Tuesday, September 15, 2009

Peraturan Baru Daripada Bahagian Pinjaman Perumahan Yang Menyusahkan

Bahagian Pinjaman Perumahan (BPP) Perbendaharaan Malaysia telah membuat satu peraturan baru bermula pada 1hb Julai 2009 yang lalu berkaitan dengan penggunaan wang beza. Takrifan wang beza itu sendiri pun adalah berbeza antara takrifan biasa dalam transaksi jual beli rumah dan takrifan wang beza mengikut perspektif Bahagian Pinjaman Perumahan.

Mengikut takrifan biasa, wang beza bermaksud wang beza di antara baki harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh institusi kewangan kepada pembeli. Hal ini selalunya terjadi apabila jumlah pinjaman yang diluluskan kepada pembeli adalah lebih rendah daripada 90% daripada harga belian. Selalunya 10% daripada harga belian sudahpun dijelaskan oleh pembeli kepada penjual sebagai wang deposit.

Manakala mengikut Bahagian Pinjaman Perumahan, wang beza bermaksud wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP kepada pembeli. Oleh sebab selalunya BPP boleh meluluskan pinjaman 100% daripada harga belian kepada pembeli, isu wang beza tidak selalunya timbul bagi pembeli yahg mengambil pinjaman daripada BPP.

Walau bagaimanapun, sekiranya nilai semasa hartanah yang dibeli dinilai rendah oleh Jurunilai daripada harga belian di dalam Perjanjian Jual Beli atau kelayakan peminjam adalah tidak sampai 100% daripada harga belian, maka jumlah pinjaman yang diluluskan oleh BPP bukanlah 100% daripada harga belian. Di sini timbullah isu wang beza. Ini bermaksud, jika BPP meluluskan pinjaman 90% daripada harga belian, 10% tersebut dikira sebagai wang beza walaupun sebenarnya 10% tersebut sudahpun dibayar oleh pembeli kepada penjual sebagai deposit dan isu wang beza tidak timbul bagi proses jual beli rumah yang biasa.

Mengikut peraturan baru dari BPP, jumlah wang beza hendaklah digunakan untuk menebus hutang penjual. BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman setelah ditolak jumlah wang beza. Ini akan menimbulkan masalah kerana selalunya jumlah deposit 10% sudahpun diberi kepada penjual dan penjual sudahpun menghabiskan wang deposit tersebut.

Contoh Kes
Untuk memahami isu ini secara lebih baik, saya berikan satu contoh kes yang benar-benar berlaku kepada saya.

Harga Belian yang dipersetujui di antara penjual dan pembeli ialah RM120,000. Pembeli telah menjelaskan wang deposit sebanyak RM12,000. Baki harga belian ialah RM108,000. Walau bagaimanapun, oleh sebab nilai semasa hartanah yang terlibat adalah rendah, BPP hanya meluluskan pinjaman kepada pembeli sebanyak RM100,000. Ini bermakna, jumlah wang beza (mengikut tafsiran biasa transaksi jual beli) ialah RM8,000. Tetapi mengikut takrifan BPP, wang beza ialah RM20,000 iaitu wang beza di antara harga belian dan jumlah pinjaman.

Mengikut peraturan baru dari BPP, wang beza hendaklah digunakan bagi tujuan penebusan hutang kepada institusi kewangan penjual. Dalam contoh kes yang diberi, jumlah penebusan hutang ialah lebih kurang RM70,000. Jadi, BPP hanya akan mengeluarkan jumlah pinjaman sebanyak RM50,000 dengan andaian RM20,000 sepatutnya berada dalam simpanan peguam pemegang pertaruhan.

Yang menjadi masalahnya ialah jumlah wang yang disimpan oleh peguam pemegang pertaruhan hanyalah RM8,000 iaitu jumlah wang beza mengikut maksud biasa transaksi jual beli. Siapa yang akan tambah RM12,000 lagi tu?

Untuk meminta balik wang tersebut daripada penjual adalah tidak munasabah kerana wang deposit adalah menjadi hak penjual. Lebih-lebih lagi kalaulah wang tersebut sudahpun habis digunakan.

Untuk meminta daripada pembeli adalah juga tidak munasabah kerana pembeli sudahpun mempunyai wang yang cukup dan memadai bagi urusan jual beli dan untuk meminta wang lebihan RM12,000 lagi daripada pembeli adalah tambahan yang menyusahkan pembeli. Lebih-lebih lagi kalaulah pembeli sudah kehabisan wang. Perlu diingat bahawa pembeli juga perlu membayar yuran guaman bagi urusan jual beli dan pinjaman.

