Sebelum anda membuat keputusan untuk membeli hartanah lelong, sila ambil perhatian perkara-perkara berikut:
1. Buat perbandingan harga hartanah tersebut.
Sila buat perbandingan harga hartanah tersebut dengan melihat akhbar atau laman web-laman web hartanah untuk mengetahui harga pasaran hartanah yang hendak dibeli. Setelah benar-benar meyakini bahawa hartanah yang dilelong memang jauh lebih rendah daripada harga pasaran dan lokasi sesuai serta ada kemungkinan yang tinggi bahawa harga pasaran akan melonjak pada masa hadapan, anda boleh memasukkan hartanah tersebut dalam senarai pendek anda. Anda juga boleh mengambil kira faktor harga pasaran sewa hartanah tersebut dan jumlah pembayaran bulanan anda pada institusi kewangan sekiranya membeli hartanah tersebut jika tujuan pembelian hartanah adalah bagi tujuan pelaburan.
2. Pastikan anda layak membeli hartanah tersebut
Pastikan bahawa anda layak membeli hartanah tersebut. Ini adalah kerana dalam beberapa kes, hanya melayu dan bumiputera sahaja yang layak membeli hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan (selalunya dalam kes tanah pajakan). Pastikan juga sekiranya hartanah tersebut adalah rumah kos rendah, anda adalah layak untuk membeli rumah tersebut. Sebagai contoh, sila buat kepastian dengan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor jika hartanah di Selangor dan dengan pihak DBKL jika hartanah di Kuala Lumpur.
3. Pergi sendiri dan melihat hartanah tersebut.
Jangan membeli sebarang hartanah tanpa melihat sendiri dengan mata kepala anda rupa bentuk hartanah yang hendak dibeli. Dalam kebanyakan kes, hartanah lelong selalunya berkunci dan dalam beberapa kes, masih ada yang tinggal di rumah tersebut. Buatlah keutamaan kepada rumah yang tidak berpenghuni. Ini adalah kerana pihak institusi kewangan tidak bertanggungjawab untuk menyerah milikan kosong hartanah tersebut kepada anda. Terpaksalah anda sendiri nanti yang akan menghalau mereka yang tinggal di rumah tersebut sekiranya anda berjaya membeli hartanah terbabit. Hal ini akan menyulitkan sekiranya anda seorang yang jenis mudah kasihan kepada orang lain. Hal ini juga akan menyulitkan sekiranya mereka yang tinggal di situ adalah jenis yang degil dan keras kepala ,tidak mahu berganjak dari rumah tersebut. Kemahiran memujuk supaya rumah dikosongkan bukan ada pada setiap orang dan untuk tidak memeningkan kepala tentang hal ini, pilihlah rumah yang kosong. Senang ceritanya.
Ada beberapa kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah macam tidak percaya (atau buat-buat tidak percaya) bahawa rumahnya sudah dilelong. Terpaksalah saya menghantar notis supaya rumah dikosongkan dan menunjukkan bukti bahawa anak guam saya sudah menjelaskan kesemua wang harga belian kepada institusi kewangan terbabit. Hal ini merumitkan keadaan dan masih lagi bergantung kepada nasib. Ada dalam satu kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah mencabar pulak kesahihan lelongan di mahkamah dan masih tinggal di rumah tersebut berbulan-bulan lamanya selepas semua harga belian sudah dibayar kepada pihak bank sementara mahkamah membuat keputusan sama ada proses lelongan itu sah atau tidak. Ini amat merugikan pembeli.
4. Pastikan kerosakan hartanah terbabit dan buat anggaran kos membaik pulih
Ini juga perlu anda fahami bahawa hartanah yang dibeli tidak akan dibaik pulih oleh institusi kewangan. Adalah tidak berbaloi untuk membeli hartanah yang murah kononnya sedangkan anda terpaksa menghabiskan wang yang banyak untuk membaik pulih hartanah tersebut. Hal ini akan menjadi susah sekiranya rumah tersebut berkunci. Lihat atau intailah setakat mana yang boleh. Kalau anda bernasib baik kerana rumah tidak berkunci, sila pastikan sistem pengairan dan elektrik rumah terbabit dalam keadaan yang memuaskan. Jika tidak, sila buat anggaran kos bagi membaik pulih hartanah tersebut dan pastikan bahawa pembelian rumah tersebut masih lagi berbaloi. Sila dapatkan nasihat kontraktor untuk mendapatkan kos membaik pulih yang lebih tepat.
