Pinjaman Peribadi Antara Ahli Keluarga

Ada yang bertanya kepada saya soalan berikut:

Saya memerlukan wang tunai dalam kadar yang segera. Adik saya ingin membantu saya. Dia berkelayakan mendapatkan pinjaman peribadi daripada institusi kewangan sehingga RM80 ribu. Saya bercadang ingin meminjam wang tersebut daripadanya. Antara terma dan syarat yang saya cadangkan ialah;

i) Saya akan membayar balik RM30 ribu kepada adik saya secara contra / set-off apabila saya mendapat RM80 ribu tersebut sebagai wang jaminan untuk adik saya membayar balik pinjaman peribadinya kepada institusi kewangan terbabit bagi ansuran bulanan untuk 3 tahun akan datang;

ii) Selepas daripada 3 tahun, saya bersara dan akan mendapat wang KWSP dan saya akan bayar baki hutang adik saya RM50 ribu secara tunai; dan

iii) Sebagai jaminan, saya mempunyai sebidang tanah yang bebas dari bebanan yang nilai semasanya setara dengan jumlah pinjaman yang diberi kepada saya.

Saya juga ada memaklumkan kepada isteri saya tentang perkara tersebut sebagai saksi jika apa-apa berlaku kepada saya sepanjang tempoh pinjaman.

Apakah dokumen yang sesuai untuk disediakan?


Jawapan saya:

Sebagai peguam, saya lebih suka menyediakan dokumen yang komprehensif, lengkap dan menjamin keadilan bagi kedua-dua penanya dan adiknya walaupun terdapat dokumen minima yang boleh disediakan.

Ada beberapa alternatif dokumen sebagaimana berikut:

1. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Gadaian; atau
2. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Kaveat Lien; atau
3. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Kaveat Persendirian; atau
4. Perjanjian Jual Beli dan Memorandum Pindahmilik.

Setelah menerangkan secara terperinci tentang pilihan saya, dan memberi anggaran caj dan kos yang terlibat, penanya agak keberatan untuk bersetuju dengan cadangan-cadangan saya memandangkan cadangan-cadangan yang diberi melibatkan kos yang diluar jangkaannya.

Bahkan apa yang ditekankan oleh penanya hanyalah jenis pinjaman keluarga dan merasakan bahawa penyediaan dokumen-dokumen yang saya cadangkan agak komplikated dan lebih menyulitkan urusan pinjaman.

Ini terpulanglah kepada diri sendiri. Bagi saya, sebagai seorang pengamal undang-undang yang berpengalaman, penyediaan sesuatu dokumen hendaklah dibuat dengan teliti, bukan sekadar tangkap muat. Banyak perkara yang perlu difikirkan bagi menjamin transaksi lancar dan kepentingan semua pihak dilindungi.

Mungkin betul jenis pinjaman adalah pinjaman keluarga. Abang dan Adik mungkin tidak berkelahi. Tetapi kita tidak mengetahui apa yang akan berlaku di kemudian hari apabila sebagai contohnya Abang dan Adik tadi meninggal sebelum pembayaran pinjaman diselesaikan. Bagaimana pula jika si Abang dan isterinya meninggal serentak kerana kemalangan atau bencana? Akan mungkin timbul pelbagai masalah yang tidak terduga apabila dokumen yang disediakan terlalu minima (maklumlah pinjaman peribadi adik-beradik).

Selalunya yang akan menimbulkan masalah ialah waris daripada kedua-dua pihak yang akan menuntut hak mereka. Perlu diingat bahawa hubungan sepupu tidaklah seerat hubungan adik-beradik.

Oleh hal yang demikian, saya mencadangkan supaya anda semua mendapatkan khidmat peguam yang anda percayai sebelum membuat apa-apa transaksi yang melibatkan pinjaman dan harta tak alih terutamanya kerana kesan transaksi adalah cukup besar dalam kehidupan.

Janganlah hanya berjumpa peguam apabila berdepan dengan masalah. Kalau tak ada masalah, tiru ajelah mana-mana dokumen walhal setiap kes ada perbezaan yang memerlukan ilmu undang-undang dalam bidangnya bagi menjaga kepentingan dan keadilan bagi semua pihak.

Ketepi nama suami dalam wasiat

Soalan:

Saya sudah bernikah selama tiga tahun dan belum dikurniakan zuriat. Saya mempunyai sedikit harta dan wang simpanan.

Hubungan saya dengan suami agak dingin kerana dia tidak bertanggungjawab.

Dia tidak pernah memberi nafkah (zahir) kepada saya selama saya hidup bersamanya (hatta sehelai sapu tangan pun tidak pernah dibelikan untuk saya).

Malah dia pernah mencuri wang simpanan saya. Dia juga mengaku pernah berzina dengan wanita lain. Segala kelengkapan rumah, termasuk sewa rumah dan barang dapur, dibiayai oleh saya kerana suami lepas tangan dalam hal begini.

Disebabkan itu saya mengambil keputusan (menulis wasiat) melalui Amanah Raya dengan mewasiatkan rumah saya pada ibu dan simpanan serta lain-lain harta saya kepada adik perempuan saya (saya tiada saudara lelaki) untuk menguruskannya dengan sebaik mungkin.