Untuk meminta peguam pemegang pertaruhan menambah RM12,000 juga adalah tidak munasabah kerana jumlah yang disimpan hanyalah RM8,000.

Jadi, bagaimana masalah di atas dapat di atasi? Harapnya ada pihak daripada BPP dapat menjawab permasalahan ini.

Dengan segala rasa hormat dan rendah diri saya kepada pegawai undang-undang di BPP, saya merasakan bahawa tindakan BPP melaksanakan polisi ini secara drastik sangatlah amat dikesalkan. Saya berharap agar BPP menangguhkan dahulu pelaksanaan polisi ini sehingga ke tarikh baru apabila kesemua pihak yang terlibat benar-benar memahami polisi baru yang hendak dilaksanakan tersebut. Ataupun secara alternatifnya, hapuskan dan lupakan sahaja polisi yang entah apa-apa ini.

Walau apapun alasan daripada BPP, sesungguhnya dengan pelaksanaan polisi baru ini, akan menyebabkan ramai penjual yang akan teragak-agak untuk menjual hartanah mereka kepada pembeli (bagi urusan sub-sale) kerana mereka tidak boleh menggunakan wang deposit sedangkan dalam kebanyakan kes, penjual menjual hartanah mereka kerana ingin menggunakan wang deposit.

Hal ini menjadi makin sukar sekiranya penjualan rumah dibuat melalui ejen hartanah. Nampaknya ejen hartanah juga tidak boleh mengambil komisyen daripada wang deposit kerana wang deposit (jika termasuk dalam kategori wang beza) akan digunakan untuk tujuan penebusan hutang. Harapnya persatuan ejen hartanah juga boleh mengemukakan bantahan kepada BPP.

Sesungguhnya polisi baru ini cukup tidak mesra pelanggan bahkan menyusahkan banyak pihak.

Berbalik kepada contoh kes yang diberi. Macamana nak selesaikannya. Nampaknya inilah satu lagi cabaran bagi peguam conveyancing. Cabaran-cabaran yang lain ada saya utarakan dalam artikel saya yang lain yang boleh dibaca di sini.

41 comments:

Jiena Sulaiman said...

Saya telah membeli sebuah rumah teres setingkat dengan menggunakan pinjaman perumahan kerajaan. Saya juga telah membuat tambahan di bahagian dapur dalam kos RM20K. Oleh kerana masalah peribadi saya terpaksa menjual rumah tersebut. Soalan saya:
1. Sekiranya jumlah loan yang saya buat untuk rumah itu adalah RM240K, bolehkah saya menjual balik jual dlm RM260 bagi menampung kos tambahan dapor?
2. Adakah rumah tersebut perlu dinilaikan semula untuk mendapatkan nilai sebenar rumah?

Termizi said...

Kepada Jeina Sulaiman,

Saudari memang boleh menjual rumah tersebut mengikut harga yang dipersetujui antara saudari dan pembeli. Isu penilaian yang timbul adalah isu atau permasalahan di sebelah pembeli, bukan di sebelah penjual. Asalkan pembeli bersetuju untuk membeli pada harga tersebut, berapa saja harga penilaian bukan masalah saudari. Jika pembeli bersetuju, pembeli hendaklah mencari wang yang mencukupi untuk menjelaskan wang beza.

Artikel saya di atas hanyalah satu contoh kes yang benar-benar berlaku yang mana takrifan wang beza yang diberi oleh BPP adalah takrifan yang tidak tepat dan penggunaan wang beza untuk menebus hutang penjual adalah tidak selari dengan semangat transaksi jual beli yang mana selalunya wang deposit adalah hak penjual dan sepatutnya dikecualikan daripada takrifan wang beza.

Untuk mendapatkan nilai sebenar semasa hartanah, memanglah perlu dibuat penilaian. Selalunya penilain rasmi akan dibuat oleh pihak institusi kewangan pembeli. Saudari boleh menyemak nilai semasa hartanah saudari secara tidak rasmi melalui iklan-iklan hartanah yang berdekatan dengan hartanah saudari melalui internet, akhbar, atau melalui ejen hartanah berdaftar.

Anonymous said...

Assalam...nak tanya...saya adalah kakitangan awam dan telah sah jawatan, layak unntuk untuk loan rumah RM200k...baru first time nak beli rumah..rumah yang saya hendak beli ni adalah yang telah siap dan sudah dimiliki oleh ownernnya..now tuannya hendak jual kepada saya dengan dengan harga RM135k..rumah freehold. keluasan 20 X 65.tuan rumah menggunakan melantik ejen untuk penjualan rumah tersebut..soalannye..

