Monday, June 21, 2010

Bagaimana Cara Menjual/Membeli Hartanah Si Mati

Persoalan tersebut sering ditanya kepada saya dan seringkali juga saya terpaksa menerangkannya berkali-kali bagi memberi pemahaman kepada yang bertanya.

Secara ringkasnya, bolehlah saya terangkan sebagaimana berikut.

Apabila seseorang meninggal dunia, pewaris kepada si mati wajib menguruskan harta peninggalan si mati termasuklah harta tak alih si mati seperti tanah dan rumah. Perkara pertama yang perlu dibuat oleh pewaris ialah permohonan bicara pusaka bagi harta si mati.

Permohonan bicara pusaka boleh dibahagikan kepada dua jenis iaitu merujuk kepada jumlah harta peninggalan si mati. Sekiranya harta peninggalan si mati melebihi RM2 juta, permohonan bicara pusaka hendaklah di buat di Mahkamah Tinggi, dan yuran serta kosnya adalah agak 'tinggi'.

Manakala jika harta peninggalan si mati tidak melebihi RM2 juta, bicara pusaka boleh dibuat di pejabat tanah berkaitan jika si mati ada meninggalkan harta tak alih seperti tanah dan rumah. Permohonan bicara pusaka hendaklah dibuat di bahagian Pusaka Kecil dan yuran serta kosnya sedikit 'kecil' berbanding prosedur di Mahkamah Tinggi.

Seboleh-bolehnya, sebelum permohonan bicara pusaka dibuat oleh pewaris si mati, para pewaris hendaklah terlebih dahulu bermesyuarat dan dalam mesyuarat tersebut hendaklah diputuskan antara lain seperti berikut:

1. Siapakah wakil pewaris yang akan membuat permohonan bicara pusaka?

2. Apakah persetujuan yang dipersetujui oleh semua pewaris tentang cara pembahagian harta peninggalan si mati? Dalam hal ini, para pewaris boleh membuat persetujuan sama ada dengan cara-cara berikut:

(a) Pembahagian adalah mengikut cara faraid;

(b) Pembahagian secara pemuafakatan yang dipersetujui bersama. Contohnya harta dibahagikan sama rata antara kesemua anak si mati sama ada lelaki atau perempuan, dan sebagainya; atau

(c) Sebahagian pewaris menolak hak mereka dengan memberikannya kepada waris yang lain. Contohnya adik beradik lelaki si mati menolak hak mereka dengan memberikannya kepada anak perempuan si mati.

3. Adakah permohonan akan dibuat sendiri oleh wakil pewaris, atau pewaris bersetuju untuk melantik peguam bagi menguruskan permohonan bicara pusaka si mati.

Perlu juga diingat bahawa harta peninggalan si mati hendaklah dibelanjakan terlebih dahulu bagi tujuan-tujuan berikut sebelum ianya dibahagikan kepada pewaris-pewaris yang berhak:

1. Perbelanjaan pengkebumian si mati (mandi, kafan, solat, kebumi, dan sebagainya).

2. Membayar hutang si mati termasuk zakat tertunggak dan upah haji (jika berkaitan).

3. Membayar yuran atau upah serta kos bagi urusan bicara pusaka si mati.

Selepas itulah baru harta si mati boleh dibahagikan kepada pewaris-pewaris yang berhak.

Berbalik kepada isu bicara pusaka tadi, sekiranya pewaris bersetuju untuk membahagikan harta peninggalan si mati mengikut cara faraid, maka wakil pewaris yang dilantik sebagai pemohon hendaklah membuat permohonan sijil faraid terlebih dahulu.

Permohonan sijil faraid boleh dibuat sama ada melalui peguam atau secara sendiri dengan dibantu oleh pegawai majlis agama. Setelah sijil faraid tersebut diperolehi, sijil tersebut akan menjadi dokumen yang penting bagi permohonan bicara pusaka sekiranya harta si mati ingin dibahagikan mengikut pembahagian faraid.

Sekiranya harta si mati dipersetujui untuk dibahagikan mengikut persetujuan bersama atau cara penolakan hak, memanglah sijil faraid tidak begitu relevan. Tetapi saya menasihatkan supaya permohonan sijil faraid boleh juga diteruskan sebagai dokumen pembuktian tentang siapakah keseluruhan pewaris-pewaris si mati kerana jika dipersetujui pembahagian secara pemuafakatan atau secara penolakan hak, kesemua pewaris yang tersenarai tadi perlu menandatangani surat persetujuan atau surat tiada bantahan tentang cara pembahagian harta si mati.

