Kepada:
Firma Ejen Hartanah,
Tuan,
Surat Tawaran Pembelian (Offer to Purchase)
Hartanah:
Penjual :
Pembeli :
_________________________________________________
Kami merujuk kepada perkara di atas.
Kronologi dan Fakta Kes
Dengan izin Tuan, sukacita kiranya kami menerangkan terlebih dahulu kronologi peristiwa bagi transaksi di atas.
Pembeli menandatangani Surat Tawaran Pembelian pada 26.02.2010. Satu salinan Surat Tawaran tersebut dilampirkan.
Penjual menandatangani Surat Tawaran Pembelian pada 01.03.2010.
Pembeli telah melantik kami sebagai Peguamcara bagi pihaknya bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan urusan-urusan lain yang berkaitan dengannya pada 02.03.2010.
Pembeli telah menghantar permohonan pinjaman perumahan kepada ABC Bank Berhad pada 03.03.2010.
Kami telah menghantar email kepada Penjual dengan memberikan jumlah bil kami sekiranya Penjual tidak melantik peguamnya sendiri pada 04.03.2010.
Kami telah sekali lagi memohon pengesahan daripada Penjual tentang perlantikan peguam dan beberapa dokumen lain yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengannya pada 08.03.2010.
Pinjaman Pembeli telah diluluskan oleh ABC Bank Berhad pada 09.03.2010 dan pembeli telah menandatangani Surat Tawaran Pinjaman pada 11.03.2010.
Satu salinan Surat Tawaran Pinjaman tersebut telah dihantar melalui email kepada Penjual pada 12.03.2010. Pada masa tersebut, kami masih belum menerima apa-apa pengesahan daripada Penjual tentang perlantikan peguam dan dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan.
Kami telah sekali lagi memberi peringatan kepada Penjual untuk mengesahkan kepada kami tentang perlantikan peguam dan meminta beberapa salinan dokumen bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen berkaitan dengannya pada 17.03.2010.
Pada 24.03.2010, kami sekali lagi mengingatkan Penjual untuk memberi maklumbalas terhadap pertanyaan-pertanyaan kami sebelum ini.
Pada 24.03.2010 Penjual telah memberitahu kami bahawa beliau ingin menangguhkan transaksi di atas.
Pada 25.03.2010 kami telah menerangkan kepada Penjual tentang klausa 3 Surat Tawaran Pembelian tersebut.
Pada 28.03.2010 Penjual telah menerangkan tentang alasan penangguhan beliau tempohari. Beliau juga telah memberikan maklumat tentang peguam terdahulu yang menguruskan pindahmilik strata iaitu Tetuan ABC & Co.
Pada 29.03.2010 Kami telah menerangkan kepada Penjual tentang beberapa perkara yang dibangkitkan dalam email beliau bertarikh 28.03.2010.
Pada 31.03.2010 kami telah menghubungi Tetuan ABC & Co. untuk mendapatkan maklumat dan dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan. Satu surat rasmi mengenai perkara tersebut telah difaks pada 03.04.2010.
Pada 06.04.2010 Tetuan ABC & Co. telah memberikan kepada kami beberapa maklumat dan dokumen-dokumen yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen-dokumen yang berkaitan dengannya.
Pada 12.04.2010 kami telah menghantar deraf Perjanjian Jual Beli kepada Penjual dan Pembeli bagi tujuan semakan dan pengesahan.
Pada 15.04.2010 Penjual telah memberi maklumbalas melalui email terhadap deraf Perjanjian Jual Beli tersebut. Pada hari yang sama, Pembeli telah memberi maklumbalas melalui telefon mengenai deraf Perjanjian Jual Beli tersebut.
Pada 23.04.2010 Penjual telah mengingatkan kami tentang tarikh untuk menandatangani Perjanjian Jual Beli. Pada hari yang sama kami telah menerangkan kepada Penjual tentang klausa tambahan yang diminta oleh Pembeli.
Pada 25.04.2010 Penjual telah menyatakan bahawa beliau tidak bersetuju dengan klausa tambahan yang diminta oleh Pembeli.
Pada 03.05.2010 Penjual telah meminta beberapa penjelasan lanjut. Pada hari yang sama kami telah memberi penjelasan lanjut terhadap beberapa isu yang diutarakan oleh Penjual.
Pada 06.05.2010 Penjual telah menyatakan sekali lagi bahawa beliau tidak bersetuju tentang klausa tambahan tersebut.