1. boleh kah saya markup loan kepada RM160k kepada kerajaan.?.sebab saya mahu cover selebihnya,RM25k itu untuk renovation rumah dan lain kos seperti guaman,duti stamp dan lain-lain...atau ada cara lain..

2. ejen tersebut meminta duit booking RM3500..dia berjanji akan memulangkan semula duit tersebut ditolak dengan harga rumah selepas mendapat kunci...persoalannye adakah saya perlu melantik peguam dahulu sebelum memberikan duit booking tersebut...kalau nak di ikutkan logik...saya dah memang nak beli rumah tu...apa pula nak duit bookingnya...

3. maca mana saya nak tahu ejen itu berdaftar atau tidak...

Termizi said...

1. Anda boleh mark up dalam perjanjian jual beli kepada RM160k untuk mendapatkan full loan RM160k asalkan harga pasaran rumah tersebut memang RM160k. Kalau harga pasaran tak sampai, pihak kerajaan akan hanya meluluskan pinjaman anda setakat harga pasaran sahaja.

2. Ikut logiknya, duit booking adalah penting sebagai tanda minat terhadap rumah tersebut. Selalunya ejen akan layan on first come first serve basis. Jadi, siapa yang bayar booking dulu, rumah tu dialah yang punya. Duit booking sepatutnya tidak melebihi 3% daripada harga jual beli.

3. Untuk mengetahui sama ada ejen tu berdaftar atau tidak, minta name card dia, atau pastikan daripada firma hartanah mana dia bekerja. Nama firma hartanah akan bermula dengan huruf E. Untuk menerima booking, ejen berdaftar akan sediakan resit rasmi dan minta anda tandatangan offer to purchase. Tak pun sila semak status ejen di pautan berikut: http://www.lppeh.gov.my/

dundee said...

saya ada menjual rumah.segala urusan telah selesai cuma bila nak serah kunci dan mintak balance cek pembeli mahukan gantirugi kerosakkan yang ada di rumah itu tetapi kerosakkan itu sudah berlaku semasa lawatan pertama pihak pembeli.adakah wajar diberikan gantirugi?

Termizi said...

Kepada dundee,

Isu tentang keadaan hartanah dalam perjanjian jual beli subsale rumah second hand selalunya ada dinyatakan dalam klausa perjanjian jual beli. Saya tak baca perjanjian jual beli saudara, jadi saya tak tahu isi kandungannya.

Cumanya, apa yang selalu saya praktikkan ialah, penjual tidak perlu membaiki kerosakan sedia ada. Hartanah tersebut dijualbeli sebagaimana sedia ada (as is where is basis) kecuali ada kerosakan-kerosakan baru selepas perjanjian jual beli ditandatangani yang menjadi tanggungjawab penjual untuk membaikinya.

rozani said...

Assalamulaikum en tamizi,,,,, terlebih dahulu ingin saya ucapkn ribuan terima kasih kerana mewujudkn ruangan ini,,,
1-saya ingin membeli rumah dn dh berbincang dng penjual, penjual ingin menjual rumah tersebut pada harga rm72000, rumah ini sudah habis hutang dng bank,saya ada bertanya bank berapa harga pasaran rumah tersebut dn harga pasaranny ialah rm90000, disini ingin saya bertanya berapakah yg saya perlu keluarkan duit poket sendiri untuk membayar peguam dn sebagainya, sekiranya saya membuat pinjaman 100% -rm80000, adakah baki rm8000 itu boleh saya buat bayar peguam? Dn saya tak perlu keluar satusen pn,,,,
2-berdasarkan kes di atas berapakah kos guaman? 3-bolehkah saya mengeluarkn kwsp untuk membayar kos2 guaman dn sebagainya,,,( kwsp saya ada rm26000,,
4-pendek kata saya xnk keluar duit satu sen pn, bolehkah? Terima kasih,,,

Termizi said...

Kepada Rozani,

1-Yuran guaman dan kos adalah berdasarkan jumlah jual beli, dan status hartanah. Saya tidak dimaklumkan sama ada hartanah yang En. Rozani nak beli berstatus hakmilik induk atau hakmilik individu. Tentang cara pembayaran kepada peguam daripada duit lebihan pinjaman, sila berbincang dengan peguam pilihan En. Rozani. Dari segi peraturannya yang sebenar, bayar dulu baru buat kerja. Kalau lambat bayar, berdasarkan Solicitor Remuneration Order, peguam boleh kenakan caj denda kelewatan 8% setahun atas kelewatan.