5. Cari maklumat tentang tunggakan maintenance, cukai tanah, cukai pintu, bil elektrik, syabas, dan Indah Water
Anda kena buat sedikit tugasan di sini. Ini adalah kerana dalam kebanyakan kes, institusi kewangan tidak akan membayar segala tunggakan pemilik premis terdahulu yang dilelong. Walau pun ada sesetengah kes yang pihak institusi kewangan akan membayar tunggakan maintenance, cukai tanah dan cukai pintu, tetapi dalam kebanyakan kes, anda hendaklah membuat pembayaran dengan wang anda terlebih dahulu (jika anda menggunakan pinjaman bagi melunaskan bayaran pembelian) dan selepas itulah baru pihak institusi kewangan terbabit akan membayar balik duit tunggakan tersebut. Ini pastinya akan memakan masa.
Dalam apa keadaan sekalipun, anda hendaklah mempunyai wang bagi membayar tunggakan-tunggakan di atas terlebih dahulu supaya tidak timbul masalah di kemudian hari. Ada dalam beberapa kes yang saya uruskan, tunggakan maintenance mencecah lebih RM20 ribu dan tunggakan cukai pintu ada yang mencecah RM5 ribu. Pastikan anda mempunyai cukup wang bagi menyelesaikan tunggakan ini, sekurang-kurangnya buat sementara waktu sementara mendapatkan wang pembayaran balik dari pihak institusi kewangan yang melelong.
6. Sediakan banker's cheque/bank draft dan wang tunai yang mencukupi bagi membuat pembayaran deposit
Pada masa pembidaan, pelelong hanya menerima banker's cheque/bank draft dan wang tunai sahaja bagi pembayaran wang deposit. Pelelong tidak akan menerima cek peribadi anda walau bagaimana banyaknya wang anda dalam bank. Pastikan juga anda membawa wang tunai yang mencukupi bagi membuat bayaran top up deposit sekiranya hartanah yang dilelong telah naik harga semasa proses bidaan berlaku.
Sebagai contoh, sekiranya wang deposit bagi pembelian hartanah tersebut adalah 10% daripada harga reserve RM100 ribu, pastikan anda telah membawa banker's cheque bernilai RM10 ribu ditulis atas nama yang betul (pastikan hal ini dengan pelelong terlebih dahulu dan pastikan ejaannya adalah betul). Sekiranya anda merasakan bahawa harga pasaran hartanah tersebut tidak lebih daripada RM130 ribu, pastikan anda membawa wang tunai RM3 ribu bagi membuat bayaran deposit yang mencukupi sekiranya anda berjaya membida pada harga RM130 ribu tadi. Jangan pula selepas berjaya membida barulah terhegeh-hengeh hendak cari mesin ATM. Pihak pelelong berhak untuk membatalkan bidaan anda sekiranya anda tidak membawa wang yang cukup untuk membayar deposit on the spot.
7. Pastikan anda berada di tempat bidaan pada hari dan masa yang tepat
Catatkan pada diari anda tarikh dan masa bidaan. Jika anda tidak pasti tempat bidaan, pergilah seawal yang mungkin supaya anda tidak sesat. Ataupun buatlah kajian terlebih dahulu tentang tempat tersebut atau cari tempat tersebut beberapa hari sebelum tiba tarikh lelongan. Pastikan juga anda memasuki dewan yang betul sekiranya tempat tersebut besar dan banyak dewan bidaan.
8. Jangan asyik membida sehingga melebihi budget anda
Apabila tiba masa membida, janganlah pulak asyik membida sehingga melampaui budget asal anda. Perlu diingat, di tempat bidaan selalunya akan ada sindiket yang sengaja nak naikkan harga hartanah. Jangan terpengaruh dengan mereka. Fokuskan fikiran anda pada harga yang anda inginkan dan berhenti membida sekiranya harga hartanah sudah melampaui budget asal anda.
Setelah anda berjaya dalam bidaan, anda akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani Proclamation of Sale. Setelah Proclamation of Sale dimatikan setem, anda akan dapat salinan asal untuk tindakan selanjunya.
9. Pastikan anda mampu membayar harga baki belian dalam tempoh yang ditetapkan
Selalunya anda akan membuat pinjaman bank untuk melunaskan baki harga belian. Pastikan anda tidak mempunyai masalah CCRIS atau CTOS. Anda juga boleh mencari peguam anda sebab selalunya peguam mempunyai rangkaian bankers yang dipercayai bagi membantu anda mendapatkan pinjaman.