Soalan saya, jika saya meninggal dunia:

1. Adakah suami saya berhak ke atas harta saya walaupun saya sudah wasiatkan pada ibu dan adik?

2. Adakah berdosa jika saya mengharamkan suami mengambil harta saya (disebabkan sikap tidak bertanggungjawabnya pada saya)?

3. Adakah wasiat saya itu boleh diguna pakai walaupun saya tidak mengikut hukum faraid?


AIDA
Alor Setar, Kedah



Jawapan Dr. Mashitah:

Seorang suami tetap mempunyai haknya terhadap harta isteri. Wasiat yang ditinggalkan mestilah wasiat yang baik supaya penerima wasiat yang layak menerima tidak dizalimi dan dianiayai dengan wasiat yang memudaratkan.

Bagaimanapun, harta puan boleh dibahagikan pada harta sepencarian dan harta puan sendiri dulu. Harta milik puan boleh diwasiatkan pada ibu dan adik.

Jika suami berhutang nafkah dengan puan, hendaklah dimaklumkan dulu supaya dia menjelaskan hutangnya sebelum dia boleh mendapat bahagian harta berkenaan. Harus bagi orang Islam meniggalkan wasiat sebelum mati.

Jika sudah ada wasiat yang tidak memudaratkan, maka yang terpakai ialah wasiat dan bukan faraid. Sebaik-baiknya selesaikan masalah puan bermula sekarang.

Jika suami langsung tidak bertanggungjawab, puan boleh menuntut hak puan dulu di mahkamah sebelum dia menuntut hak suami bila puan meninggal dunia nanti. Dengan cara ini puan ada hak untuk menuntut suami membayar hutangnya terlebih dulu pada puan.

Sumber: Metro Ahad 18hb Oktober, 2009, m/s: 16

Beza antara Wasiat dan Hibah; contoh kes

Ada yang bertanya kepada saya soalan seperti berikut:

Saya mempunyai dua buah rumah iaitu sebuah apartment dan sebuah rumah flat. Saya mempunyai seorang isteri dan dua orang anak masing-masing berumur 18 tahun dan 11 tahun. Ibu bapa saya juga masih hidup. Saya mahu supaya apartment tersebut dipindahmilik kepada isteri dan anak bongsu saya selepas saya meninggal. Apa dokumen yang perlu disediakan?

Dalam kes ini terdapat beberapa fakta yang perlu dijelaskan dengan lebih terperinci. Mungkin sesi perbincangan perlu diadakan supaya persoalan atau niat sebenar penanya boleh dirungkai. Walau bagaimanapun, saya akan cuba menjawab setakat yang termampu seperti berikut;

Yang pertamanya, penanya berhasrat untuk menyediakan dokumen wasiat kerana mahu memindahmilik apartmentnya kepada isteri dan salah seorang anaknya hanya selepas dia meninggal dunia. Dia tidak mahu (atau mungkin tidak boleh) memindahmilik apartment tersebut semasa hayatnya.

Isu yang kedua ialah isu wasiat kepada ahli waris. Isu ini telah saya huraikan dalam artikel sebelum ini dan boleh dibaca kembali di pautan berikut; http://mizico.blogspot.com/2009/08/peruntukan-undang-undang-tentang-wasiat.html

Secara ringkasnya, untuk mengelakkan dokumen wasiat daripada dicabar kesahihannya, saya menasihatkan supaya wasiat kepada ahli waris hendaklah tidak melebihi satu pertiga daripada keseluruhan harta pewasiat.

Berdasarkan fakta kes yang diberi, saya berpendapat bahawa jika keseluruhan apartment diwasiatkan kepada isteri dan anak kedua, harta yang diwasiatkan sudahpun melebihi satu pertiga daripada keseluruhan harta penanya memandangkan harta lain yang dimiliki oleh penanya ialah sebuah flat yang harga pasarannya lebih rendah daripada apartment. Oleh itu, saya berpendapat bahawa penyediaan dokument wasiat adalah tidak tepat kerana ahli waris yang lain berhak mencabar kesahihannya.

Memang benar bahawa wasiat yang melebihi kadar satu pertiga dikira sah dan boleh berkuatkuasa sekiranya diizinkan oleh ahli waris yang lain. Tetapi perlu diingat bahawa keizinan daripada ahli waris yang lain hendaklah diperolehi selepas pewasiat meninggal dunia, bukan sebelum meninggal dunia, kerana pindahmilik hanya akan dilakukan selepas pewasiat meninggal dunia. Siapa yang boleh beri jaminan bahawa ahli waris yang lain bersetuju dengan wasiat yang melebihi kadar satu pertiga, yang menyebabkan hak ahli waris yang lain seolah-olah telah dinafikan. Ada kemungkinan anak pertama dan ibu-bapa juga mahu menuntut haknya pada apartment terbabit. Siapa tahu…

Alternatif yang lain ialah penyediaan dokumen hibah. Perlu difahami bahawa hibah berkuatkuasa serta-merta dan tidak boleh ditarik balik. Dalam contoh kes yang diberi, si suami tidak boleh menarik balik hibah yang diberi kepada isterinya tadi kerana kesan hibah adalah serta-merta. Walau bagaimanapun, seorang ayah boleh menarik balik hibah kepada anaknya. Jika yang bertanya memang berhasrat untuk memindahmilik sebahagian apartment tersebut kepada isterinya semasa hayatnya, dokumen hibah boleh disedikan.