2&3&4-Soalan En. Rozani susah untuk saya jawab sebab bergantung pada peguam yang En. Rozani nak lantik la. Kalau dia setuju nak tunggu pembayaran dari KWSP, bolehla. Kalau peguam tu tak setuju, tak bolehla. Saya tak boleh jawab bagi pihak seluruh peguam di Malaysia. Sila tanya peguam pilihan anda.

Anonymous said...

askum..sy fahmi..berkhidmat dlm govern..sy ade buat personal loan 60k..?sy berhajat nak membeli rumah ttp tidak mampu krn personal loan tersebut..br2 ni sy ade jumpe dgn satu pemaju yg leh tolong markup loan utk bli rumah sebanyak 60k utk sy byr personal loan tersebut. harga rumah tu 140k and die akn markup jd 200k..tp sy agak risau sbb s&p akan mention harga slps markup 200k dan duit akan msk ke akaun pemaju..adakah sy ade kuasa utk ambil ape2 tindakan jika pemaju tiba2 taknak 50k yg nilai markup tu kpd sy..ape langkah yg perlu sy ambil atau ia hanya base on trust shj..

Termizi said...

Kepada Fahmi,
Memang tidak ada jaminan keselamatan wang mark up tersebut. Terpulang kepada saudara samaada untuk meletakkan kepercayaan kepada pemaju atau tidak. Dan sebenarnya meletakkan harga mark up dalam perjanjian jual beli adalah salah dari segi etika guaman.

Anonymous said...

aslm.. saya ada sedikit masalah dengan penjual..di mana pihak penjual tidak mahu menyerah kan kunci pada lawyer dan rumah masih di duduki org..di man org yang duduk rumah itu tidak di kenal pasti sama ada penyewa atau pun ahli keluarganya.berapa pihak penjual akan dikenakan denda kelewatan? dan adakah pihak penjual boleh menyewa atau duduk lagi dirumah itu sedangkan pihak telah membayar seratus peratus kepada peguam untuk menyelesaikan pembelian ini. apa perlu saya buat untuk tidak membenarkan rumah itu diduduki orang..bantu saya.

Termizi said...

Anda tak perlu bimbang, bahkan jika saya jadi anda, saya akan rasa happy. Apa tidaknya. Mengikut perjanjian jual beli yg standard, kelewatan penjual menyerahkan kunci rumah kepada pembeli menyebabkab penjual dikenakan penalti sebanyak 10 peratus setahun daripada harga jualbeli. Banyak tu...maknanya peguam tak akan release duit baki jualan kepada penjual sehinggalah penjual serah kunci dan apabila penjual lambat serah kunci, duit penjual tadi akan dibuat pengurangan berdasarkan kelewatan penjual dan duit tersebut diserahkan kepada anda kerana menjadi hak anda. Saya pernah handle satu kes yg sebegini yg mana penjual dikenakan penalti RM16 sehari. Jumlah ini sudah memadai bagi pembeli untuk membayar pinjaman bulanannya. Itu kalau RM16 sehari, kalau lebih....bukankah dapat duit senang....he...he...he...

Anonymous said...

En tarmizi...
Talian hayat sgt2 diperlukan.
1. Sy da sain S&P dgn pmju, sy keja guru. hrga rumah rm205888. Guna loan kerajaan. Sy xbyr apa2 deposit, hnya booking fee rm500. Pemaju mark up smpi rm234+++. tapi dlm s&p rm205888 sj.( tp tak tau da sah ke blum s&p tu sbb msa sain, peguam dr pmaju xsain apa2 lg, yg dtg hnya wakil pguam, sy sain s&p 2/8/2011) Mslhnya msa sain s&p tu sy cm didesak oleh pmaju (sebb dia takut kna penalti dr majikan), loan bpp lum
Lulus lagi ...pndek ceta, sy nk blok permohonan laon sy tu direct kt Bpp. adakah sy perlu mbayar apa2 kpd pemaju krna mbtlkn pjanjian trsbt?apa risiko yg sy akan hadapi selain hangus rm500 tu ada ka kna byr duit lebih lg kpd pemaju?..urgent sgt2...tq bebnyk atas nsaihat enck.

Termizi said...

Alamak! Saya dah terima panggilan hayat pulak ke? Apa yg saya faham, risiko anda hanyalah kerugian duit booking. Loan tak blh proses cam tu aje. Banyak lagi dokumen yg perlu ditandatangani oleh majikan anda. So, blh cancel kalau ragu-ragu...

Anonymous said...