Sekiranya anda membeli secara tunai, anda masih lagi perlu mencari peguam. Ini adalah kerana peguam akan menyiapkan dokumen pindah milik bagi anda sama ada proses pertukaran nama di pejabat tanah atau menyiapkan Deed of Assignment (By Way of Transfer) bagi kes-kes hak milik induk.
Jangan melengahkan masa anda kerana tempoh yang diberikan terus dikira daripada hari pertama anda berjaya membida. Bagi sesetengah kes, tempoh pembayaran tidak boleh dilanjutkan dan sekiranya anda gagal melunaskan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan, wang deposit anda dikira sebagai hangus. Bagi sesetengah kes, anda diberi tempoh lanjutan tapi selalunya anda diminta membayar interest bagi kelewatan pembayaran.
Temui peguam anda untuk maklumat lanjut.
Jadi, secara ringkasnya, wang yang perlu disediakan untuk membeli hartanah lelong bukanlah hanya sekadar deposit, tetapi perlu dikira kos-kos yang lain seperti kos bayaran tunggakan, dan kos bayaran guaman. Perlu juga diketahui bahawa kos guaman bagi pindah milik adalah berlainan dengan kos guaman bagi pinjaman. Sesetengah institusi kewangan, mereka akan memasukkan kos guaman bagi pinjaman dalam jumlah pinjaman anda dan ini akan sedikit sebanyak meringankan beban tunai anda. Sila consult dengan bankers untuk pakej-pakej pinjaman.
Huh...bukan senang membeli rumah lelong sebenarnya. Selamat Berjaya. Semoga tip-tip di atas sedikit sebanyak membantu anda.
1. Buat perbandingan harga hartanah tersebut.
Sila buat perbandingan harga hartanah tersebut dengan melihat akhbar atau laman web-laman web hartanah untuk mengetahui harga pasaran hartanah yang hendak dibeli. Setelah benar-benar meyakini bahawa hartanah yang dilelong memang jauh lebih rendah daripada harga pasaran dan lokasi sesuai serta ada kemungkinan yang tinggi bahawa harga pasaran akan melonjak pada masa hadapan, anda boleh memasukkan hartanah tersebut dalam senarai pendek anda. Anda juga boleh mengambil kira faktor harga pasaran sewa hartanah tersebut dan jumlah pembayaran bulanan anda pada institusi kewangan sekiranya membeli hartanah tersebut jika tujuan pembelian hartanah adalah bagi tujuan pelaburan.
2. Pastikan anda layak membeli hartanah tersebut
Pastikan bahawa anda layak membeli hartanah tersebut. Ini adalah kerana dalam beberapa kes, hanya melayu dan bumiputera sahaja yang layak membeli hartanah yang mempunyai sekatan kepentingan (selalunya dalam kes tanah pajakan). Pastikan juga sekiranya hartanah tersebut adalah rumah kos rendah, anda adalah layak untuk membeli rumah tersebut. Sebagai contoh, sila buat kepastian dengan Lembaga Perumahan dan Hartanah Selangor jika hartanah di Selangor dan dengan pihak DBKL jika hartanah di Kuala Lumpur.
3. Pergi sendiri dan melihat hartanah tersebut.
Jangan membeli sebarang hartanah tanpa melihat sendiri dengan mata kepala anda rupa bentuk hartanah yang hendak dibeli. Dalam kebanyakan kes, hartanah lelong selalunya berkunci dan dalam beberapa kes, masih ada yang tinggal di rumah tersebut. Buatlah keutamaan kepada rumah yang tidak berpenghuni. Ini adalah kerana pihak institusi kewangan tidak bertanggungjawab untuk menyerah milikan kosong hartanah tersebut kepada anda. Terpaksalah anda sendiri nanti yang akan menghalau mereka yang tinggal di rumah tersebut sekiranya anda berjaya membeli hartanah terbabit. Hal ini akan menyulitkan sekiranya anda seorang yang jenis mudah kasihan kepada orang lain. Hal ini juga akan menyulitkan sekiranya mereka yang tinggal di situ adalah jenis yang degil dan keras kepala ,tidak mahu berganjak dari rumah tersebut. Kemahiran memujuk supaya rumah dikosongkan bukan ada pada setiap orang dan untuk tidak memeningkan kepala tentang hal ini, pilihlah rumah yang kosong. Senang ceritanya.