Risikonya hanya satu (setakat yang saya nampak), sekiranya berlaku perceraian, sebahagian apartment tersebut sudahpun dengan jelas menjadi milik si isteri, bahkan si isteri mungkin berhak menuntut harta-harta yang lain pula sebagai harta sepencariannya yang menyebabkan baki harta suami semakin mengecil untuk ditinggalkan kepada ahli waris yang lain.

Oleh itu, saya merasakan bahawa perlu diadakan sesi perbincangan supaya dapat difahami dengan jelas tentang hasrat yang bertanya tadi supaya penyelesaian yang dicapai benar-benar menepati kehendaknya.

Wallahu a'lam....

Penyediaan Dokumen Wasiat; Siapakah Yang Lebih Layak?

Saya mempunyai pengalaman menyediakan dokumen wasiat untuk beberapa orang anak guam saya. Walau bagaimanapun, saya juga acap kali mendapat layanan yang kurang menggembirakan apabila bercerita atau berbicara tentang wasiat.

Apa tidaknya… Kebanyakan daripada orang awam sekarang ini melihat bahawa penyediaan dokumen wasiat lebih senang, mudah dan murah sekiranya tidak dibuat oleh peguam. Saya pada awalnya tidaklah ingin memberikan komen tentang persepsi masyarakat ini. Walau bagaimanapun, memandangkan masyarakat hari ini sudah memandang enteng dan mudah tentang profesion seorang peguam, saya rasa agak terpanggil untuk memberi komen seperti di bawah.

Memang tidak dinafikan bahawa penyediaan dokumen wasiat di Malaysia hari ini agak mudah dengan adanya pelbagai institusi yang ditubuhkan seperti Amanah Raya Berhad, As-Salihin Trustee Berhad, Wasiah Shop, dan beberapa institusi perbankan seperti Bank Muamalat Malaysia Berhad, dan CIMB Bank Berhad.

Saya tidak menafikan bahawa institusi-institusi ini secara tidak langsung telah menggalakkan umat Islam agar mewasiatkan harta mereka dan ini secara tidak langsung telah juga mendidik umat Islam untuk lebih bijak merancang dan membahagikan harta mereka.

Harapnya selepas ini isu harta yang tidak dituntut dan hartanah yang gagal dimajukan kerana masalah pemilikan dapat dikurangkan dan dihapuskan sedikit demi sedikit. Harapnya juga isu pergaduhan dan perbalahan antara ahli waris tentang harta pusaka juga akan berkurangan.

Cumanya apa yang sedikit membuatkan saya terkilan ialah apabila promosi besar-besaran dibuat oleh institusi-institusi terlibat telah membuatkan seolah-olah para peguam sudah tidak berkelayakan untuk menyediakan dokumen wasiat. Bahkan saya pernah disoal oleh seseorang; Peguam pun boleh sediakan dokumen wasiat ke?

Inilah masalahnya bagi para peguam secara umumnya. Kerja-kerja guaman atau dokumen perundangan yang pada asalnya hanyalah kerja-kerja peguam kini sudah diambil alih oleh pihak-pihak lain seolah-olah peguam pula yang tidak berkelayakan menyediakannya.

Hal ini bukan sahaja berlaku pada bidang wasiat dan hibah, bahkan juga berlaku pada bidang-bidang lain seperti setiausaha syarikat, ejen hartanah, ejen trademark, dan seumpamanya padahal peguam juga berkelayakan dalam bidang-bidang tersebut. Lebih menyedihkan lagi apabila institusi-institusi lain lebih senang cari makan dalam bidang tersebut padahal ini asalnya kerja-kerja peguam dan nampaknya sekarang peguam pula yang susah nak cari makan dalam bidang-bidang tersebut.

Saya bukanlah nak menafikan kemahiran atau kepakaran institusi terbabit dalam bidang masing-masing, cuma janganlah pula peguam dipinggirkan. Apabila ada masalah, barulah nak jumpa peguam dan minta nasihat. Kalau tak ada apa-apa, minta ajelah orang lain yang buat, tak perlu jumpa peguam… Satu sikap yang saya tidak tahu kenapa boleh berlaku. Apabila peguam kenakan caj sentiasa dikatakan mahal, padahal kalau badan-badan professional lain yang kenakan caj terus saja bayar.

Kalau peguam tunjukkan bil, selalu disebut; “Nanti menang kes, saya bayarlah”, tapi kalau doktor/hospital tunjukkan bil tak pula sebut; “Nanti saya sihat, saya bayarlah”.

Mengikut Seksyen 37 Legal Profession Act 1976 (Act 166)

37. No unauthorised person to act as advocate and solicitor.
(2) ... any unauthorised person who either directly or indirectly -
(a) draws or prepares any document or instrument relating to any immovable property or to any legal proceedings or to any trust; or
shall, unless he proves that the act was not done for or in expectation of any fee, gain or reward, be guilty of an offence under this subsection.

Saya tak mahu mengulas lanjut tentang Seksyen 37 di atas. Anda boleh membacanya berulang kali untuk memahaminya. Cuma ingin saya tekankan di sini bahawa khidmat nasihat seorang peguam pastinya berlainan dengan khidmat nasihat daripada insitusi-institusi lain yang hanya fokus pada bidang mereka.

Para peguam telah dididik dan diajar tentang aspek undang-undang secara lebih menyeluruh dan pemahaman para peguam tentang undang-undang adalah lebih menyeluruh dan lebih tepat untuk memastikan setiap dokumen adalah sah dan berkuatkuasa.