Saya telah membeli sebuah rumah.(SNP atas nama saya).dan sudahpun menduduki rumah tersebut.(baru 3 bulan)..permasalahn mula timbul apabila

1.Saya dapati bil cukai pintu yg saya terima(First time terima) mencatatkan lot rumah saya di dalam bil tsbt sebagai 123(contoh)sedangkan di dalam SNP mahupun dokumen pinjaman perumahan no lot adlah 345 .
2.Nama pembayar cukai pun berlainan dan saya telahpun membetulkan kesilapan tsbt di pejabat majlis perbandaran.

3.Tetapi no lot rumah tidAK diperbetulkan
Adakah saya perlu pejam mata sahaja .Apakah implikasi kesalahan tidak diperbetulakn dan saya ingin menjual hartanah tsbt.

Pening2011

Termizi said...

Ada kemungkinan kesilapan teknikal ini akan menyusahkan anda apabila anda ingin menjual semula rumah tersebut. Ada kemungkinan bank pembeli akan meminta supaya dibuat pembetulan atau surat pengesahan dari majlis perbandaran sblm pinjaman pembeli dikeluarkan. Kalau pembeli beli cash, mungkin x timbul isu sangat.

Anonymous said...

assalamualakum, saya nak tanya. saya dalam proses membeli rumah subsale. masalah saya, setelah sign S&P baru saya tahu rumah tersebut lebih luas berbanding pelan asal di mana pemilik telah extend rumah melebihi limit iaitu telah memasuki rizab longkang.tiada kelulusan daripada mana2 pihak berkuasa bagi renovation itu. saya nak tanya bolehkah saya membatalkan perjanjian jual beli oleh kerana tidak mahu terlibat dengan masalah yang mungkin akan berlaku kemudian hari? adakah terdapat klausa di dalam s&p yang membolehkan saya membatalkan perjanjian dan mendapat wang deposit saya semula?
terima kasih.

Anonymous said...

salam..
saya berjaya mendapatkan rumah dalam lelongan awam sebuah bank bln lepas...letter offer pn saya dh sign..
masalah saya
1) rumah tu adalah rumah flat kos rendah berstatus pajakan
2)title strata telah dikeluarkan tetapi belom penah ditukarkan ke atas nama pemilik asal
3)tempoh yg diberi oleh pihak bank utk selesaikan baki dalam 90 hari shj

soalan saya
1) betulke tempoh mase tukar hakmilik akan berlajutan dr 6 bln hingga setahun? x de ke care lain yg boleh cepatkn proses ni?
2)apa akan jadi kalau bank benarkan extend dan ade caj lain x? letter offer kena revised ke x?
3) klau betul amik tempoh hingga setahun, utiliti, maintenance, cukai tanah n pintu saya kena tanggung juga ke?..sbb hakmilik belom ade lagi...
harap dpr bantu saye

sue

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang pembelian rumah yang setelah ditandatangani perjanjian jual beli barulah menyedari tentang rumah yang diubahsuai melebihi tahap yang dibenarkan oleh undang-undang/peraturan.

Saya sebenarnya tidak boleh menjawab dengan tepat soalan anda kerana saya tidak membaca perjanjian jual beli yang anda tandatangani dengan penjual. Cumanya, dalam perjanjian jual beli yang selalu saya draf, saya ada masukkan satu klausa tentang jaminan penjual bahawa penjual tidak melanggar mana-mana undang-undang dan/atau peraturan.

Jika penjual memang confirm ada melanggar klausa tersebut, pembeli berhak menamatkan perjanjian dan meminta semula wang yang telah diserahkan kepada penjual, bahkan boleh lagi meminta supaya penjual membayar gantirugi.

Sila semak perjanjian jual beli anda dan berbincang dengan peguam yang menyediakan perjanjian jual beli tersebut.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang pembelian rumah lelong melalui cara pinjaman,

Tempoh masa tukar hakmilik adalah bergantung kepada dokumen Proclamation of Sale, sama ada dinyatakan di dalamnya tentang strata title atau tidak. Apa yang saya faham ialah, lelongan dibuat dengan cara Deed of Assignment By Way of Security walhal strata title sudahpun dikeluarkan atas nama pemaju atau pemilik tanah asal tanpa tukar nama kepada pembeli asal dan gadaian kepada bank pembeli asal. Jika begini keadaannya, ia juga bergantung kepada bank anda sama ada bank yang anda buat pinjaman bersetuju untuk memasukkan security dengan cara Deed of Assignment By Way of Security yang lebih menjimatkan masa atau memaksa anda untuk memasukkan gadaian. Jika gadaian yang perlu didaftarkan, kenalah anda meminta supaya extension of time tidak dikenakan caj memandangkan bank pelelong sendiri yang buat cara short cut melelong dengan cara deed walhal gadaian boleh dimasukkan. Ini agak complicated dan anda berisiko untuk dikenakan denda lewat dan/atau wang deposit hangus. Sebab itulah saya nasihatkan supaya jumpa peguam sebelum bida, bukan selepas bida.