Ada beberapa kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah macam tidak percaya (atau buat-buat tidak percaya) bahawa rumahnya sudah dilelong. Terpaksalah saya menghantar notis supaya rumah dikosongkan dan menunjukkan bukti bahawa anak guam saya sudah menjelaskan kesemua wang harga belian kepada institusi kewangan terbabit. Hal ini merumitkan keadaan dan masih lagi bergantung kepada nasib. Ada dalam satu kes yang saya uruskan, pemilik asal rumah mencabar pulak kesahihan lelongan di mahkamah dan masih tinggal di rumah tersebut berbulan-bulan lamanya selepas semua harga belian sudah dibayar kepada pihak bank sementara mahkamah membuat keputusan sama ada proses lelongan itu sah atau tidak. Ini amat merugikan pembeli.
4. Pastikan kerosakan hartanah terbabit dan buat anggaran kos membaik pulih
Ini juga perlu anda fahami bahawa hartanah yang dibeli tidak akan dibaik pulih oleh institusi kewangan. Adalah tidak berbaloi untuk membeli hartanah yang murah kononnya sedangkan anda terpaksa menghabiskan wang yang banyak untuk membaik pulih hartanah tersebut. Hal ini akan menjadi susah sekiranya rumah tersebut berkunci. Lihat atau intailah setakat mana yang boleh. Kalau anda bernasib baik kerana rumah tidak berkunci, sila pastikan sistem pengairan dan elektrik rumah terbabit dalam keadaan yang memuaskan. Jika tidak, sila buat anggaran kos bagi membaik pulih hartanah tersebut dan pastikan bahawa pembelian rumah tersebut masih lagi berbaloi. Sila dapatkan nasihat kontraktor untuk mendapatkan kos membaik pulih yang lebih tepat.
5. Cari maklumat tentang tunggakan maintenance, cukai tanah, cukai pintu, bil elektrik, syabas, dan Indah Water
Anda kena buat sedikit tugasan di sini. Ini adalah kerana dalam kebanyakan kes, institusi kewangan tidak akan membayar segala tunggakan pemilik premis terdahulu yang dilelong. Walau pun ada sesetengah kes yang pihak institusi kewangan akan membayar tunggakan maintenance, cukai tanah dan cukai pintu, tetapi dalam kebanyakan kes, anda hendaklah membuat pembayaran dengan wang anda terlebih dahulu (jika anda menggunakan pinjaman bagi melunaskan bayaran pembelian) dan selepas itulah baru pihak institusi kewangan terbabit akan membayar balik duit tunggakan tersebut. Ini pastinya akan memakan masa.
Dalam apa keadaan sekalipun, anda hendaklah mempunyai wang bagi membayar tunggakan-tunggakan di atas terlebih dahulu supaya tidak timbul masalah di kemudian hari. Ada dalam beberapa kes yang saya uruskan, tunggakan maintenance mencecah lebih RM20 ribu dan tunggakan cukai pintu ada yang mencecah RM5 ribu. Pastikan anda mempunyai cukup wang bagi menyelesaikan tunggakan ini, sekurang-kurangnya buat sementara waktu sementara mendapatkan wang pembayaran balik dari pihak institusi kewangan yang melelong.
6. Sediakan banker's cheque/bank draft dan wang tunai yang mencukupi bagi membuat pembayaran deposit
Pada masa pembidaan, pelelong hanya menerima banker's cheque/bank draft dan wang tunai sahaja bagi pembayaran wang deposit. Pelelong tidak akan menerima cek peribadi anda walau bagaimana banyaknya wang anda dalam bank. Pastikan juga anda membawa wang tunai yang mencukupi bagi membuat bayaran top up deposit sekiranya hartanah yang dilelong telah naik harga semasa proses bidaan berlaku.
Sebagai contoh, sekiranya wang deposit bagi pembelian hartanah tersebut adalah 10% daripada harga reserve RM100 ribu, pastikan anda telah membawa banker's cheque bernilai RM10 ribu ditulis atas nama yang betul (pastikan hal ini dengan pelelong terlebih dahulu dan pastikan ejaannya adalah betul). Sekiranya anda merasakan bahawa harga pasaran hartanah tersebut tidak lebih daripada RM130 ribu, pastikan anda membawa wang tunai RM3 ribu bagi membuat bayaran deposit yang mencukupi sekiranya anda berjaya membida pada harga RM130 ribu tadi. Jangan pula selepas berjaya membida barulah terhegeh-hengeh hendak cari mesin ATM. Pihak pelelong berhak untuk membatalkan bidaan anda sekiranya anda tidak membawa wang yang cukup untuk membayar deposit on the spot.