Nampaknya hanya satu ajelah bidang peguam yang masih belum disentuh oleh institusi lain iaitu bidang ‘bercakap dalam mahkamah’. Tidak mustahil selepas ini, apabila banyak sangat bidang lain dah diambil alih oleh institusi-institusi lain, maka para peguam selepas ini terpaksa meletakkan yuran yang tinggi semata-mata untuk bercakap di mahkamah walaupun bercakat tak sampai 5 minit sebab hanya inilah jalan cari makan peguam.

Okay setakat ini dulu… “No money, No talk” Bayar dulu, baru boleh cakap… Tak ke susah mahkamah kalau peguam dah jadi bisu di mahkamah…

Frustration

Satu terma undang-undang yang ingin saya kongsikan bersama anda pada hari ini ialah tentang istilah “frustration” yang digunakan dalam kes-kes kontrak.

Mengikut law.com Law Dictionary, commercial frustration bermaksud sebagaimana berikut:

n. an unforeseen uncontrollable event which occurs after a written or oral contract is entered into between parties, and makes it impossible for one of the parties to fulfill his/her duties under the contract. This circumstance allows the frustrated party to rescind the contract without penalty. Such frustration (called frustration of purpose) could include the destruction by fire of the goods to be purchased, the denial of a permit to construct a building by a potential buyer, or denial of an application for a zoning variance to allow expansion by a contractor.

Manakala frustration of purpose bermaksud sebagaimana berikut:

n. sometimes called commercial frustration, when unexpected events arise which make a contract impossible to be performed, entitling the frustrated party to rescind the contract without paying damages. Example: Jack Appleseller contracts to buy a commercial building to rent out, and, while the sale is pending, the building is condemned by the city as unsafe for any use. Mr. Appleseller can back out of the purchase without obligation.

Impossibility pula diberi makna sebagaimana berikut;

n. when an act cannot be performed due to nature, physical impediments or unforeseen events. It can be a legitimate basis to rescind (mutually cancel) a contract.

Bagi sesiapa yang ingin berkongsi maklumat tentang ‘defence of frustration’ dalam kes-kes kontrak, contohnya huraian-huraian oleh ahli-ahli akademik atau contoh-contoh kes terdahulu di mahkamah,bolehlah e-mailkan maklumat tersebut ke mizico@gmail.com

Perkongsian anda amatlah saya hargai.

Elegant Advisory vs Umno: Appeal filed

A company has filed an appeal against the decision of the High Court to strike out its RM218 million suit against Umno for supplying election paraphernalia during the 2004 poll.

Elegant Advisory Sdn Bhd filed the notice of appeal at the High Court registrar's office here Friday through Messrs Termizi & Co.

Lawyer Mohd Nazruddin Abdullah, when contacted, said that he was preparing the grounds for appeal and no date had been set by the Court of Appeal to hear the case.

On Sept 10, judicial commissioner Anantham Kasinater, who allowed Umno's application to strike out the company's suit, decided that the suit against Umno was unfounded and did not comply with the Contracts Act 1950.

He said that in his submission, the company's lawyer admitted that there was no written contract, and neither could he explain the gist of the contract verbally.

Elegant Advisory, which filed the civil suit on June 23, 2008 and named the Umno treasurer, Abdul Azim Mohd Zabidi and Umno, as the defendants, said that the company was appointed to supply election paraphernalia and printed materials as well as provide transportation to Umno for the 11th general election.

The company claimed that it had submitted an invoice of RM218,013,475 but Umno failed to settle the payment.

- Bernama

Original source click here: http://www.malaysiakini.com/news/114260

Peraturan Baru Daripada Bahagian Pinjaman Perumahan Yang Menyusahkan

Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) Perbendaharaan Malaysia telah membuat satu peraturan baru bermula pada 1hb Julai 2009 yang lalu berkaitan dengan penggunaan wang beza. Takrifan wang beza itu sendiri pun adalah berbeza antara takrifan biasa dalam transaksi jual beli rumah dan takrifan wang beza mengikut perspektif Bahagian Pinjaman Perumahan.

Mengikut takrifan biasa, wang beza bermaksud wang beza di antara baki harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh institusi kewangan kepada pembeli. Hal ini selalunya terjadi apabila jumlah pinjaman yang diluluskan kepada pembeli adalah lebih rendah daripada 90% daripada harga belian. Selalunya 10% daripada harga belian sudahpun dijelaskan oleh pembeli kepada penjual sebagai wang deposit.

Manakala mengikut Bahagian Pinjaman Perumahan, wang beza bermaksud wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP kepada pembeli. Oleh sebab selalunya BPP boleh meluluskan pinjaman 100% daripada harga belian kepada pembeli, isu wang beza tidak selalunya timbul bagi pembeli yahg mengambil pinjaman daripada BPP.

Walau bagaimanapun, sekiranya nilai semasa hartanah yang dibeli dinilai rendah oleh Jurunilai daripada harga belian di dalam Perjanjian Jual Beli atau kelayakan peminjam adalah tidak sampai 100% daripada harga belian, maka jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP bukanlah 100% daripada harga belian. Di sini timbullah isu wang beza. Ini bermaksud, jika BPP meluluskan pinjaman 90% daripada harga belian, 10% tersebut dikira sebagai wang beza walaupun sebenarnya 10% tersebut sudahpun dibayar oleh pembeli kepada penjual sebagai deposit dan isu wang beza tidak timbul bagi proses jual beli rumah yang biasa.