Tentang bayaran maintenance, cukai tanah, dan cukai pintu, itu bergantung pada klausa dalam Proclamation of Sale, lain kes lain syaratnya. Tentang utiliti, memang anda kena bayar kecuail tunggakan yang boleh dilunaskan daripada deposit pembeli terdahulu.

Saya ada menulis tentang pembelian secara lelong dalam tulisan yang lain yang boleh dibaca di sini: http://mizico.blogspot.com/2010/08/beberapa-panduan-bagi-pembelian.html

Anonymous said...

Assalamualaikum En Termizi, saya ingin bertanya berkenaan Wang Beza. Saya ingin membeli rumah berharga RM198k, pegawai penilai menilaikan harga rumah tersebut RM190k. Adakah ini bermakna BPP hanya akan luluskan pijaman sebanyak RM190k? Bagaimana pula dengan kos yang telah ditanggung oleh saya contohnya seperti pembayaran peguam,duti stamp & wang proses yang dikira berdasarkan kepada harga belian RM198k.Sepatutnya semua kos tersebut adalah berdasarkan kepada harga pinjaman yang diluluskan iaitu RM190k.Diharap Encik Termizi dapat membantu. Sekian, terima kasih

atashie said...

salam..
bantuan amat diperluan..
sy ingin bertanya tentang jual beli rumah teres 2 tingkat kos rendah:
1.rumah tersebut masih ada hutang lagi setahun(loan kerajaan),adakah rumah tersebut boleh dijual?
2)apakah dokumen yang diperlukan untuk urusan jual rumah?

tanks

Termizi said...

Kepada atashie,

1. Boleh.

2. Salinan Perjanjian Jual Beli yang terdahulu, salinan perjanjian pinjaman, salinan mykad penjual & pembeli, salinan hakmilik tanah, salinan cukai tanah, salinan cukai pintu.

Termizi said...

Kepada yang bertanya tentang Wang Beza,

Jika penilaian rumah sebanyak RM190k, BPP akan luluskan pinjaman setakat RM190k, walaupun saudara beli lebih mahal daripada itu.

Kos peguam bagi perjanjian jual beli adalah berdasarkan jumlah harga jual beli iaitu RM198k, walaupun pinjaman tak sampai 198k.

Kos peguam pagi perjanjian pinjaman adalah berdasarkan jumlah harga pinjaman iaitu RM190k, walaupun saudara beli lebih mahal daripada tu. Kalau tambah insuran, kena masukkan jumlah insuran la.

Jumlah duti setem berdasarkan harga penilaian, atau harga jual beli, mana yang lebih tinggi.

Wang proses adalah berdasarkan jumlah pinjaman.

Saudara perlu faham tentang perbezaan dokumen barulah saudara akan faham kenapa kos dikira sebegitu rupa. Tanya lawyer saudara untuk maklumat lanjut.

Halimdon said...

Salam.

Saya bercadang hendak menjual rumah kos sederhana rendah.
Soalan saya,
1. Bagaimana hendak tahu rumah itu free hold atau leas hold? Kena tengok hak milik sementara kah?

2. Jika saya tidak menggunakan khidmat agen hartanah, siapa saya boleh lantik untuk uruskan jual beli rumah tersebut sehingga selesai?

3. SPA siapa yang buat? Penjual atau Pembeli?

Terima kasih jika dapat membantu.

Termizi said...

Kepada En. Halimdon,

1. Kena tengok pada dokumen hakmilik (betul jugak tu ..hakmilik sementara, jika itu yang berkaitan dengan hartanah yang En. Halimdon nak beli).

2. Peguam yang boleh uruskan jual beli.

3. SPA dibuat oleh peguam pembeli.

Sama-sama.

BlurJB said...

En Termizi

Saya hdk jual rumah yang masih ada hutang dengan govt.

1) Perlukah saya lantik lawyer? Untuk kegunaan lawyer penjual?

2) siapa yang pegang 3% duit booking? saya atau lawyer? Memadaikah saya keluarkan resit beli di kedai atau kena guna resit lawyer?

3) Bilkah masa saya kena lantik lawyer (jika kenalah)? Selepas apa? Cth, adakah selepas saya ambil 3% tadi (jika saya mmg boleh ambil 3% itu)

Terima kasih byk2.

Termizi said...