7. Pastikan anda berada di tempat bidaan pada hari dan masa yang tepat
Catatkan pada diari anda tarikh dan masa bidaan. Jika anda tidak pasti tempat bidaan, pergilah seawal yang mungkin supaya anda tidak sesat. Ataupun buatlah kajian terlebih dahulu tentang tempat tersebut atau cari tempat tersebut beberapa hari sebelum tiba tarikh lelongan. Pastikan juga anda memasuki dewan yang betul sekiranya tempat tersebut besar dan banyak dewan bidaan.
8. Jangan asyik membida sehingga melebihi budget anda
Apabila tiba masa membida, janganlah pulak asyik membida sehingga melampaui budget asal anda. Perlu diingat, di tempat bidaan selalunya akan ada sindiket yang sengaja nak naikkan harga hartanah. Jangan terpengaruh dengan mereka. Fokuskan fikiran anda pada harga yang anda inginkan dan berhenti membida sekiranya harga hartanah sudah melampaui budget asal anda.
Setelah anda berjaya dalam bidaan, anda akan dipanggil untuk membuat pembayaran deposit dan menandatangani Proclamation of Sale. Setelah Proclamation of Sale dimatikan setem, anda akan dapat salinan asal untuk tindakan selanjunya.
9. Pastikan anda mampu membayar harga baki belian dalam tempoh yang ditetapkan
Selalunya anda akan membuat pinjaman bank untuk melunaskan baki harga belian. Pastikan anda tidak mempunyai masalah CCRIS atau CTOS. Anda juga boleh mencari peguam anda sebab selalunya peguam mempunyai rangkaian bankers yang dipercayai bagi membantu anda mendapatkan pinjaman.
Sekiranya anda membeli secara tunai, anda masih lagi perlu mencari peguam. Ini adalah kerana peguam akan menyiapkan dokumen pindah milik bagi anda sama ada proses pertukaran nama di pejabat tanah atau menyiapkan Deed of Assignment (By Way of Transfer) bagi kes-kes hak milik induk.
Jangan melengahkan masa anda kerana tempoh yang diberikan terus dikira daripada hari pertama anda berjaya membida. Bagi sesetengah kes, tempoh pembayaran tidak boleh dilanjutkan dan sekiranya anda gagal melunaskan baki bayaran dalam tempoh yang ditetapkan, wang deposit anda dikira sebagai hangus. Bagi sesetengah kes, anda diberi tempoh lanjutan tapi selalunya anda diminta membayar interest bagi kelewatan pembayaran.
Temui peguam anda untuk maklumat lanjut.
Jadi, secara ringkasnya, wang yang perlu disediakan untuk membeli hartanah lelong bukanlah hanya sekadar deposit, tetapi perlu dikira kos-kos yang lain seperti kos bayaran tunggakan, dan kos bayaran guaman. Perlu juga diketahui bahawa kos guaman bagi pindah milik adalah berlainan dengan kos guaman bagi pinjaman. Sesetengah institusi kewangan, mereka akan memasukkan kos guaman bagi pinjaman dalam jumlah pinjaman anda dan ini akan sedikit sebanyak meringankan beban tunai anda. Sila consult dengan bankers untuk pakej-pakej pinjaman.
Huh...bukan senang membeli rumah lelong sebenarnya. Selamat Berjaya. Semoga tip-tip di atas sedikit sebanyak membantu anda.
1 comment:
Ada beberapa tip yang saya tertinggal, iaitu membuat semakan tentang status hartanah yang ingin anda beli sama ada berstatus hakmilik induk atau hakmilik individu/strata, memerlukan kebenaran pindahmilik atau tidak. Ada beberapa kes yang saya handle, lelongan dibuat secara surat kuasa wakil (deed of assignment & power of attorney) tetapi hakmilik induk telah dikeluarkan dan memerlukan kebenaran pindahmilik dan gadaian. Jadi, adalah menjadi tanggungjawab pembeli untuk memohon kebenaran pindahmilik dan gadaian. Bank yang melelong tidak memohon kebenaran pindahmilik & gadaian sebelum melelong kerana mereka melelong berdasarkan kuasa surat kuasa wakil, manakala bank pembeli tidak mahu release loan selagi belum dapat kebenaran pindahmilik dan gadaian. Dan pastinya masa untuk mendapatkan kebenaran pindahmilik dan gadaian adalah agak lambat dan ini amat merisikokan pembeli.
Post a Comment