Isu
Berdasarkan kronologi di atas, kami telah merumuskan bahawa transaksi di atas tidak dapat diteruskan kerana kedua-dua pihak Penjual dan Pembeli tidak dapat bersetuju tentang klausa dalam Perjanjian Jual Beli.
Klausa tersebut yang dimaksudkan ialah:
“to retain the sum of RM5,000 which is to be released to the Vendor only upon receipt of the verbal and/or written confirmation from the Purchaser that the Property is delivered to him “as is where is” basis. The said confirmation should be given to the Purchaser’s Solicitors within seven (7) days after the delivery of the vacant possession failing which the Purchaser’s Solicitor reserves the right to release the said sum to the Vendor without prior notice to the Purchaser.”
Undang-undang
Klausa 3 Surat Tawaran Pembelian menyatakan bahawa Perjanjian Jual Beli hendaklah ditandatangani oleh kedua-dua pihak Penjual dan Pembeli dalam masa lima belas (15) hari bekerja daripada tarikh penerimaan Penjual.
Sekiranya Pembeli mungkir, wang cengkeram dikira hangus. Sekiranya Penjual mungkir, Penjual akan memulangkan wang cengkeram kepada Pembeli bersama jumlah pampasan bersamaan dengan jumlah wang cengkeram yang akan dibahagi secara bersama antara Pembeli dan Ejen Hartanah atau Pembeli mempunyai hak untuk memilih pelaksanaan khusus (specific performance).
Pemakaian Undang-undang
Berdasarkan fakta kes di atas dan undang-undang berkaitan dengannya, kami berpendapat bahawa kemungkiran telah dibuat oleh Penjual pada awal transaksi kerana gagal memberikan maklumat yang diperlukan bagi penyediaan Perjanjian Jual Beli dan dokumen yang berkaitan dengannya dalam masa yang sepatutnya. Walhal, Pembeli sudahpun bersedia dan kesungguhan tersebut dibuktikan dengan kelulusan Surat Tawaran Pinjaman daripada ABC Bank Berhad.
Mengenai isu klausa tambahan yang diminta oleh Pembeli, kami berhujah bahawa klausa tersebut adalah munasabah bagi menjaga kepentingan Pembeli supaya Pembeli mempunyai jaminan bahawa hartanah yang mereka beli akan diserahmilik oleh Penjual dalam keadaaan “as is where is basis” sebagaimana yang dijanjikan oleh Penjual. Oleh sebab itu, jumlah wang yang diminta oleh Pembeli supaya pemegang pertaruhan (stakeholder) menyimpannya terlebih dahulu adalah bersesuaian (iaitu RM5000) dan simpanan tersebut juga adalah dalam tempoh yang singkat sahaja (iaitu 7 hari).
Pembeli bukanlah tidak menerima hartanah tersebut dalam keadaan “as is where is basis”. Pembeli memang menerima hartanah tersebut dalam keadaan “as is where is basis”. Tetapi siapa yang boleh memberi jaminan bahawa apabila hartanah tersebut diserahmilik oleh Penjual kepada Pembeli, hartanah tersebut masih berada dalam keadaan “as is where is basis” sepertimana keadaannya semasa Perjanjian Jual Beli ditandatangani. Pelbagai kemungkinan boleh berlaku semasa transaksi jual beli berjalan.
Oleh hal yang demikian, pembeli memohon satu tempoh yang wajar untuk memeriksa hartanah tersebut selepas ianya diserahmilik bagi memastikan ianya benar-benar “as is where is basis” sepertimana semasa Pernjanjian Jual Beli ditandatangani sebagaimana yang dijanjikan.
Kesimpulan
Berdasarkan perkara-perkara yang dinyatakan di atas, kami berpendapat supaya isu ini tidak diperbesar-besarkan, pihak Tuan dapat memulangkan wang cengkeram kepada Pembeli tanpa sebarang pengurangan. Pembeli telah memberi jaminan bahawa mereka juga tidak akan menuntut sebarang ganti rugi daripada mana-mana pihak sekiranya wang cengkeram mereka dikembalikan.
Oleh hal yang demikian, kami memohon budi bicara pihak Tuan untuk menyelesaikan perkara ini sebaik-baiknya bagi keadilan semua pihak yang terlibat.
Pihak tuan boleh menghubungi kami bagi mendapatkan maklumat lanjut mengenai perkara di atas.
Terima kasih.
Yang benar,
bagi pihak Tetuan __________
_______________________
No comments:
Post a Comment