1. Kalau nak lantik, lantiklah. Kalau tak nak lantik, boleh tumpang lawyer yg dilantik oleh pembeli. Kalau tak nak tumpang lawyer pembeli, pun tak pe. Uruslah sendiri.

2. Penjual pegang duit booking. Memadai guna resit sendiri asalkan tertera dgn jelas nama pemberi, nama penerima, tarikh penerimaan, tujuan penerimaan, jumlah penerimaan, dll yg penting.

3. Selepas confirm penjual dan pembeli memang jadi nak jual dan jadi nak beli, lantiklah lawyer untuk urusan perjanjian jual beli dan seterusnya.

Sama-sama

Anonymous said...

Salam En. Tarmizi,
Saya ada membeli sebuah rumah teres yang sudah siap. Harga rumah tersebut RM167,000. Pihak pemaju telah mark-up harga rumah tersebut ke rm180,000 dan berjanji akan mengembalikan baki rm13k kepada saya. Harga mark-up adalah harga yang tertulis dalam SnP. Saya telah mendapat kunci rumah 6 bulan yang lepas dan sehingga kini masih tiada berita lagi mengenai duit rm13k saya itu. Soalan saya, bolehkah saya membuat tindakan undang-undang sekiranya pemaju tidak membayar balik baki rm13k tersebut kepada saya? Sekian, terima kasih.

Termizi said...

Jawapan saya,

Adakah terdapat apa-apa dokumen tentang harga sebenar rumah tersebut RM167,000?

Anonymous said...

Salam En Tarmizi..
saya ingin menjual rumah dimana ada dua nama iaitu saya dan bekas isteri..apakah yg perlu sy lakukan terlebih dahulu untuk menjual rumah tersebut.Rumah baru setahun dapat kunci.Sy membuat pinjaman 150k manakala bakinya dibayar tunai oleh bekas isteri.pinjaman sy dr gov. Terima kasih.

Helmi said...

saya telah membeli sebuah rumah teres dr salah satu agen perumahan berdaftar pd tahun lepas, dan dikenakan legal fee sebanyak RM3000++. sahabat saya juga membeli lot rumah dari pemaju yang sama pada tahun ni, tetapi dia tak dikenakan legal fee.

adakah syarat baru dari BPP bahawa peminjam baru (2012) dikecualikan bayaran guaman termasuk urusan daftar hakmilik dan gadaian? setahu saya, pada tahun lepas saya dikenakan 50% bayaran proses tersebut sebanyak RM3000++.

Shaiful said...

Assallahmuhailaikum
Encik Temizi masalah saya ditipu oleh agentanah dengan
mentandatangani Letter of
Offer(booking deposit)sebanyak 3% dari harga rumah Rm280,000,saya telah pun bayar 3% Rm8,400.agen mengatakan pulangan balik deposit 3% sekiranya pinjaman tidak dapat lulus dari bank,walaupun isi kandungan surat tersebut ada menyatakan tidak dipulangkan deposit sekira apa jua masalah dari pembeli."Agen kata itu adalah satu syarat standart sahaja tertulis dalam semua surat booking dan jangan risau pembeli akan dipulangkan deposit"kata agen. Dari tarikh bayaran dibuat 3% booking oleh saya kepada agen hinggalah tempoh 14hari tamat, saya tidak terima salinan geran rumah atau apa-apa dokumen berkenaan rumah untuk saya mengurus dengan guaman dan pinjaman bank. pejanjian(booking)iaitu tempoh 14 hari sudah tamat,agen datang balik ubahsuai tempoh 14hari kepada 21hari pakai surat yang sama yang disign sebelumnya.Tiada apa-apa surat ditandatangani antara agen dan saya kecuali surat booking 3% tersebut sahaja, bolehkah saya dapat balik pulangan deposit 3% sekiranya saya batal untuk membeli atas sebab tamat tempoh 14hari yang diberi pada penjual untuk sign smp? bolehke ubahsuaian tempoh ditukar 21hari kemudianya oleh agen itu berkuasa menyebab deposit saya hagus sekira saya batalkan pembelian tersebut?..

Azizi said...

Salam Encik Termizi...

Saya ada sbuah rumah apartment untuk dijual(leasehold)..dan sudah ada pembeli yang berminat. Pemaju rumah saya ialah Talam Corp..
Masalah yang saya hadapi ialah sehingga hari ini rumah saya masih dlm 'master title' walaupun rumah saya berusia 9tahun. Saya pernah berhubung dgn bhg e-strata (Talam) mengenai isu ini..tetapi jwpan yg diberikan ialah 'tak pasti bila strata akan keluar'.

