Pinjaman Peribadi Antara Ahli Keluarga

Ada yang bertanya kepada saya soalan berikut:

Saya memerlukan wang tunai dalam kadar yang segera. Adik saya ingin membantu saya. Dia berkelayakan mendapatkan pinjaman peribadi daripada institusi kewangan sehingga RM80 ribu. Saya bercadang ingin meminjam wang tersebut daripadanya. Antara terma dan syarat yang saya cadangkan ialah;

i) Saya akan membayar balik RM30 ribu kepada adik saya secara contra / set-off apabila saya mendapat RM80 ribu tersebut sebagai wang jaminan untuk adik saya membayar balik pinjaman peribadinya kepada institusi kewangan terbabit bagi ansuran bulanan untuk 3 tahun akan datang;

ii) Selepas daripada 3 tahun, saya bersara dan akan mendapat wang KWSP dan saya akan bayar baki hutang adik saya RM50 ribu secara tunai; dan

iii) Sebagai jaminan, saya mempunyai sebidang tanah yang bebas dari bebanan yang nilai semasanya setara dengan jumlah pinjaman yang diberi kepada saya.

Saya juga ada memaklumkan kepada isteri saya tentang perkara tersebut sebagai saksi jika apa-apa berlaku kepada saya sepanjang tempoh pinjaman.

Apakah dokumen yang sesuai untuk disediakan?


Jawapan saya:

Sebagai peguam, saya lebih suka menyediakan dokumen yang komprehensif, lengkap dan menjamin keadilan bagi kedua-dua penanya dan adiknya walaupun terdapat dokumen minima yang boleh disediakan.

Ada beberapa alternatif dokumen sebagaimana berikut:

1. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Gadaian; atau
2. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Kaveat Lien; atau
3. Perjanjian Pinjaman dan Pendaftaran Kaveat Persendirian; atau
4. Perjanjian Jual Beli dan Memorandum Pindahmilik.

Setelah menerangkan secara terperinci tentang pilihan saya, dan memberi anggaran caj dan kos yang terlibat, penanya agak keberatan untuk bersetuju dengan cadangan-cadangan saya memandangkan cadangan-cadangan yang diberi melibatkan kos yang diluar jangkaannya.

Bahkan apa yang ditekankan oleh penanya hanyalah jenis pinjaman keluarga dan merasakan bahawa penyediaan dokumen-dokumen yang saya cadangkan agak komplikated dan lebih menyulitkan urusan pinjaman.

Ini terpulanglah kepada diri sendiri. Bagi saya, sebagai seorang pengamal undang-undang yang berpengalaman, penyediaan sesuatu dokumen hendaklah dibuat dengan teliti, bukan sekadar tangkap muat. Banyak perkara yang perlu difikirkan bagi menjamin transaksi lancar dan kepentingan semua pihak dilindungi.

Mungkin betul jenis pinjaman adalah pinjaman keluarga. Abang dan Adik mungkin tidak berkelahi. Tetapi kita tidak mengetahui apa yang akan berlaku di kemudian hari apabila sebagai contohnya Abang dan Adik tadi meninggal sebelum pembayaran pinjaman diselesaikan. Bagaimana pula jika si Abang dan isterinya meninggal serentak kerana kemalangan atau bencana? Akan mungkin timbul pelbagai masalah yang tidak terduga apabila dokumen yang disediakan terlalu minima (maklumlah pinjaman peribadi adik-beradik).

Selalunya yang akan menimbulkan masalah ialah waris daripada kedua-dua pihak yang akan menuntut hak mereka. Perlu diingat bahawa hubungan sepupu tidaklah seerat hubungan adik-beradik.

Oleh hal yang demikian, saya mencadangkan supaya anda semua mendapatkan khidmat peguam yang anda percayai sebelum membuat apa-apa transaksi yang melibatkan pinjaman dan harta tak alih terutamanya kerana kesan transaksi adalah cukup besar dalam kehidupan.

Janganlah hanya berjumpa peguam apabila berdepan dengan masalah. Kalau tak ada masalah, tiru ajelah mana-mana dokumen walhal setiap kes ada perbezaan yang memerlukan ilmu undang-undang dalam bidangnya bagi menjaga kepentingan dan keadilan bagi semua pihak.

Peraturan Baru Daripada Bahagian Pinjaman Perumahan Yang Menyusahkan

Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) Perbendaharaan Malaysia telah membuat satu peraturan baru bermula pada 1hb Julai 2009 yang lalu berkaitan dengan penggunaan wang beza. Takrifan wang beza itu sendiri pun adalah berbeza antara takrifan biasa dalam transaksi jual beli rumah dan takrifan wang beza mengikut perspektif Bahagian Pinjaman Perumahan.

Mengikut takrifan biasa, wang beza bermaksud wang beza di antara baki harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh institusi kewangan kepada pembeli. Hal ini selalunya terjadi apabila jumlah pinjaman yang diluluskan kepada pembeli adalah lebih rendah daripada 90% daripada harga belian. Selalunya 10% daripada harga belian sudahpun dijelaskan oleh pembeli kepada penjual sebagai wang deposit.

Manakala mengikut Bahagian Pinjaman Perumahan, wang beza bermaksud wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP kepada pembeli. Oleh sebab selalunya BPP boleh meluluskan pinjaman 100% daripada harga belian kepada pembeli, isu wang beza tidak selalunya timbul bagi pembeli yahg mengambil pinjaman daripada BPP.