Dokumen-dokumen lain yang diperlukan bagi permohonan bicara pusaka ialah antara lainnya sebagaimana berikut:

1. Salinan sijil kematian si mati.
2. Salinan Kad Pengenalan kesemua waris si mati.
3. Salinan dokumen yang menunjukkan harta peninggalan si mati seperti salinan geran tanah, salinan perjanjian jual beli, salinan buku atau akaun bank, salinan sijil saham dan sebagainya.

Kesemua dokumen asal (original) hendaklah dibawa semasa bicara pusaka berjalan.

Selalunya, pemohon akan terlebih dahulu membuat permohonan perlantikan pentadbir bagi harta si mati. Ini kerana sebarang urusan berkaitan harta peninggalan si mati hendaklah diurus tadbir oleh seorang pentadbir.

Para pewaris tidak perlu curiga tentang perlantikan pentadbir kerana pentadbir tiada kuasa untuk melupuskan aset atau harta si mati. Pentadbir hanya mempunyai kuasa untuk 'mentadbir' sahaja.

Selepas permohonan perlantikan pentadbir diluluskan, pindahmilik akan dibuat daripada nama si mati kepada nama pentadbir. Maka akan keluarlah dalam geran tanah, contohnya nama Si Pulan bin Si Pulan sebagai Pentadbir bagi Si Pulan bin Si Pulan.

Bagi meneruskan transaksi penjualan hartanah si mati tadi, pentadbir hendaklah meneruskan permohonan berikut:

1. Sama ada membuat permohonan ulang bicara bagi menurunmilik hartanah daripada nama pentadbir kepada nama pemilik; atau

2. Sama ada membuat permohonan perintah jualan (order for sale) bagi membolehkan pentadbir mendapat kuasa menjual hartanah si mati.

Dalam mana-mana permohonan di atas, kesemua waris si mati yang berhak kepada harta si mati hendaklah bersetuju dan menandatangani dokumen persetujuan atau tiada bantahan terhadap permohonan pentadbir tadi iaitu sama ada permohonan turun milik atau permohonan perintah jualan. Barulah hartanah si mati tadi boleh dijual kepada pembeli dan pindahmilik kepada pembeli baru boleh didaftarkan.

Penjelasan di atas adalah penjelasan ringkas daripada saya dan sekiranya saudara ingin mendapatkan penjelasan lanjut, bolehlah menghubungi peguam saudara atau pihak-pihak yang berkaitan. Harapnya penjelasan ringkas di atas dapat membantu merungkai sedikit sebanyak persoalan tentang penjualan hartanah milik si mati.

7 comments:

Anonymous said...

Saya ada kemusykilan di sini, adakah proses bagi menurunmilik dan proses bagi mendapatkan Perintah Jualan perlu dilakukan di Pejabat Tanah atau di Mahkamah?

Anonymous said...

Penjelasan yang sangat baik dan sangat berguna. Terima kasih di atas perkongsian maklumat yang diperlukan ini.

Termizi said...

Perintah pindahmilik hartanah kepada waris bagi hartanah yg nilainya kurang RM2 juta boleh diperolehi dari unit Pesaka Kecil di pejabat tanah yg berkaitan. Jika nilai hartanah melebihi RM2 juta, perintah pindahmilik kpd waris hendaklah diperolehi dari mahkamah tinggi.

Bagi perintah jualan, ianya hendaklah dipohon dari mahkamah tinggi tanpa mengira nilai hartanah.

Nazri Proshopbowler said...

salam tuan,

bagi proses jualan.. mana yang lagi cepat.. buat proses turunmilik dulu lepastu jual @ dapatkan perintah jualan?

kalau perintah jualan, perlu guna loyer ke? atau boleh buat sendiri.

utk makluman, kesemua pewaris telah harta tersebut menolak hak mereka semasa bicara kali pertama. dan diberikan kepada isteri simati.

Termizi said...

Pindahmilik kpd isteri si mati terlebih dahulu.

Anonymous said...

salam tuan, sy adalah pemegang geran pentadbir bagi harta arwah kakak saya. pada 6.2.2014 saya telah hadir ulangbicara untuk proses turunmilik. hakim telah beritahu proses turunmilik mengambil masa sebulan. malangnya ada pihak yang telah caveat harta tersebut pada tarikh ulangbicara. apakah maksud 'menghalang kemasukan kaveat pemegang lien'? rumah itu bebas hutang.

Aminah Hamson said...

Sekiranya perbincangan di majlis perbandaran dah dilakukan lebih dari 10 tahun yg lalu, adakah masih boleh menurunkan harta pada isteri si mati sekarang atau perlu berbincang semula? Mohon pencerahan.