Mengikut peraturan baru dari BPP, jumlah wang beza hendaklah digunakan untuk menebus hutang penjual. BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman setelah ditolak jumlah wang beza. Ini akan menimbulkan masalah kerana selalunya jumlah deposit 10% sudahpun diberi kepada penjual dan penjual sudahpun menghabiskan wang deposit tersebut.

Contoh Kes

Untuk memahami isu ini secara lebih baik, saya berikan satu contoh kes yang benar-benar berlaku kepada saya.

Harga Belian yang dipersetujui di antara penjual dan pembeli ialah RM120,000. Pembeli telah menjelaskan wang deposit sebanyak RM12,000. Baki harga belian ialah RM108,000. Walau bagaimanapun, oleh sebab nilai semasa hartanah yang terlibat adalah rendah, BPP hanya meluluskan pinjaman kepada pembeli sebanyak RM100,000. Ini bermakna, jumlah wang beza (mengikut tafsiran biasa transaksi jual beli) ialah RM8,000. Tetapi mengikut takrifan BPP, wang beza ialah RM20,000 iaitu wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman.

Mengikut peraturan baru dari BPP, wang beza hendaklah digunakan bagi tujuan penebusan hutang kepada institusi kewangan penjual. Dalam contoh kes yang diberi, jumlah penebusan hutang ialah lebih kurang RM70,000. Jadi, BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman sebanyak RM50,000 dengan andaian RM20,000 sepatutnya berada dalam simpanan peguam pemegang pertaruhan.

Yang menjadi masalahnya ialah jumlah wang yang disimpan oleh peguam pemegang pertaruhan hanyalah RM8,000 iaitu jumlah wang beza mengikut maksud biasa transaksi jual beli. Siapa yang akan tambah RM12,000 lagi tu?

Untuk meminta balik wang tersebut daripada penjual adalah tidak munasabah kerana wang deposit adalah menjadi hak penjual. Lebih-lebih lagi kalaulah wang tersebut sudahpun habis digunakan.

Untuk meminta daripada pembeli adalah juga tidak munasabah kerana pembeli sudahpun mempunyai wang yang cukup dan memadai bagi urusan jual beli dan untuk meminta wang lebihan RM12,000 lagi daripada pembeli adalah tambahan yang menyusahkan pembeli. Lebih-lebih lagi kalaulah pembeli sudah kehabisan wang. Perlu diingat bahawa pembeli juga perlu membayar yuran guaman bagi urusan jual beli dan pinjaman.

Untuk meminta peguam pemegang pertaruhan menambah RM12,000 juga adalah tidak munasabah kerana jumlah yang disimpan hanyalah RM8,000.

Jadi, bagaimana masalah di atas dapat di atasi? Harapnya ada pihak daripada BPP dapat menjawab permasalahan ini.

Dengan segala rasa hormat dan rendah diri saya kepada pegawai undang-undang di BPP, saya merasakan bahawa tindakan BPP melaksanakan polisi ini secara drastik sangatlah amat dikesalkan. Saya berharap agar BPP menangguhkan dahulu pelaksanaan polisi ini sehingga ke tarikh baru apabila kesemua pihak yang terlibat benar-benar memahami polisi baru yang hendak dilaksanakan tersebut. Ataupun secara alternatifnya, hapuskan dan lupakan sahaja polisi yang entah apa-apa ini.

Walau apapun alasan daripada BPP, sesungguhnya dengan pelaksanaan polisi baru ini, akan menyebabkan ramai penjual yang akan teragak-agak untuk menjual hartanah mereka kepada pembeli (bagi urusan sub-sale) kerana mereka tidak boleh menggunakan wang deposit sedangkan dalam kebanyakan kes, penjual menjual hartanah mereka kerana ingin menggunakan wang deposit.

Hal ini menjadi makin sukar sekiranya penjualan rumah dibuat melalui ejen hartanah. Nampaknya ejen hartanah juga tidak boleh mengambil komisyen daripada wang deposit kerana wang deposit (jika termasuk dalam kategori wang beza) akan digunakan untuk tujuan penebusan hutang. Harapnya persatuan ejen hartanah juga boleh mengemukakan bantahan kepada BPP.

Sesungguhnya polisi baru ini cukup tidak mesra pelanggan bahkan menyusahkan banyak pihak.

Berbalik kepada contoh kes yang diberi. Macamana nak selesaikannya. Nampaknya inilah satu lagi cabaran bagi peguam conveyancing. Cabaran-cabaran yang lain ada saya utarakan dalam artikel saya yang lain yang boleh dibaca di sini.

Macamana cara nak jual atau beli rumah?

Ramai yang bertanya kepada saya tentang cara nak jual atau beli rumah. Bukan senang nak jawab soalan yang terlalu general macam ni. Sebabnya banyak maklumat yang saya tak tahu di sini.

Siapa yang nak jual? Adakah dia memang berhak dan layak menjual? Penjual tu tuan punya rumah tu ke atau waris tuan punya rumah sebab tuan punya rumah dah mati. Rumah tu ada satu nama ke ada nama bersama. Kalau ada dua nama (seperti suami & isteri, atau adik beradik, atau anak beranak) dan kesemua mereka 'sebulu' tak apa, tapi kalau tak sehaluan atau suami & isteri dah bercerai atau nak bercerai... panjang ceritanya. Bahkan saya ada pengalaman adanya percubaan tipu-menipu dalam kes-kes sebegini.

