehkah saya membatalkan jualan selepas first rejection tersebut?Adakah kos2 lain yang telah dikeluarkan oleh pembeli perlu saya tanggung disamping deposit 10% yang telah diterima?
4)Secara lazimnya,adakah tempoh 3+1 bulan untuk penjual mendapat full payment dikira dari tarikh mendapat consent dari land office tersebut?
Penjelasan daripada pihak tuan didahulukan dengan ucapan terima kasih.

Anonymous said...

Tahniah ! kerana menyediakan blog seperti ini.Banyak maklumat-maklumat tentang proses jual beli rumah yang boleh diperolehi di sini.Semoga ilmu & maklumat yang saudara kongsi diganjari & dikira sebagai amal jariah di sisi ALLAH SWT.Amin....

Cadangan daripada saya..

Merjemah dan menerang istilah-istilah asas dari Bahasa Inggeris kepada Bahasa Melayu dalam proses jual beli rumah.Ini kerana kebanyakan perjanjian disediakan dalam BI dan banyak di luar sana masih buta BI dan yang malangnya pelanggan tidak berkesempatan @ dengan kata laian tak diberi peluang bertanyakan persoalan yang bermaian di fikiran mereka.

Moga cadangan yang tak seberapa ini mendapat manfaat oleh ramai orang yang masih blur.. di luar sana.

Anonymous said...

Assalamualaikum.....

saya dan suami berhasrat menjual rumah kami,

soalan saya :
1. manakah yang lebih elok cari peguam lain atau guna peguam yang sedia ade iaitu peguam semasa kami mula beli rumah tersebut.

2. pembeli mahu mark up harga.. dan mohon kerjasama dari kami ,
adakah kami akan menanggung kos mark up tersebut.

Za said...

Tuan,

Saya nak tanya. Bagaimanakah kaedah pembayaran progress billing sekiranya pinjaman melalui pihak bank?

Adakah pembayaran dibuat oleh lawyer bagi pihak bank kpd developer atau pembayaran dibuat oleh bank terus kepada developer?

tq

Termizi said...

Kepada Nur,

1. Saya tak pasti tempoh masa yg diambil kerana hal ini sekarang bergantung sepenuhnya pada budi bicara Menteri Besar.

2. Ada kemungkinan tetap ditolak & ada kemungkinan diterima.

3. Bergantung kepada perjanjian antara anda dgn pembeli. Selalunya kena bayar balik 10% deposit, dan mungkin kos peguam pembeli ditanggung oleh penjual (bergantung pada perjanjian).

4. Memang secara lazimnya, tempoh 3 bulan dikira selepas dapat kebenaran pindah milik bagi hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan kebenaran sebelum pindahmilik.

Termizi said...

Kepada yang tidak bernama,

1. Terpulang kepada anda sama ada nak lantik peguam lain atau peguam yg sama yg menguruskan pembelian anda terdahulu.

2. Kos lebihan kerana pembeli buat mark up dalam perjanjian jual beli sepatutnya ditanggung oleh pembeli.

Termizi said...

Kepada Za,

Pembayaran dibuat secara terus daripada bank kepada pemaju. Lawyer hanya terima salinan karbon (c.c.) surat sahaja.

yusof said...

salam

saya ingin menjual apartment di sentul tapi masalahnya rumah saya tu masih dalam pembinaan. Baru siap 90%, sekarang cuma kerja pemasangan elektrical dan buat parking space. Dijangkakan akan siap pada bulan mei 2012. mohon nasihat macam mana proses penjualan boleh dibuat. Adakah saya kena penalti dengan pihak bank. perlukah saya cari ejen untuk cari buyer dan berapa lama akan ambil masa.

yusof

Termizi said...

Kepada Yusof,

Rumah tersebut masih belum boleh dijual kerana belum siap sepenuhnya. Kena tunggu selepas dapat kunci rumah.

Penalti kepada bank selalunya kenalah bayar sebab penebusan hutang dibuat sebelum pinjaman berjalan 5 tahun.

Nak cari ejen atau tidak, terpulanglah.

Berapa lama akan ambil masa bergantung kepada jenis hartanah dan kerjasama pemaju, dan bank penjual, pembeli dan pemaju.

«Oldest ‹Older   1 – 200 of 290   Newer› Newest»