Persoalannya ialah:
1) Adakah saya boleh menjual rumah tersebut?
2) Sekiranya 'Boleh'...adakah pembeli dan penjual akan menghadapi masalah ketika proses penjualan tersebut.
3) Apakah prosedur @ langkah2 yg perlu saya ambil ketika proses penjualan rumah tersebut.

Sekian,Terima Kasih.

Azizi said...

Salam Encik Termizi...

Saya ada sbuah rumah apartment untuk dijual(leasehold)..dan sudah ada pembeli yang berminat. Pemaju rumah saya ialah Talam Corp..
Masalah yang saya hadapi ialah sehingga hari ini rumah saya masih dlm 'master title' walaupun rumah saya berusia 9tahun. Saya pernah berhubung dgn bhg e-strata (Talam) mengenai isu ini..tetapi jwpan yg diberikan ialah 'tak pasti bila strata akan keluar'.

Persoalannya ialah:
1) Adakah saya boleh menjual rumah tersebut?
2) Sekiranya 'Boleh'...adakah pembeli dan penjual akan menghadapi masalah ketika proses penjualan tersebut.
3) Apakah prosedur @ langkah2 yg perlu saya ambil ketika proses penjualan rumah tersebut.

Sekian,Terima Kasih.

realistic said...

Salam en. Termizi,

Saya ada persoalan berkenaan pembelian rumah melalui pinjaman kerajaan. Segala proses telah selesai (pinjaman dan SnP telah ditandatangani) tetapi pemaju telah menghantar surat perjanjian tambahan menyatakan harga rumah telah tersilap dlm surat tawaran terdahulu.
Pada pandangan tuan, apa status dipihak saya kalau tak layan tuntutan pemaju tersebut.

Terima kasih.

riena joeana said...

Sy zuriana, sy dah sain snp..harga rumah rm300k..pemaju telah isi borang pinjaman utk sy sbyk rm280k.. Adakah sy perlu byr wang beza tersebut sbyk rm25 ribu tu? Sy xnk byr apa sbb kekurgn wang..semasa booking rumah, pemaju mengatakan harga rumah ialah rm275k tetapi dlm snp harganya rm300k...

riena joeana said...

Sy sign snp rm300k tp masa booking rumah dia ckp harga rumh rm275k.. Pemaju isi loan utk sy sbyk rm280k.. Adakah sy perlu byr wang beza tersebut sbyk rm25 ribu tu?

YZ BISNESS said...


Saya zul membuat pinjaman perumahan dengan Maybank di untuk membeli sebuah rumah teres 2 tingkat pada tahun 2011 di Rawang, semasa membeli rumah tersebut , S&P diatas nama saya dan juga nama isteri saya, persoalan yang saya ingin kemukakan saya ingin mengetahui bagaimanakah prosedur-prosedur yang perlu saya lakukan untuk menukar hak milik rumah tersebut sepenuhnya diatas nama isteri saya sahaja (tempoh pinjaman 33 tahun), . Sekian

Terima Kasih

Anonymous said...

Terdapat masalah dengan nama saya di pihak bank. Jika saya ingin membeli rumah, menggunakan pendapatan saya (gaji/epf), tp menggunakan nama isteri yg tidak bekerja, bagaimana? Terima kasih.

suhana said...

Assalamualaikum...
Saya Suhana Bt Eneng seorang warga pendidik dan telah membeli sebuah rumah serta memohon pinjaman perumahan daripada bpp. di bawah adalah maklumat lanjut berkenaan pinjaman saya:

No Rujukan SPPB / No Fail Pinjaman : 74773/2012/03
Kategori Pinjaman : Pinjaman Pertama
Jenis Pinjaman : Jenis III: Membeli Rumah Atau Petak Rumah Kediaman Dalam Pembinaan
Status Pinjaman : Permohonan anda telah diluluskan.

Tarikh Lulus: 21-12-2012
Amaun Yang Telah Diluluskan: RM291,498.00
Bayaran Bulanan: RM1,391.66

Sila tunggu surat kelulusan untuk tindakan selanjutnya.
Surat Setuju Terima

saya telah menghantar surat setuju terima tetapi sampai sekarang pihak bpp belum membuat pembayaran kepada pihak pemaju.
baru2 ini saya telah mendapat surat dari pihak peguam sekiranya bayaran masih belum diterima pihak pemaju akan mengenakan faedah kepada pihak saya.adakah saya perlu membayar faedah yang dikenakan sedangakan kelewatan pembayaran bukan berpunca dari pihak saya.
apa akan berlaku sekiranya saya tidak membayar faedah kepada pihak pemaju adakah rumah saya akan ditarik balik?
tolonglah saya saudara pening saya memikirkan perkara ini.