Siapa pula yang nak beli? Kadang-kadang, orang lain beli, orang lain yang tumpang letak nama sebab pembeli asal tak boleh lulus loan sebab blacklist dll. Ini pun satu isu.

Rumah yang nak dibeli pulak, kenalah bagi maklumat tentang staus freehold, atau leasehold, perlu consent, atau tak perlu, masih digadai pada bank, atau dah habis hutang, dah ada strata atau individual title atau masih berada dalam master title. Kalau separate title dah ada, dah tukar nama owner atau masih nama pemaju/tuan tanah asal. Semua maklumat ini perlu diberitahu kepada peguam, barulah peguam boleh menghuraikan prosedur jual beli rumah yang tepat.

Perlu juga diberitahu sama ada kedua-dua belah pihak penjual & pembeli ada melantik peguam masing-masing atau penjual tidak diwakili oleh peguam tetapi penjual hanya memberi kebenaran kepada peguam pembeli bagi beberapa urusan di pihak penjual seperti mendapatkan kebenaran pindahmilik, melepaskan gadaian, dan sebagai peguam stakeholder. Perlu difahami di sini, seorang peguam tak boleh jadi peguam untuk kedua-dua pihak pembeli & penjual sekali gus. Cumanya peguam pembeli boleh jugak jadi peguam bank untuk urusan pinjaman sebab urusan jual beli dan urusan pinjaman adalah dua urusan berlainan (sebab tu ada dua bil yang berbeza), tetapi jadi peguam untuk kedua-dua pihak pembeli & penjual adalah tidak boleh sebab ia dikira satu urusan iaitu urusan jual beli.

Perlu juga diberitahu sama ada pembeli nak bayar tunai, atau nak buat pinjaman. Kalau pinjaman, buat pinjaman bank atau pinjaman kerajaan.

Soalan-soalan di atas (mungkin ada banyak lagi yang saya tertinggal), perlu dijawab terlebih dahulu sebelum anda bertanya kepada peguam tentang prosedur nak beli atau nak jual rumah. Kalau persoalan di atas tak boleh dijawab dengan baik, peguam pun tak boleh nak terangkan dengan baik, sebab lain kes, lain prosedur.

Untuk senang, bawalah apa sahaja dokumen yang ada, barulah jumpa peguam anda. Berdasarkan dokumen yang ada barulah peguam boleh faham status owner, status buyer, & status property.

Walau bagaimanapun, sebagai guideline asas, saya lampirkan di sini prosedur jual/beli rumah sebagaimana yang dinyatakan oleh Majlis Peguam.

____________________________________________________________________

1. Information which a buyer should obtain when buying a house

1. Does it have a separate title?

2. Take a photocopy of the title.

3. Get a photocopy of :-

(a) current quit rent receipt;
(b) current assessment receipt.

4. Make sure you deal with owner of house or his duly authorised agent. (such authority should be in writing). Any other person will not be able to make any binding commitment to you.

5.1. If the house/apartment does not have any title, then get evidence of the seller's ownership i.e. a copy of the Sale & Purchase Agreement (SPA) made by the seller with the developer when he purchased the house/apartment

5.2. If the seller is a Second/ Third hand owner, then he would have to give you:-

(a) 1st SPA made by 1st owner with developer;
(b) 2nd SPA made between 1st owner and seller, (if 2nd hand); and
(c) 3rd SPA between 2nd owner and 3rd owner seller, (if 3rd hand).

as proof that the seller is the owner of the house/apartment.

6. Did the seller take a loan to buy the property?

For most cases, the answer is "yes". In such a case, you should get the seller to provide you with the bank's statement of how much he still owes the bank (redemption statement). With the redemption statement, you would know how much money you can release to the seller and how much is to be paid to his bank to obtain a discharge of the property from the bank.

2. Information relevant to apartment

1) Maintenance and other charges that need to be paid to developer/management committee. You should check that seller is up to date with his payments and there are no arrears due to developer/management committee.

2) If the apartment has no strata title, the purchaser must notify the Developer of the assignment after the completion of the sale.

3. Housing Schemes that are developed by Statutory bodies e.g. Penang Development Corporation (PDC), Perda, PKNS, etc

1) The SPA of such schemes may have restriction on the buyer selling the property i.e. it could not be sold within a stipulated period or without the consent of the government.

2) The title to the property may have restrictions. (the restrictions could be read from the title or search of the title) e.g. property cannot be transferred or charged without State consent.

3) The consent application may take a few months to be approved.

4. Documents you need to sign

1) Sale & Purchase Agreement;

2) CKHT form (form required to be submitted by Vendor and Purchaser to Inland Revenue Department) (now exempted)

3) Stamp Duty form;

4) Transfer form 14A. (If title is issued);

5) Deed of Assignment (if title is not issued).

5. The process involved in getting you registered as the owner of the property (in cases where title is issued)

1) Both seller and buyer sign transfer form 14A.

2) Lawyer sends transfer form to Stamp Office for adjudication to ascertain how much stamp duty is to be paid.