Walau bagaimanapun, sekiranya nilai semasa hartanah yang dibeli dinilai rendah oleh Jurunilai daripada harga belian di dalam Perjanjian Jual Beli atau kelayakan peminjam adalah tidak sampai 100% daripada harga belian, maka jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP bukanlah 100% daripada harga belian. Di sini timbullah isu wang beza. Ini bermaksud, jika BPP meluluskan pinjaman 90% daripada harga belian, 10% tersebut dikira sebagai wang beza walaupun sebenarnya 10% tersebut sudahpun dibayar oleh pembeli kepada penjual sebagai deposit dan isu wang beza tidak timbul bagi proses jual beli rumah yang biasa.

Mengikut peraturan baru dari BPP, jumlah wang beza hendaklah digunakan untuk menebus hutang penjual. BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman setelah ditolak jumlah wang beza. Ini akan menimbulkan masalah kerana selalunya jumlah deposit 10% sudahpun diberi kepada penjual dan penjual sudahpun menghabiskan wang deposit tersebut.

Contoh Kes

Untuk memahami isu ini secara lebih baik, saya berikan satu contoh kes yang benar-benar berlaku kepada saya.

Harga Belian yang dipersetujui di antara penjual dan pembeli ialah RM120,000. Pembeli telah menjelaskan wang deposit sebanyak RM12,000. Baki harga belian ialah RM108,000. Walau bagaimanapun, oleh sebab nilai semasa hartanah yang terlibat adalah rendah, BPP hanya meluluskan pinjaman kepada pembeli sebanyak RM100,000. Ini bermakna, jumlah wang beza (mengikut tafsiran biasa transaksi jual beli) ialah RM8,000. Tetapi mengikut takrifan BPP, wang beza ialah RM20,000 iaitu wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman.

Mengikut peraturan baru dari BPP, wang beza hendaklah digunakan bagi tujuan penebusan hutang kepada institusi kewangan penjual. Dalam contoh kes yang diberi, jumlah penebusan hutang ialah lebih kurang RM70,000. Jadi, BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman sebanyak RM50,000 dengan andaian RM20,000 sepatutnya berada dalam simpanan peguam pemegang pertaruhan.

Yang menjadi masalahnya ialah jumlah wang yang disimpan oleh peguam pemegang pertaruhan hanyalah RM8,000 iaitu jumlah wang beza mengikut maksud biasa transaksi jual beli. Siapa yang akan tambah RM12,000 lagi tu?

Untuk meminta balik wang tersebut daripada penjual adalah tidak munasabah kerana wang deposit adalah menjadi hak penjual. Lebih-lebih lagi kalaulah wang tersebut sudahpun habis digunakan.

Untuk meminta daripada pembeli adalah juga tidak munasabah kerana pembeli sudahpun mempunyai wang yang cukup dan memadai bagi urusan jual beli dan untuk meminta wang lebihan RM12,000 lagi daripada pembeli adalah tambahan yang menyusahkan pembeli. Lebih-lebih lagi kalaulah pembeli sudah kehabisan wang. Perlu diingat bahawa pembeli juga perlu membayar yuran guaman bagi urusan jual beli dan pinjaman.

Untuk meminta peguam pemegang pertaruhan menambah RM12,000 juga adalah tidak munasabah kerana jumlah yang disimpan hanyalah RM8,000.

Jadi, bagaimana masalah di atas dapat di atasi? Harapnya ada pihak daripada BPP dapat menjawab permasalahan ini.

Dengan segala rasa hormat dan rendah diri saya kepada pegawai undang-undang di BPP, saya merasakan bahawa tindakan BPP melaksanakan polisi ini secara drastik sangatlah amat dikesalkan. Saya berharap agar BPP menangguhkan dahulu pelaksanaan polisi ini sehingga ke tarikh baru apabila kesemua pihak yang terlibat benar-benar memahami polisi baru yang hendak dilaksanakan tersebut. Ataupun secara alternatifnya, hapuskan dan lupakan sahaja polisi yang entah apa-apa ini.

Walau apapun alasan daripada BPP, sesungguhnya dengan pelaksanaan polisi baru ini, akan menyebabkan ramai penjual yang akan teragak-agak untuk menjual hartanah mereka kepada pembeli (bagi urusan sub-sale) kerana mereka tidak boleh menggunakan wang deposit sedangkan dalam kebanyakan kes, penjual menjual hartanah mereka kerana ingin menggunakan wang deposit.

Hal ini menjadi makin sukar sekiranya penjualan rumah dibuat melalui ejen hartanah. Nampaknya ejen hartanah juga tidak boleh mengambil komisyen daripada wang deposit kerana wang deposit (jika termasuk dalam kategori wang beza) akan digunakan untuk tujuan penebusan hutang. Harapnya persatuan ejen hartanah juga boleh mengemukakan bantahan kepada BPP.

Sesungguhnya polisi baru ini cukup tidak mesra pelanggan bahkan menyusahkan banyak pihak.

Berbalik kepada contoh kes yang diberi. Macamana nak selesaikannya. Nampaknya inilah satu lagi cabaran bagi peguam conveyancing. Cabaran-cabaran yang lain ada saya utarakan dalam artikel saya yang lain yang boleh dibaca di sini.