3) Stamp Office then stamps 'transfer form' for a nominal value of RM10.00 and returns transfer form to lawyer.

4) Stamp Office then informs Valuation Department of transaction. Valuation Department then values property and informs Stamp Office of valuation.

5) Stamp Office then issues PDS form to the lawyer. Buyer is normally given three (3) to four (4) weeks to pay stamp duty failing which, a penalty would be imposed.

6) Lawyer collects stamp duty from purchaser and proceeds to stamp transfer form. It may take about a week for the Stamp Office to return the lawyer the duly endorsed form. After stamping transfer form, lawyer presents the transfer form to the Land Registry/Office for registration. On presentation, you would be the registered owner of the property. However it may take several months (depending on which Land Office) before the physical title is returned by the Land Registry/Office. With the computerization process recently implemented in all Land Offices/ Registries in the country, the process is expected to be shortened.

If you obtain a loan from a bank to buy the property, the title would be sent to the bank. You should get a photocopy of the title from the lawyer for your record.

6. How is stamp duty calculated?

For the transfer/assignment (if no individual title is issued), based on the adjudicated value by the Stamp Office:



Amount charge (RM)
Percentage
Duty (RM)








On the First
100,000.00
1%
1,000.00








On the Following
400,000.00
2%
8,000.00









More than
500,000.00
3%




For Charge

Stamp duty on a Charge is RM5.00 per RM1,000/- or part thereof of the loan amount e.g. Loan of RM100,000/-, stamp duty is RM 500/- on the original. The stamp duty per copy of the document is RM10/-.

The assessed value is the value assessed by the Valuation Office based on the purchase price or the market value of the property, whichever is higher.

7. Appointment of Lawyers

1. You have the right to appoint a lawyer of your choice to act for you in any transaction whether it is a purchase from a developer or an individual. After all, legal fees etc, are borne by you. You should ascertain that:-

(a) he is a lawyer;

(b) that he has a valid practising certificate for the current year.

Verification of the above can be done with the Bar Council.

Each party to the transaction is advised to retain separate lawyers to protect their respective interests.

A lawyer can:

(a) advise, prepare and /or vet documents such as SPA, deed of assignment, deed of reassignment, deed of mutual covenants, deed of reassignment and loan document. However, the SPA for purchases of residential properties from a developer is a standard form agreement fixed by law;

(b) conduct land, bankruptcy/insolvency and company searches to ensure that there are no surprises, such as a different registered owner, encumbrances (charges, caveats), conditions or restrictions on the title (important for a buyer), or that a party is bankrupt/insolvent;

(c) if there is an individual title, to enter a private caveat to freeze all dealings in the property until it is transferred to the buyer;

(d) send documents/instruments to the Stamp Office for adjudication and arrange for their stamping;

(e) act as stakeholder, to hold all money paid, retain 5% of the purchase price for the purpose of Real Property Gains Tax; and/or to hold the balance of the purchase price;

(f) prepare and witness the execution of statutory forms;

(g) for a sub-sale where the individual title has not been issued, get the consent of the developer to the sale of the property to the new buyer and to undertake the registration of the property in the name of the new buyer. The lawyer should also get an undertaking from the developer not to further encumber the property, and for a development project with a master title, a letter of disclaimer from the chargee of the master title confirming no right or interest in the individual property;

(h) if the buyer takes a loan, get a letter of undertaking from the lender. The undertaking will include an undertaking that it will not foreclose the property if the loan, interest, etc has been repaid/paid; and

(i) present the transfer (Form 14A) and if applicable, the charge (Form 16A) for registration at the land office.

Can a lawyer act for the seller, buyer and the buyer's lender?

A lawyer may only act for one party in one transaction, but may witness the execution of any documents/instruments by any party. A sale and purchase is one transaction and a loan is another separate transaction. Therefore a lawyer can act for a seller or buyer, and also a lender or borrower. However, the solicitor concerned should have regard to any possible conflict of interest situation.

Lawyers are bound by the Solicitors' Remuneration Order 1991 (SRO) and there are scale fees for all conveyancing transactions and secured banking transactions done by a lawyer.

Lawyers are not allowed to give any discount. If any lawyer gives a discount on the scale fees, he could face disciplinary action.

There are fixed scales for lawyers' fees if you, as a seller or buyer, engage a lawyer. (stated herein is for fees only and does not include disbursements).

8. Lawyers' Fees

Click here for the scale of professional fees chargeable by lawyers.

9. House Seller's Guide

Documents/ information you must provide buyer/buyer's solicitors

(a) Copies of your previous Sale & Purchase Agreement and Loan Agreement/Title.

(b) Current year quit rent receipt.

(c) Current year assessment receipt.

(d) Redemption Statement from your bank (if you have charged your house to the bank).

(e) Letter of Undertaking to purchaser's bank to refund purchaser's bank loan released to you in the event the transfer/deed of assignment signed by you in favour of purchaser cannot be registered/is defective.

(f) Income Tax file reference number.

10. Utility deposits

Make sure you make arrangements with purchaser to obtain refund of the remaining deposits i.e. water, electricity, telephone etc.

11. For Apartments

Make sure you make arrangements to obtain the refund of deposits which you have paid the developer. You would be required to provide the necessary original receipts to obtain the refund.

12. Notification of Change of Ownership of House/Apartment to Local Authority i.e. Majlis Perbandaran.

You or your lawyer must notify the Local Authority of any change in the ownership of any house/apartment so that its assessment record could be updated. It is an offence if you fail to notify the relevant authority.

13. Receipt of Balance Purchase Price

Generally, there would be a short time lapse between the payment of the balance purchase price by the purchaser to your lawyer and the date when you receive the balance purchase price from your lawyer depending on the completion of documentation. Please seek clarification from your lawyer.

Original Source: click here

Hibah dan Wasiat; Contoh kes

Ada yang bertanya kepada saya perkara berikut:

Emak saudara saya nak beli rumah. Dia ada duit pencen tapi duit tu tidak mencukupi. Dia minta bantuan saya untuk cukupkan harga pembelian. Sebagai balasan, dia setuju untuk letak nama rumah tersebut atas nama saya seorang. Yang penting baginya hanyalah untuk tinggal di rumah baru yang lebih selesa tanpa gangguan. Macamana nak buat?

Jawapan saya adalah sebagaimana berikut:

Ada beberapa isu dalam persoalan di atas. Beberapa fakta perlu diperhalusi. Antaranya ialah pembeli yang ingin membeli rumah tetapi wang yang tidak mencukupi. Lepas tu minta bantuan kewangan daripada anak saudara dan sebagai balasan, rumah didaftarkan atas nama anak saudara.

Untuk memudahkan huraian, saya ringkaskan Emak Saudara sabagai (ES) dan Anak Saudara sebagai (AS). Dalam kes ini, rumah tersebut akan didaftarkan atas nama AS. Ini bermakna wang asal daripada ES sudah dihibahkan atau dihadiahkan daripada ES kepada AS. Buktinya, rumah tersebut atas nama AS dan bukan nama bersama antara ES dan AS.

AS tak nak pun rumah tu sebab mungkin dia ada rumah yang lebih besar dan dia cuma hanya nak tolong ES dapatkan rumah yang lebih selesa selepas pencen. Dari segi Kanun Tanah Negara, rumah tersebut hanya rumah AS seorang sahaja sebab didaftarkan atas nama AS.

Jika sekiranya selepas ini AS meninggal dunia, rumah tersebut akan jatuh kepada pewaris-pewaris AS. Saya bimbang kalau-kalau pewaris AS akan menghalau ES daripada rumah tersebut kerana mereka menuntut hak pusaka AS. Walhal, sebahagian daripada wang pembelian rumah tersebut daripada wang ES. AS pula tidak terniat langsung nak kan rumah tersebut. Perlu diingat, niat asalnya membantu ES untuk dapatkan rumah. Bahkan mungkin duit ES lebih banyak daripada duit AS dalam kes ini sebab AS hanya 'membantu'.

Jika sekiranya ES meninggal dunia terlebih dahulu, mungkin tak jadi apa-apa isu sebab ES sudahpun hibahkan duitnya tadi kepada AS. Pewaris ES tidak boleh meminta AS membayar kepada mereka sebab ES tak menganggap duit pembelian rumah walaupun atas nama AS sebagai hutang yang AS perlu bayar pada ES. Bahkan ES berterima kasih semasa hayatnya atas bantuan AS lah, ES dapat tinggal di rumah yang lebih selesa selepas pencen.

Perlu diteliti tentang fakta ES tak nak pohon pinjaman untuk cukupkan duit pembelian rumah mungkin sebab ES dah pencen dan tak layak untuk dapatkan pinjaman.

Saya memberi cadangan sebagaimana berikut:

Ada beberapa dokumen yang perlu dibuat. Yang pertama pastinya perjanjian jual beli antara AS dan penjual. Ini sudah pasti. Walau bagaimanapun, saya mencadangakan beberapa dokumen tambahan diperlukan bagi mengelakkan masalah dikemudian hari sebagai berikut.

1. Dokumen Hibah antara ES kepada AS.

ES menghadiahkan sejumlah wang kepada AS bagi pembelian sebuah rumah. Wang tersebut bukanlah hutang yang AS kena bayar tetapi dihibahkan secara sukarela. Pewaris ES tidak berhak menuntut wang tersebut dari AS selepas kematian ES.

2. Dokumen/Surat Kebenaran Menduduki Rumah daripada AS kepada ES.

AS membenarkan ES untuk tinggal di rumah tersebut sehinggalah ES meninggal dunia. Sekiranya AS meninggal terlebih dahulu sebelum ES, pewaris AS tidak boleh menghalau ES daripada rumah tersebut sebab adanya dokumen/surat kebenaran menduduki tadi. Bahkan semasa bicara pusaka harta AS, hendaklah dinyatakan secara jelas walaupun rumah tersebut jatuh kepada mana-mana waris, waris tersebut hendaklah terus membenarkan ES tinggal di rumah tersebut sehinggalah ES meniggal dunia, barulah selepas itu pewaris AS boleh berbuat apa sahaja terhadap rumah tersebut. Dokumen/surat kebenaran menduduki rumah tadi boleh juga dianggap sebagai sebahagian daripada wasiat AS kepada waris-warisnya.

Diharapkan dengan dokumen-dokumen di atas, persoalan di atas dapat diselesaikan.

Jika anda ada cadangan-cadangan lain, atau jawapan lain kepada soalan di atas, bolehlah bagi cadangan anda tanpa segan silu.

Semoga perbincangan ilmiah di sini membawa kebaikan kepada kita bersama...